Gesetzesantrag des Landes Berlin
Entwurf eines Gesetzes zur Verbesserung des Mieterschutzes bei Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn

A. Problem und Ziel

Mit dem Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG) vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610) sind Vorschriften über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) aufgenommen worden.

§ 556d Absatz 1 BGB enthält den Grundsatz. Danach darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB) höchstens um 10 Prozent übersteigen, sofern der Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen wird, der in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt. Wird eine unzulässige Miethöhe vereinbart, können die Mieterinnen und Mieter gemäß § 556g Absatz 1 BGB die nicht geschuldete Miete von den Vermieterinnen und Vermietern zurückverlangen, wenn sie den Verstoß gegen die Vorschriften zur Mietpreisbremse zuvor gerügt haben. Dieser Rückzahlungsanspruch ist nach dem Wortlaut des Gesetzes jedoch begrenzt, und zwar auf die nicht geschuldete Miete, welche nach Zugang der Rüge fällig geworden ist (§ 556g Absatz 2 Satz 1 BGB). Das Gesetz privilegiert damit nicht nur die redlichen Vermieterinnen und Vermieter, sondern auch diejenigen, die es bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt hätten vermeiden können, dass gegen die Regelungen über die Mietpreisbremse verstoßen wird, und sogar diejenigen, die vorsätzlich gehandelt haben.

Auch sind nach dem geltenden Recht die Vermieterinnen und Vermieter gemäß § 556g Absatz 3 BGB erst auf Verlangen der Mieterinnen und Mieter dazu verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind. Demgegenüber besteht keine Pflicht der Vermieterinnen und Vermieter, jene Umstände bei Mietbeginn von sich aus mitzuteilen. Darüber hinaus sind sie nur dann zur Auskunft verpflichtet, wenn sie hierüber unschwer Auskunft geben können. Hierdurch werden die Lasten insoweit einseitig den Mieterinnen und Mietern auferlegt.

B. Lösung

Die Änderung zielt darauf ab, die Regelungen über die Mietpreisbremse zu stärken. Hierzu wird insbesondere der Rückforderungsanspruch der Mieterinnen und Mieter gemäß § 556g Absatz 1 BGB erweitert. Es ist nicht gerechtfertigt, den Anspruch - wie nach der geltenden Rechtslage - in jedem Fall auf die zu viel gezahlten Beträge zu begrenzen, die im Anschluss an die Rüge fällig werden. Die in § 556g Absatz 2 Satz 1 BGB vorgesehene Begrenzung wird deshalb gestrichen. Eine Privilegierung der Vermieterinnen und Vermieter ist nur dann gerechtfertigt, wenn sie den Verstoß gegen die Regelungen über die Mietpreisbremse nicht zu vertreten haben. Dem trägt die Neufassung in einem neuen Satz 3 Rechnung.

Darüber hinaus werden die Vermieterinnen und Vermieter bei Mietbeginn dazu verpflichtet, von sich aus alle diejenigen Tatsachen mitzuteilen, die die Zulässigkeit der Miethöhe betreffen und welche die Mieterinnen und Mieter nicht selbst in Erfahrung bringen können. Es kommt nicht darauf an, ob die Mieterinnen und Mieter eine entsprechende Auskunft verlangen. Ferner wird die Einschränkung, dass der Vermieter nur dann zur Auskunft verpflichtet ist, wenn er hierüber unschwer Auskunft geben kann, gestrichen. Für den besonders relevanten Fall, dass die Vermieterinnen und Vermieter sich auf eine höhere Vormiete berufen, werden diese dazu verpflichtet, die Vormiete in geeigneter Form nachzuweisen. Der Nachweis soll durch Vorlage des maßgeblichen Auszugs aus dem Mietvertrag oder der Erklärungen, auf denen die maßgebliche Mieterhöhung beruhte, jeweils in anonymisierter Form, geführt werden.

C. Alternativen

Keine.

D. Finanzielle Auswirkungen auf die öffentliche Haushalte

Keine.

E. Sonstige Kosten

Das Gesetz führt zu keinen zusätzlichen Belastungen.

F. Bürokratiekosten

Keine.

Gesetzesantrag des Landes Berlin
Entwurf eines Gesetzes zur Verbesserung des Mieterschutzes bei Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn

Der Regierende Bürgermeister von Berlin Berlin, 6. September 2017

An die Präsidentin des Bundesrates
Frau Ministerpräsidentin
Malu Dreyer

Sehr geehrte Frau Präsidentin,
der Senat von Berlin hat in seiner Sitzung am 5. September 2017 beschlossen, dem Bundesrat den als Anlage mit Begründung beigefügten Entwurf eines Gesetzes zur Verbesserung des Mieterschutzes bei Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn mit dem Antrag zuzuleiten, seine Einbringung beim Deutschen Bundestag zu beschließen.

Ich bitte Sie, die Vorlage gemäß § 36 Absatz 2 der Geschäftsordnung des Bundesrates auf die vorläufige Tagesordnung der 960. Sitzung des Bundesrates am 22. September 2017 zu setzen und sie anschließend den zuständigen Ausschüssen zur Beratung zuzuweisen.

Mit freundlichen Grüßen
Michael Müller

Entwurf eines Gesetzes zur Verbesserung des Mieterschutzes bei Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn

Vom ...

Der Bundestag hat das folgende Gesetz beschlossen:

Artikel 1
Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuches

§ 556g des Bürgerlichen Gesetzbuches in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 I S. 738), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 20. Juli 2017 (BGBl. I S. 2787) geändert worden ist, wird wie folgt geändert:

1. Absatz 2 wird wie folgt geändert:

• a) In Satz 1 werden die Wörter "und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist" gestrichen.
• b) Der folgende Satz wird angefügt:

  "Hat der Vermieter den Verstoß nicht zu vertreten, kann der Mieter nur die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen, die, wäre sie wirksam vereinbart worden, nach Zugang der Rüge fällig geworden wäre."

2. Absatz 3 wird wie folgt gefasst:

(3) Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter bei Mietbeginn Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend. Beruft der Vermieter sich auf § 556e Absatz 1, so ist die Vormiete in geeigneter Form nachzuweisen. Der Nachweis soll entweder durch Vorlage des maßgeblichen Auszugs aus dem Mietvertrag mit dem Vormieter oder der Erklärungen, auf denen die maßgebliche Mieterhöhung beruhte, jeweils in anonymisierter Form, erbracht werden."

Artikel 2
Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche

Dem Artikel 229 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. September 1994 (BGBl. I S. 2494; 1997 I S. 1061), das zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 20. Juli 2017 (BGBl. I S. 2787) geändert worden ist, wird folgender § ... [einsetzen: die zum Verkündungszeitpunkt auf die letzte folgende Zählbezeichnung] angefügt:

" § ... [einsetzen: die zum Verkündungszeitpunkt auf die letzte folgende Zählzeichnung] Übergangsvorschrift zum Gesetz zur Verbesserung des Mieterschutzes bei Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn vom ... [einsetzen: Datum der Ausfertigung des Gesetzes] § 556g Absatz 2 und 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches in der seit dem ... [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Artikel 3] geltenden Fassung ist nur auf Mietverträge anzuwenden, die ab dem ... [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Artikel 3] abgeschlossen worden sind."

Artikel 3
Inkrafttreten

Dieses Gesetz tritt am Tag nach der Verkündung in Kraft.

Begründung

A. Allgemeiner Teil

I. Ausgangslage

Mit dem Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG) vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610) sind Vorschriften über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten ins Bürgerliche Gesetzbuch eingeführt worden. Nach § 556d Absatz 1 BGB darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB) höchstens um 10 Prozent übersteigen, sofern der Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen wird, der in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt. Ausgenommen von der sogenannten Mietpreisbremse sind nach § 556f BGB solche Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Zudem gilt sie nicht für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Besonderheiten greifen dann ein, wenn die Vormiete höher als die nach § 556d Absatz 1 BGB zulässige Miete war oder wenn Vermieterinnen und Vermieter in den letzten drei Jahren Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt haben (§ 556e BGB). Die Landesregierungen sind ermächtigt, bis zum 31. Dezember 2020 durch Rechtsverordnung für höchstens fünf Jahre die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu bestimmen. Bis zum 31. Dezember 2016 ist in 313 Gemeinden die Mietpreisbremse eingeführt worden (BT-Drs. 18/12447).

Mieterinnen und Mieter können derzeit die nach den §§ 556d und 556e BGB nicht geschuldete Miete von den Vermieterinnen und Vermietern gemäß § 556g Absatz 1 BGB nur dann zurückverlangen, wenn sie den Verstoß gegen die Vorschriften über die Mietpreisbremse zuvor gerügt haben. Der Rückzahlungsanspruch ist nach dem Wortlaut des Gesetzes begrenzt, und zwar auf die nicht geschuldete Miete, welche nach Zugang der Rüge fällig geworden ist (§ 556 Absatz 2 Satz 1 BGB). Das Gesetz privilegiert damit nicht nur die redlichen Vermieterinnen und Vermieter, sondern auch diejenigen, die es bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt hätten vermeiden können, dass gegen die Regelungen über die Mietpreisbremse verstoßen wird, und sogar diejenigen, die vorsätzlich gehandelt haben.

Nach dem geltenden Recht sind die Vermieterinnen und Vermieter gemäß § 556g Absatz 3 BGB erst auf Verlangen der Mieterinnen und Mieter dazu verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu geben, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind. Demgegenüber fehlt eine Pflicht der Vermieterinnen und Vermieter, jene Umstände bei Mietbeginn von sich aus mitzuteilen. Zudem sind die Vermieterinnen und Vermieter nur dann zur Auskunft verpflichtet, wenn sie hierüber unschwer Auskunft geben können; die Einschränkung überzeugt nicht.

II. Zielsetzung und wesentlicher Inhalt des Gesetzentwurfs

Das Ziel besteht darin, die Wirksamkeit der Mietpreisbremse zu stärken.

Zum einen soll hierzu der in § 556 Absatz 2 BGB vorgesehene Rückforderungsanspruch der Mieterinnen und Mieter erweitert werden. Es ist nicht gerechtfertigt, den Anspruch in jedem Fall auf diejenigen Beträge zu begrenzen, die die Mieterinnen und Mieter im Anschluss an die Rüge gezahlt haben (vgl. auch BR-Drs. 447/14(B) , dort unter Ziff. 4). Eine entsprechende Privilegierung der Vermieterinnen und Vermieter ist vielmehr nur dann gerechtfertigt, wenn sie den Verstoß gegen die Regelungen über die Mietpreisbremse nicht zu vertreten haben. Dem trägt die Neufassung Rechnung.

Zum anderen sollen die Vermieterinnen und Vermieter dazu verpflichtet werden, bei Mietbeginn von sich aus alle Tatsachen mitzuteilen, welche die Zulässigkeit der Miethöhe betreffen, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind (z.B. die Miethöhe der Vormieterin oder des Vormieters).

Nach der geltenden Rechtslage sind die Mieterinnen und Mieter dazu gehalten, von den Vermieterinnen und Vermietern die Auskunft über diejenigen Tatsachen zu verlangen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den §§ 556d ff. BGB maßgebend sind (§ 556g Absatz 3 BGB). Mit dem Auskunftsverlangen bringen die Mieterinnen und Mieter zwangsläufig zum Ausdruck, dass sie die Einhaltung der Mietpreisbremse kontrollieren wollen. Diese Ausgangslage ist dazu geeignet, Mieterinnen und Mieter aus Sorge vor einer Verschlechterung des Verhältnisses zum Vermieter oder zur Vermieterin davon abzuhalten, ihre Rechte geltend zu machen. Vor diesem Hintergrund soll die Verpflichtung der Vermieterinnen und Vermieter begründet werden, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblichen Tatsachen bei Vertragsschluss von sich aus mitzuteilen. Hierdurch wird den Mieterinnen und Mietern unmittelbar nach Beginn des Mietverhältnisses die Möglichkeit eingeräumt, ohne ein ausdrückliches Verlangen zu prüfen, ob die Regelungen über die Mietpreisbremse eingehalten werden. Eine entsprechende Auskunftspflicht wird die Vermieterinnen und Vermieter insbesondere deshalb dazu anhalten, nur eine zulässige Miethöhe zu vereinbaren, da sie davon ausgehen müssen, dass die neuen Mieterinnen und Mieter die Zulässigkeit der Miethöhe ohne weiteres nachprüfen können. Darüber hinaus wird die Einschränkung, dass die Vermieterinnen und Vermieter nur dann zur Auskunft verpflichtet sind, wenn sie hierüber unschwer Auskunft geben können, gestrichen. Sie ist sachlich nicht gerechtfertigt (vgl. auch BR-Drs. 447/14(B) , dort unter Ziff. 5). Ferner werden die Vermieterinnen und Vermieter dazu verpflichtet, eine höhere Vormiete, auf die sie sich berufen, in geeigneter Form nachzuweisen. All dies wird dazu führen, dass die Regelungen über die Mietpreisbremse sich in der Praxis besser durchsetzen.

III. Gesetzgebungskompetenz

Die Gesetzgebungskompetenz des Bundes folgt aus Artikel 74 Absatz 1 Nummer 1 in Verbindung mit Artikel 72 Grundgesetz.

IV. Vereinbarkeit mit dem Recht der Europäischen Union und völkerrechtlichen Verträgen, die die Bundesrepublik Deutschland abgeschlossen hat

Der Entwurf ist mit dem Recht der Europäischen Union sowie mit den von der Bundesrepublik Deutschland abgeschlossenen völkerrechtlichen Verträgen vereinbar.

V. Auswirkungen des Gesetzentwurfs

1. Geschlechtsspezifische Auswirkungen

Der Entwurf hat keine erkennbaren gleichstellungspolitischen Auswirkungen.

2. Finanzielle Auswirkungen auf die öffentlichen Haushalte

Keine.

3. Sonstige Kosten; Bürokratiekosten; Nachhaltigkeitsaspekte

Das Gesetz führt grundsätzlich nicht zu Mindereinnahmen oder erhöhten Kosten bei den Vermieterinnen und Vermietern. Bei ordnungsgemäßer Berechnung der Miete zu Mietbeginn entstehen keine Rückforderungsansprüche der Mieterinnen und Mieter, die die Mieteinnahmen der Vermieterinnen und Vermieter mindern. In Bezug auf die Pflicht zur Auskunft sind keine erhöhten Verwaltungskosten für die Vermieterinnen und Vermieter erkennbar. Denn die Vermieterinnen und Vermieter müssen bereits nach der geltenden Rechtslage die Zulässigkeit der Miethöhe prüfen und damit rechnen, dass die Mieterin oder der Mieter einen diesbezüglichen Auskunftsanspruch geltend macht.

B. Besonderer Teil

Zu Artikel 1 (Änderung des § 556g Bürgerlichen Gesetzbuches)

Zu Nummer 1 (Änderung von Absatz 2)

• a) Durch die Änderung von Absatz 2 wird der Rückforderungsanspruch der Mieterinnen und Mieter erweitert. Es ist nicht gerechtfertigt, den Anspruch in jedem Fall auf die zu viel gezahlte Miete zu begrenzen, die im Anschluss an die Rüge fällig geworden wäre (vgl. auch BR-Drs. 447/14(B) , dort unter Ziff. 4). Der Teil der Regelung, in dem jene Begrenzung bislang vorgesehen ist, wird deshalb gestrichen. Indem der Rückforderungsanspruch fortan die zu viel gezahlte Miete seit Mietbeginn erfasst, wird für die Vermieterinnen und Vermieter ein zusätzlicher Anreiz dafür geschaffen, die Miete bei Mietbeginn ordnungsmäßig zu berechnen. Der Anspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist (§§ 195, 199 BGB).
• b) Die mit der Begrenzung des Rückzahlungsanspruchs einhergehende Privilegierung der Vermieterinnen und Vermieter ist nur dann gerechtfertigt, wenn diese den Verstoß gegen die Regelungen über die Mietpreisbremse nicht zu vertreten haben. Dem trägt die Neufassung in Satz 3 Rechnung. Danach können Mieterinnen und Mieter nur die nicht geschuldete Miete zurückverlangen, die nach Zugang der Rüge fällig geworden wäre, sofern die Vermieterin oder der Vermieter sich im Hinblick auf das Vertreten müssen entlasten kann. Bei der sprachlichen Ausgestaltung der Vorschrift ("wäre") wird zugleich berücksichtigt, dass der zu viel gezahlte Teil der Miete richtigerweise schon deshalb nicht fällig werden konnte, weil er - da nicht wirksam vereinbart (§ 556g Absatz 1 BGB) - von vornherein nicht geschuldet war.

Zu Nummer 2 (Neufassung von Absatz 3)

Die Vermieterinnen und Vermieter müssen nach der geltenden Fassung des § 556g Absatz 3 BGB erst auf Verlangen der Mieterinnen und Mieter Auskunft über die Tatsachen geben, die für die Zulässigkeit der Miete maßgeblich sind. Mit dem Auskunftsverlangen bringen die Mieterinnen und Mieter jedoch zwangsläufig zum Ausdruck, dass sie die Einhaltung der Mietpreisbremse kontrollieren wollen. Das Auskunftsverlangen kann das Verhältnis zwischen den Mietvertragsparteien bereits beim Mietbeginn erheblich stören, unabhängig davon, ob eine unzulässig hohe Miete tatsächlich verlangt wird. Diese Ausgangslage ist dazu geeignet, die Mieterinnen und Mieter von der Geltendmachung ihrer Rechte abzuhalten. Mit der Änderung werden Vermieterinnen und Vermieter dazu verpflichtet, nicht erst bei einem entsprechenden Auskunftsverlangen, sondern von sich aus den Mieterinnen und Mietern die für die Miethöhe maßgeblichen Tatsachen bereits bei Mietbeginn mitzuteilen. Hierdurch wird die notwendige Transparenz geschaffen. Die Mieterinnen und Mieter sind nicht mehr darauf angewiesen, den Auskunftsanspruch eigens geltend zu machen und müssen deshalb auch nicht mehr zu erkennen geben, dass sie die Zulässigkeit der Miete überprüfen wollen. Ihnen stehen damit bei Mietbeginn alle Informationen zur Verfügung, um eine unzulässig hohe Miete sofort rügen zu können. Darüber hinaus wird die bislang in § 556g Absatz 3 BGB vorgesehene Einschränkung, dass die Vermieterinnen und Vermieter nur dann zur Auskunft verpflichtet sind, wenn sie hierüber unschwer Auskunft geben können, gestrichen. Die Ausnahme ist nicht sachgerecht (vgl. auch BR-Drs. 447/14(B) , dort unter Ziff. 5). Sofern die Auskunft im Einzelfall unzumutbar ist, werden die Vermieterinnen und Vermieter ausreichend durch das Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) geschützt.

Bereits durch die vorstehenden Änderungen wird die Wirkung der Mietpreisbremse verbessert. Für den praktisch besonders bedeutsamen Fall, dass die Vermieterin oder der Vermieter sich zur Rechtfertigung der Miethöhe auf § 556e Absatz 1 BGB beruft, ist zudem gemäß § 556g Absatz 3 Satz 3 BGB die Höhe der Vormiete gegenüber den Mieterinnen und Mietern in geeigneter Form nachzuweisen. Dieser Nachweis soll entweder durch Vorlage des maßgeblichen Auszuges aus dem Mietvertrag oder der schriftlichen Erklärungen, auf denen die maßgebliche Mieterhöhung beruhte, erbracht werden (Satz 4). Es genügt, wenn jene Unterlagen bei Mietbeginn vorgelegt werden, ihre Übergabe oder Übermittlung ist nicht nötig. Indem das Gesetz in Satz 4 auf ein Sollen abstellt, dient dies dazu, den atypischen Fällen Rechnung zu tragen, in denen kein schriftlicher Mietvertrag oder keine Unterlagen über die maßgebliche Mieterhöhung existieren. In diesem Fall ist der Nachweis in anderer geeigneter Weise zu führen (z.B. Vorlage von Kontoauszügen). Zum Schutz der Daten der Vormieterinnen und Vormieter sind ihre personenbezogenen Daten (und gegebenenfalls weiterer Personen) in den vorgelegten Dokumenten - etwa durch Schwärzungen - zu anonymisieren. Da Satz 3 und 4 den Nachweis betreffen, der Nachweis als solcher jedoch keine "Erklärung" ist, gilt § 556g Absatz 4 BGB zwar für die Auskunft nach Satz 1 und 2, nicht aber für den Nachweis nach Satz 3 und 4. Eine Änderung von Absatz 4 ist deshalb entbehrlich.

Zu Artikel 2 (Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche - EGBGB)

Die neu eingefügte Vorschrift des Artikels 229 [§ ...] EGBGB enthält die erforderliche Übergangsregelung für die Änderungen des § 556g BGB.

Der in § 556g Absatz 2 BGB geregelte Rückforderungsanspruch der Mieterinnen und Mieter und die in § 556g Absatz 3 BGB geregelte Informationspflicht der Vermieterinnen und Vermieter können nicht für bereits bestehende Mietverhältnissen gelten. In Bezug auf bereits abgeschlossene Mietverträge bleibt es vielmehr bei der bisherigen Rechtslage.

Zu Artikel 3 (Inkrafttreten)

Die Vorschrift regelt das Inkrafttreten der Änderungen.