Europarechtsanpassungsgesetz Bau (5)

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6.4.3.2 Stadtumbaugebiet, städtebauliches Entwicklungskonzept (§ 171b)

§ 171b regelt neben der Gebietsfestlegung für das Stadtumbaugebiet die Anforderung an das städtebauliche Entwicklungskonzept sowie die Anwendung der förderrechtlichen Bestimmungen der §§ 164a und 164b.

1. Absatz 1 bestimmt, dass die Gemeinde das Stadtumbaugebiet durch einfachen Beschluss festlegt. In seinem räumlichen Umfang ist das Gebiet so festzulegen, dass sich die Stadtumbaumaßnahmen zweckmäßig durchführen lassen. Die Gebietsabgrenzung ist daher maßgeblich unter Vollziehbarkeitsgesichtspunkten vorzunehmen. Insoweit bildet vor allem die Anforderung des § 171a Abs. 1 bezüglich der "einheitlichen und zügigen Durchführung" einen Maßstab. Bei der Auslegung des Merkmals der zügigen Durchführung kann - wie im Sanierungsrecht -, eine absolute zeitliche Grenze nicht festgelegt werden. Die Dauer des Verfahrens wird zwangsläufig von den jeweils zu bewältigenden Problemen abhängig sein, wobei die neuen Vorschriften weniger ein förmliches als ein konsensuales Vorgehen bezwecken. Auch bei diesem Ansatz empfiehlt es sich, nach einer ersten Planungsphase beispielgebende Maßnahmen zu realisieren.
2. Im Übrigen soll sich die Gebietskulisse aus dem in Absatz 2 geregelten städtebaulichen Entwicklungskonzept ergeben, in dem die Ziele und Maßnahmen im Stadtumbaugebiet schriftlich darzustellen sind. Absatz 2 Satz 1 bezeichnet das von der Gemeinde aufzustellende städtebauliche Entwicklungskonzept als "Grundlage" für den Beschluss über das Stadtumbaugebiet. Hieran zeigt sich, dass die Gebietsfestlegung neben den Anforderungen, die sich aus § 171a für den Stadtumbau ergeben, im Wesentlichen auch durch die planerischen ("konzeptionellen") stadtentwicklungspolitischen Vorstellungen der Gemeinde bestimmt ist, die in dem städtebaulichen Entwicklungskonzept (vergleichbar den Zielen und Zwecken der Sanierung, § 140 Nr. 3) ihren Niederschlag finden.
   Die stadtentwicklungspolitischen Erfordernisse und Vorstellungen der Gemeinde sind letztlich auch der Maßstab für Umfang und Inhalt des städtebaulichen Entwicklungskonzepts selbst. Grundsätzlich wird das städtebauliche Entwicklungskonzept gemeindeweit aufzustellen sein. Dies folgt jedenfalls bei kleinen und mittleren Gemeinden "aus der Natur der Sache", insbesondere aus der Notwendigkeit, die stadträumlichen und sonstigen Verflechtungen angemessen zu berücksichtigen. Erforderlich wird damit lediglich die Erfassung der für die jeweilige Stadtumbaumaßnahme in dem betreffenden Gebiet und in ihren Auswirkungen sowie in ihrer Bedeutung auf und für das übrige Stadtgebiet bedeutsamen Aspekte des Stadtumbaus, wie z.B. die Auslastung der vorhandenen Infrastruktur. Vor allem bei begrenzten Maßnahmen sind daher in der Regel nur entsprechend geringe Anforderungen an das Entwicklungskonzept zu stellen.
   Die sich in der Praxis regelmäßig ergebende Notwendigkeit, das städtebauliche Entwicklungskonzept im Laufe der Zeit fortzuschreiben und anzupassen, ist im Gesetz nicht ausdrücklich geregelt. Einer solchen Regelung bedarf es hier jedoch ebenso wenig, wie es im Sanierungsrecht einer Regelung über die Fortschreibung der Ziele und Zwecke der Sanierung (das Sanierungskonzept) bedürfte. Als materielle Anforderung an das städtebauliche Entwicklungskonzept ist schließlich die Beachtung des Abwägungsgebots geregelt, wobei Inhalt und Umfang der Abwägungspflicht sich unter Berücksichtigung der planerischen Gestaltungsfreiheit der Kommune sowie des informellen Charakters des Stadtentwicklungskonzepts nur situationsangepasst bestimmen lassen. Dabei schränkt der informelle Charakter des städtebaulichen Entwicklungskonzepts, d.h. das Fehlen einer unmittelbaren Rechtswirkung seiner Inhalte gegenüber Dritten, die Reichweite des Abwägungsgebots, z.B. im Vergleich zu den bodenrechtlich unmittelbar verbindlichen Festsetzungen eines Bebauungsplans, entsprechend ein. Dies kann insbesondere, unter Beachtung der rechtstaatlichen Grenzen, vor allem des Diskriminierungsverbots, die Abwägungsbedürftigkeit privater Belange betreffen.
   Die Zuständigkeit für das städtebauliche Entwicklungskonzept ergibt sich aus den kommunalverfassungsrechtlichen Bestimmungen des Landesrechts.
3. Verfahrensmäßig ist für die Vorbereitung und Durchführung der Stadtumbaumaßnahmen in Absatz 3 die Betroffenenbeteiligung durch den Verweis auf § 137 und die Beteiligung öffentlicher Aufgabenträger durch den Verweis auf § 139 vorgeschrieben. Diese Beteiligungspflichten erfassen auch die Aufstellung des städtebaulichen Entwicklungskonzepts.
   Der Kreis der zu Beteiligenden richtet sich jeweils nach der Betroffenheit der Bürger (§ 137) bzw. danach, inwieweit die Träger öffentlicher Belange (§ 139) berührt sein können. Als Maßstab für den Umfang der Beteiligung sind die beabsichtigten Ziele und Maßnahmen im Stadtumbaugebiet heranzuziehen.
4. Nach Absatz 4 sind die §§ 164a und 164b im Stadtumbaugebiet entsprechend anzuwenden. Damit wird die bisherige Praxis der Städtebauförderung nahtlos weitergeführt.

6.4.3.3 Stadtumbauvertrag (§ 171c)

Die gesetzliche Regelung über den Stadtumbauvertrag folgt der Erkenntnis aus der Praxis des Stadtumbaus, dass vertragliche Lösungen zur Bewältigung des Stadtumbaus - insbesondere hinsichtlich des erforderlichen Rückbaus - regelmäßig vorzuziehen sind. In Satz 1 wird dementsprechend herausgestellt, dass die Gemeinde zur Umsetzung ihres städtebaulichen Entwicklungskonzepts die Möglichkeiten nutzen soll, soweit erforderlich, Stadtumbaumaßnahmen auf der Grundlage von städtebaulichen Verträgen im Sinne des § 11 insbesondere mit den beteiligten Eigentümern durchzuführen. Als Vertragsgegenstände werden dann in Satz 2 der Vorschrift "insbesondere" die Durchführung des Rückbaus, der Verzicht auf die Geltendmachung von Planungsschäden sowie der Ausgleich von Lasten zwischen den beteiligten Eigentümern genannt. Durch die "Soll"-Vorschrift wird die Gemeinde somit verpflichtet, soweit erforderlich und nicht besondere Umstände vorliegen, die gegebenen Möglichkeiten zu städtebaulichen Verträgen zu nutzen. Auch wenn damit kein Kontrahierungszwang verbunden ist, hat die Gemeinde folglich die Möglichkeiten vertraglicher Regelungen mit den potenziell Beteiligten auszuloten (z.B. anlässlich der Beteiligung der Betroffenen im Rahmen der Aufstellung des städtebaulichen Entwicklungskonzepts) und im Rahmen des Zumutbaren auch zu nutzen. Hierbei wird sich die Zumutbarkeit insbesondere nach der Eignung des jeweils vorgeschlagenen vertraglichen Regelungsinhalts zur Verwirklichung des dem Stadtumbau insgesamt zugrunde liegenden Konzepts beurteilen.

Die beispielhaft genannten Regelungsgegenstände des Stadtumbauvertrags, die insbesondere auch durch § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 ergänzt werden, berücksichtigen einige spezifische Probleme beim Stadtumbau und sind deshalb ausdrücklich aufgeführt. Dabei dient ihre Aufzählung auch der Verdeutlichung, dass die genannten vertraglichen Regelungen grundsätzlich von Rechts wegen nicht zu beanstanden sind und soll so Rechtssicherheit für entsprechende Vereinbarungen schaffen. Für den Gesetzgeber wegen ihres rechtstaatlichen Gehalts indessen grundsätzlich nicht ausräumbare Schranken vertraglicher Gestaltung ergeben sich freilich aus den ergänzend anwendbaren Vorschriften des § 11 Abs. 2, wonach auch für Stadtumbauverträge das Angemessenheitsgebot und das Koppelungsverbot zu beachten sind. Insoweit gelten also die allgemeinen Grundsätze für öffentlich-rechtliche Verträge. Insbesondere hinsichtlich der Beurteilung der Angemessenheit wird es indes hilfreich sein, dass bereits das städtebauliche Entwicklungskonzept, bzw. die darin konkretisierten Maßnahmen, zu dessen Umsetzung der Vertrag dienen soll, nach § 171b Abs. 2 Satz 3 bereits dem Gebot gerechter Abwägung unterliegt. Aus dem Angemessenheitsgebot ergeben sich somit keine weitergehenden Anforderungen bezogen auf die in diesem Sinne abwägungsgerechten Stadtumbaumaßnahmen selbst - wie z.B. der Rückbau bestimmter Gebäude - auch soweit diese Gegenstand vertraglicher Regelungen sind.

6.4.3.4 Sicherung von Durchführungsmaßnahmen (§ 171d)

§ 171d enthält die Ermächtigung für die Gemeinden zum Erlass einer Satzung über die Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus. Absatz 1 enthält eine der Umstrukturierungssatzung (vgl. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3) vergleichbare Regelung, die als Satzungszweck neben der sozialverträglichen Durchführung generell die Sicherung von Stadtumbaumaßnahmen bezeichnet. Mit der Satzung werden die sogleich unter a) näher erläuterten Vorhaben einer Genehmigungspflicht unterzogen. Absatz 3 sieht eine Versagungsmöglichkeit für die Genehmigung vor, um einen den städtebaulichen und sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf der Stadtumbaumaßnahme aufgrund des städtebaulichen Entwicklungskonzepts oder eines Sozialplans zu sichern.

1. Hinsichtlich der Gebietskulisse der Satzung gilt nach Absatz 1, dass das Satzungsgebiet ein nach § 171b Abs. 1 festgelegtes Stadtumbaugebiet oder Teile davon umfassen kann. Macht die Gemeinde hiervon Gebrauch, weil sie ein entsprechendes Sicherungserfordernis für gegeben hält, sollen die in § 14 Abs. 1 bezeichneten Vorhaben und sonstigen Maßnahmen der Genehmigung bedürfen. Damit können Vorhaben im Sinne des § 29, die Beseitigung baulicher Anlagen und auch sonstige erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen der Genehmigungspflicht unterworfen werden. Sinn der Vorschrift ist es, ein Steuerungsinstrument hinsichtlich der genannten Maßnahmen zur Verfügung zu stellen. Dies betrifft beispielsweise Investitionen an falscher Stelle oder auch die Beseitigung von baulichen Anlagen, soweit diese mit dem städtebaulichen Entwicklungskonzept oder einem Sozialplan (zurzeit) nicht vereinbar sind. Bezweckt ist also eine "Ablaufsicherung". Eine zeitliche Befristung des Genehmigungsvorbehalts ist gesetzlich, wie auch im Recht der Erhaltungssatzung, nicht geregelt. Eine Befristung ist hingegen durch den Verweis auf § 15 Abs. 1 in den Fällen des § 171d Abs. 2 vorgesehen, wonach Baugesuche bis zu 12 Monate zurückgestellt werden können, wenn der Beschluss über die Aufstellung der Satzung nach § 171d Abs. 1 gefasst ist.
   Mit der Satzung nach § 171d Abs. 1 wird nur ein Genehmigungsvorbehalt eingeführt und es erfolgt noch keine konkrete Entscheidung über die Zulässigkeit oder Unzulässigkeit einzelner Maßnahmen. Wie bei der Erhaltungssatzung besteht daher bei der Satzung nach § 171d eine entsprechend eingeschränkte Abwägungspflicht. Die Entscheidung beim Satzungserlass bezieht sich daher nur auf die Berücksichtigung und Gewichtung der städtebaulichen und sozialen Belange. Die Berücksichtigung der konkret betroffenen Eigentümerinteressen erfolgt im Rahmen des Genehmigungsverfahrens.
2. Für das Genehmigungsverfahren selbst ist in Absatz 3 geregelt, dass die Genehmigung nur aus den oben bereits genannten städtebaulichen oder sozialplanerischen Gründen versagt werden darf. Damit besteht ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Genehmigung, wenn solche Belange der beantragten Maßnahme nicht entgegenstehen. Die Genehmigung ist nach Absatz 3 Satz 2 ferner zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls ein Absehen von dem Vorhaben oder der Maßnahme wirtschaftlich nicht zumutbar ist. Diese Vorschrift entspricht § 172 Abs. 4 Satz 2.
3. Zur Erleichterung der Durchführung von Stadtumbaumaßnahmen bzw. deren Sicherung ist weiter vorgesehen, dass in den Satzungsgebieten nach § 171d die Auskunftspflicht nach § 138 Anwendung findet (Absatz 4). Zusätzlich wird in Absatz 4 auf die Vorschriften über das Genehmigungsverfahren, den Übernahmeanspruch und die Ausnahmen gem. §§ 173 und 174 verwiesen.
4. Schließlich ist im Zusammenhang mit der Satzung nach § 171d auf weitere Ergänzungen des Baugesetzbuchs hinzuweisen, die ebenfalls der Ablaufsicherung dienen bzw. auch nur Folgeänderungen darstellen. Dies betrifft die Einbeziehung der Satzung nach § 171d in das Allgemeine Vorkaufsrecht (§ 24 Abs.1 Satz 1 Nr.4), die Enteignungszwecke (§ 85 Abs. 1 Nr.7) und den Katalog der Ordnungswidrigkeiten (§ 213 Abs. 1 Nr.4). Damit soll jeweils auch in diesen Beziehungen der neue Satzungstyp mit der Erhaltungs- (bzw. Umstrukturierungs-) Satzung harmonisiert werden. Als Folgeänderung wird in § 180 der Stadtumbau als eine Maßnahme aufgeführt, die zu einer Pflicht zur Aufstellung eines Sozialplans führen kann.

6.4.4 Die Vorschriften zur sozialen Stadt (§ 171e)

Mit § 171e ist bezweckt, die Programmziele des im Jahre 1999 eingeleiteten Bund-Länder-Programms soziale Stadt wirkungsvoll zu unterstützen und dabei insbesondere geeignete Beteiligungs- und vor allem Mitwirkungsmöglichkeiten zu verankern und die Bündelung des Mitteleinsatzes zu verbessern. In § 171e werden diese Zwecke mit einer gesetzlichen Formulierung des Anwendungsbereichs sowie des Gebietsbezuges in das besondere Städtebaurecht integriert und somit ihr bodenrechtlicher Bezug verdeutlicht.

1. Absatz 1 beschreibt dementsprechend die Maßnahmen der sozialen Stadt als städtebauliche Gesamtmaßnahme, für die ein qualifiziertes öffentliches Interesse ("deren einheitliche und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen"), vorliegen muss, das sich insbesondere aus den weiteren Konkretisierungen der Ziele und Zwecke in Absatz 2 ergeben kann. Auch die Maßnahmen der sozialen Stadt können anstelle oder ergänzend zu sonstigen Maßnahmen nach dem Baugesetzbuch durchgeführt werden.
2. In Absatz 2 Satz 1 werden die Maßnahmen als städtebauliche Maßnahmen zur Stabilisierung und Aufwertung von durch soziale Missstände benachteiligten Gebieten ("Ortsteile oder andere Teile des Gemeindegebiets"), in denen ein besonderer Entwicklungsbedarf besteht, definiert. Absatz 2 Satz 2 beschreibt die gebietsbezogenen sozialen Missstände im Sinne einer erheblichen Benachteiligung des Gebiets auf Grund der Zusammensetzung und wirtschaftlichen Situation der darin lebenden und arbeitenden Menschen. Insofern wird bewusst eine Stigmatisierung der Gebiete durch negativ besetzte Begriffe vermieden. Soziale Missstände können angenommen werden, wenn das betreffende Gebiet z.B. durch hohe Arbeitslosigkeit, wirtschaftliche Probleme, Integrationsdefizite und Vernachlässigung der Bausubstanz sowie der öffentlichen Räume betroffen ist. In solchen Gebieten wird in der Regel auch der von Absatz 2 geforderte besondere Entwicklungsbedarf vorliegen, der in Satz 3 im Sinne einer Regelvermutung "insbesondere" für den Fall angenommen wird, dass es sich um benachteiligte innerstädtische oder Innenstadt nahe gelegene Gebiete oder verdichtete Wohn- und Mischgebiete handelt, in denen es einer aufeinander abgestimmten Bündelung von investiven und sonstigen (nicht-investiven) Maßnahmen bedarf.
3. Die erforderliche Gebietsfestlegung einschließlich ihrer planerisch-konzeptionellen Grundlage ist in den Absätzen 3 und 4 geregelt. Auch die Gebiete der sozialen Stadt sind danach räumlich so festzulegen, dass sich die Maßnahmen zweckmäßig durchführen lassen (Absatz 3 Satz 2). Das Entwicklungskonzept hat die Ziele und Maßnahmen schriftlich darzustellen (zu den fachlichen Zielen und Maßnahmen vgl. ARGEBAU: Leitfaden zur Ausgestaltung der Gemeinschaftsinitiative soziale Stadt, Fassung vom 01. März 2000, http://www.sozialestadt.de/veroeffentlichungen/arbeitspapiere). Ferner ist die Beteiligung der Betroffenen (§ 137) und der öffentlichen Aufgabenträger (§ 139) vorgesehen.
   Gesetzlich vorformuliertes Ziel für die Entwicklungskonzepte sind insbesondere Maßnahmen, die der Verbesserung der Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie der Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen dienen (Absatz 4 Satz 2). Ähnlich der Neufassung des § 1 Abs. 6 Nr. 2 trägt das Ziel der Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen dem Umstand Rechnung, dass letztendlich unabhängig von der Frage der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Ergebnis ausgewogene und konfliktarme Wohnverhältnisse anzustreben sind.
4. Hinsichtlich der Erstellung des Entwicklungskonzepts einschließlich seiner Umsetzung verpflichten Absatz 4 Satz 1 sowie Absatz 5 die Gemeinde, die aktive Mitwirkung der Beteiligten durch Beratung und Unterstützung zu fördern. Im Gesetz wird hierzu ausdrücklich die Einrichtung einer gemeinsamen Koordinierungsstelle (etwa im Sinne eines "Quartiersmanagements") genannt. Nach der Intention des Gesetzes sollen auch bei der sozialen Stadt insbesondere städtebauliche Verträge zum Einsatz gebracht werden, die ein partnerschaftliches, konsensuales Vorgehen unter Einschluss der sonstigen Maßnahmenträger (etwa Organisationen der Wohlfahrtspflege und Jugendhilfe, staatliche und kirchliche Stellen usw.) sicherstellen. Auch auf diesem Wege soll die für die Gebiete der sozialen Stadt insgesamt angestrebte Bündelung von Maßnahmen und Finanzierungsmitteln erreicht werden. Hierzu enthält Absatz 6 weitere Regelungen. Danach sind in den Gebieten der sozialen Stadt die förderrechtlichen Bestimmungen der §§ 164a und 164b entsprechend anzuwenden. Vor allem wird durch den Verweis auf Absatz 2 Satz 3 hervorgehoben, dass § 164a Abs. 1 Satz 2 über den Einsatz von Finanzierungs- und Fördermitteln auf anderer gesetzlicher Grundlage in den Gebieten der sozialen Stadt insbesondere auch auf die sonstigen (nicht-investiven) Maßnahmen anzuwenden ist.

6.5 Sonstige und redaktionelle Änderungen

6.5.1 Beteiligung und Mitwirkung öffentlicher Aufgabenträger

geänderte Vorschriften: § 139 Abs. 2 - Ergänzung um Verweis auf Verfahrensvorschriften der § 4 Abs. 2, § 4a Abs. 1 bis 4 und 6

Als Folge der Änderungen zur Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung in § 4 Abs. 2 und § 4a Abs. 1 bis 4 und 6 ist § 139 Abs. 2 entsprechend angepasst worden und verweist nunmehr auf die neuen Regelungen.

6.5.2 Genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge

geänderte Vorschrift: § 144 Abs. 4 Nr. 3

Die Änderung in § 144 Abs. 4 Nr. 3 übernimmt die Klarstellung, die § 14 Abs. 3 zum Umfang des Vertrauensschutzes bei der Veränderungssperre vornimmt. Nach § 14 Abs. 3 wird Bestandsschutz unabhängig vom Beginn des Vorhabens gewährt, was auch für Vorhaben in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten gilt.

6.5.3 Bemessung von Ausgleichsbeträgen

geänderte Vorschrift: § 153 Abs. 2

Wenn in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet der Eigentümer seinen Beitrag zur Finanzierung der Sanierungskosten durch den Ausgleichsbetrag - sei es durch eine Vereinbarung nach § 154 Abs. 3 Satz 2 oder durch vorzeitige Festsetzung nach § 154 Abs. 3 Satz 3 - bereits geleistet hat, stellt der neue § 154 Abs. 2 Satz 2 klar, dass bei einer anschließenden rechtsgeschäftlichen Veräußerung von Grundstücken oder Erbbaurechten bzw. deren Bestellung keine Preisprüfung i.S.v. § 153 Abs. 1 mehr nötig ist. Nach Entrichtung des Ausgleichsbetrages können diese Rechtsgeschäfte nämlich die Durchführung der Sanierung nicht mehr erschweren.

6.5.4 Erfüllung der Aufgaben als Sanierungsträger

geänderte Vorschrift: § 159 Abs. 2

Bislang stellte § 159 Abs. 2 Satz 2 BauGB a. F. klar, dass Verträge über die Aufgabenübertragung auf Sanierungsträger nicht der Form des § 313 BGB bedurften. Inhaltlich hat sich durch die neue Bezugnahme auf § 311b BGB hieran nichts geändert. Durch das am 1. Januar 2002 in Kraft getretene Schuldrechtsmodernisierungsgesetz wurde die Regelung des alten § 313 BGB in den neuen § 311b BGB übernommen.

6.5.5 Erhaltungssatzung

geänderte Vorschriften: § 172 Abs. 1 Satz 6 - redaktionelle Anpassung an das Wohnungseigentumsgesetz:

Die Änderung übernimmt die geänderten Begriffe aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Die Landesregierungen werden nach § 172 Abs. 1 Satz 4 ermächtigt, die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 WEG) von Gebäuden, die ganz oder teilweise dazu bestimmt sind, Wohnzwecken zu dienen, einer Genehmigungspflicht zu unterziehen. Sofern von dieser Ermächtigung Gebrauch gemacht wurde, wird in § 172 Abs. 1 Satz 6 jetzt der neu gefasste § 22 Abs. 2 Satz 3 und 4, Abs. 6 und 8 für entsprechend anwendbar erklärt. Das Grundbuchamt wird danach von der Gemeinde über den räumlichen Anwendungsbereich der Satzung unterrichtet, was die Praxis für die Grundbuchämter erleichtert.

6.5.6 Verkehrswert

geänderte Vorschrift: § 194 Ergänzung um das Wort "Marktwert"

Die Ergänzung der Überschrift dient der Klarstellung, dass es keinen Bedeutungsunterschied zwischen den Begriffen Verkehrswert und Marktwert, der insbesondere bei Gemeinschaftsrechtsakten (vgl. Richtlinie 91/674/EWG des Rates vom 19. Dezember 1991, ABl. EG Nr. L 374 S. 7; Mitteilung der Kommission, ABl. EG Nr. C 209 S. 3) vorrangig gebraucht wird, gibt.

6.5.7 Kaufpreissammlung

geänderte Vorschrift: § 195 - redaktionelle Folgeänderung der geänderten Umlegungsvorschriften

Nunmehr wird die neue Bezeichnung des Beschlusses über eine vereinfachte Umlegung verwendet.

7 Planerhaltung

7.1 Beachtlichkeit der Verletzung von Vorschriften über die Aufstellung des Flächennutzungsplans und der Satzungen (§ 214 Abs. 1 bis 3)

§ 214 Abs. 1 Satz 1 enthält einen abschließenden Katalog derjenigen Verfahrens- und Formvorschriften, deren Verletzung für die Rechtswirksamkeit des Flächennutzungsplans und der Satzungen nach dem Baugesetzbuch beachtlich ist:

• Nach der neuen Nummer 1 des § 214 Abs. 1 Satz 1 liegt ein grundsätzlich beachtlicher Verfahrensfehler vor, wenn entgegen § 2 Abs. 3 die von der Planung berührten Belange nicht zutreffend ermittelt oder bewertet worden sind, die der Gemeinde bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen. Solche Fehler, die bislang als Mängel im Abwägungsvorgang behandelt wurden, liegen vor, wenn die von der Planung berührten Belange entweder überhaupt nicht oder nicht zutreffend ermittelt oder bewertet worden sind, obwohl sie nach Lage der Dinge hätten ermittelt und bewertet werden müssen, oder wenn die Bedeutung der ermittelten Belange verkannt worden ist. Solche Fehler können nicht mehr als Mängel der Abwägung geltend gemacht werden (§ 214 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 1).
• Die Nummer 2 des § 214 Abs. 1 Satz 1 entspricht im Wesentlichen der bisherigen Nummer 1 und benennt diejenigen Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung, deren Verletzung grundsätzlich beachtlich ist.
• Die Nummer 3 des § 214 Abs. 1 Satz 1 entspricht im Wesentlichen der bisherigen Nummer 2 und zählt diejenigen Vorschriften über die Begründung des Flächennutzungsplans und der Satzungen sowie ihrer Entwürfe auf, deren Verletzung grundsätzlich beachtlich ist.
• Nummer 4 entspricht der bisherigen Nummer 3 des § 214 Abs. 1 Satz 1 und enthält essentielle Geltungsvoraussetzungen für den Flächennutzungsplan und die Satzungen, deren Fehlen für die Rechtswirksamkeit des Flächennutzungsplans oder der Satzung immer beachtlich ist, da ohne ihr Vorliegen der Flächennutzungsplan oder die Satzung überhaupt nicht zustande kommt.

Werden andere als die in § 214 Abs. 1 Satz 1 genannten Verfahrens- und Formvorschriften über die Aufstellung des Flächennutzungsplans und der Satzungen nicht eingehalten, hat dies von vornherein keinen Einfluss auf die Rechtswirksamkeit des Flächennutzungsplans und der Satzungen. Außerdem enthält § 214 Abs. 1 Satz 1 weitere, so genannte interne Unbeachtlichkeitsregeln, wonach eine Verletzung der in den Nummern 1 bis 3 genannten Vorschriften nicht generell, sondern nur unter bestimmten Voraussetzungen beachtlich ist. Danach sind insbesondere folgende Verfahrens- und Formfehler unbeachtlich:

• Ein von der Planung berührter Belang ist in für die Planungsentscheidung nur unwesentlichen Punkten nicht zutreffend ermittelt oder bewertet worden (§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1).
• Ein nicht zutreffend ermittelter oder bewerteter Belang hat das Ergebnis des Verfahrens nicht beeinflusst oder die nicht zutreffende Ermittlung oder Bewertung eines Belangs ist als Mangel nicht offensichtlich (§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1).
  Hinweis: Der Regelung des § 214 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 zur Erheblichkeit bestimmter Mängel im Abwägungsvorgang kommt nur noch ergänzende Bedeutung zu; sie soll lediglich sicherstellen, dass, auch soweit die Begriffe der Ermittlung und Bewertung - etwa auch bei einengender Auslegung - nicht alle Anforderungen an das Abwägungsgebot erfassen, die durch den bisherigen § 214 Abs. 3 Satz 2 erreichte Bestandskraft der Flächennutzungspläne und Satzungen erhalten bleibt.
• Einzelne Personen, Behörden oder sonstige Träger öffentlicher Belange wurden nicht beteiligt und die entsprechenden Belange waren unerheblich oder sind in der Entscheidung berücksichtigt worden (§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Halbsatz 2).
• Bei der öffentlichen Bekanntmachung nach § 3 Abs. 2 fehlen nur einzelne Angaben dazu, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind (§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Halbsatz 2).
• Im vereinfachten Verfahren nach § 13 wurde die Angabe nach § 13 Abs. 3 Satz 2 darüber, dass von einer Umweltprüfung abgesehen wird, unterlassen (§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Halbsatz 1 und 2).
• Die Voraussetzungen für die Durchführung der Beteiligung nach den Vorschriften des § 4a Abs. 3 Satz 4 oder des § 13 wurden verkannt (§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Halbsatz 2).
• Die Begründung des Flächennutzungsplans oder der Satzung oder ihres Entwurfs - mit Ausnahme des Umweltberichts - ist unvollständig (§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Halbsatz 2) oder der Umweltbericht als gesonderter Teil der Begründung ist nur in unwesentlichen Punkten unvollständig (§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Halbsatz 3). Anhaltspunkte für unwesentliche Unvollständigkeiten des Umweltberichts liegen zum Beispiel insbesondere vor, wenn der Umweltbericht zwar nicht ausdrücklich die in den Nummern 1 und 3 Buchstabe a und c der Anlage 1 genannten Anforderungen enthält, die Begründung des Flächennutzungsplans oder der Satzung oder ihr Entwurf aber an anderer Stelle diesbezüglich vorliegt (diese Angaben sind im Allgemeinen ohnehin Bestandteil der Begründung eines Flächennutzungsplans oder einer Satzung oder ihres Entwurfs). Eine wesentliche und daher beachtliche Unvollständigkeit des Umweltberichts liegt hingegen vor, wenn die Angaben über die geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen der Durchführung des Bauleitplans auf die Umwelt nach Nummer 3 Buchstabe b der Anlage 1 zu § 2 Abs. 4 und § 2a fehlen.

Zu den in § 214 Abs. 1 Satz 1 nicht genannten und daher von vornherein unbeachtlichen Verfahrens- und Formfehlern gehören insbesondere:

• Fehler bei der Festlegung des Umfangs und Detaillierungsgrades der Ermittlung und Bewertung der Belange des Umweltschutzes durch die Gemeinde nach § 2 Abs. 4 Satz 2.
• Fehler bei der Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1.

Darüber hinaus stehen folgende Fehler nicht im Zusammenhang mit dem Zustandekommen eines Bauleitplans und sind infolgedessen auch nicht in § 214 genannt und daher für die Rechtswirksamkeit des Bauleitplans unbeachtlich:

• Fehler in der zusammenfassenden Erklärung nach § 6 Abs. 5 und § 10 Abs. 4.
• Fehler bei der Überwachung der erheblichen Auswirkungen der Durchführung des Bauleitplans auf die Umwelt nach § 4c.

Unbeachtlich für die Rechtswirksamkeit der Bauleitpläne sind des Weiteren - wie nach bisheriger Rechtslage - die in § 214 Abs. 2 genannten Verletzungen der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans.

7.2 Ergänzendes Verfahren (§ 214 Abs. 4)

Mit der Regelung des ergänzenden Verfahrens in § 214 Abs. 4 sind keine grundsätzlichen inhaltlichen Änderungen gegenüber der bisherigen Regelung in § 215a verbunden. In einem ergänzenden Verfahren können wie bisher Mängel des Flächennutzungsplans oder der Satzung behoben werden.

Eine Neuregelung enthält § 214 Abs. 4 insofern, als der Flächennutzungsplan oder die Satzung nicht mehr nur bei Verstößen gegen Verfahrens- oder Formvorschriften im Sinne des § 214 Abs. 1 oder nach Landesrecht rückwirkend in Kraft gesetzt werden können. Die Rückwirkung darf allerdings nur bis zu dem Zeitpunkt zurückreichen, in dem der Flächennutzungsplan oder die Satzung - hätte er oder sie nicht an Fehlern gelitten - frühestens hätte in Kraft treten können, also auf das Datum der ersten (vermeintlich wirksamen) Bekanntmachung.

Die Gemeinde hat zu entscheiden, ob der Fehler rückwirkend behoben werden kann. Eine rückwirkende Inkraftsetzung des Flächennutzungsplans oder der Satzung kann z.B. in Betracht kommen, wenn das Vertrauen des Bürgers in die Unwirksamkeit des ungültigen Plans oder der ungültigen Norm nicht schutzwürdig ist. Dies gilt vor allem - wie schon nach bisherigem Recht - bei der Berichtigung formeller Fehler. Nach der neuen Rechtslage kann die Gemeinde nach den genannten Grundsätzen auch materiell-rechtliche Mängel des Flächennutzungsplans oder der Satzung rückwirkend beheben.

7.3 Frist für die Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften (§ 215)

Bestimmte Fehler, die für die Rechtswirksamkeit der Pläne und Satzungen nicht schon von vornherein nach § 214 unbeachtlich sind, müssen innerhalb von zwei Jahren seit Bekanntmachung des Flächennutzungsplans oder der Satzung schriftlich gegenüber der Gemeinde unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht werden (§ 215 Abs. 1), sonst werden sie unbeachtlich. Voraussetzung des Unbeachtlichwerdens ist, dass bei der Inkraftsetzung des Flächennutzungsplans oder der Satzung der Hinweis nach § 215 Abs. 2 erfolgt ist.

Die zweijährige Rügefrist gilt für folgende Fehler:

• Eine nach § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 beachtliche Verletzung der dort bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften (§ 215 Abs. 1 Nr. 1). Fehler im Sinne der Nummer 1 des § 214 Abs. 1 Satz 1 unterlagen nach bisherigem Recht als Mängel des Abwägungsvorgangs einer siebenjährigen Rügefrist; für Fehler im Sinne der Nummern 2 und 3 des § 214 Abs. 1 Satz 1 galt nach bisherigem Recht eine einjährige Rügefrist.
• Eine unter Berücksichtigung des § 214 Abs. 2 beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans (§ 215 Abs. 1 Nr. 2). Solche Fehler blieben nach bisherigem Recht immer beachtlich.
• Nach § 214 Abs. 3 Satz 2 unter Umständen beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs, soweit die Begriffe der Ermittlung und Bewertung nicht alle Anforderungen an das Abwägungsgebot erfassen (§ 215 Abs. 1 Nr. 3). Solche Fehler unterlagen nach bisherigem Recht einer siebenjährigen Rügefrist.

Eine Verletzung der in Nummer 4 des § 214 Abs. 1 Satz 1 genannten Vorschriften ist immer beachtlich, da in diesen Fällen der Flächennutzungsplan oder die Satzung überhaupt nicht zustande kommt.

Nicht durch Zeitablauf geheilt werden Mängel im Abwägungsergebnis, wenn also der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Eine solche, schlechterdings nicht haltbare Planungsentscheidung verstößt gegen das Abwägungsgebot des § 1 Abs. 7, das als Ausdruck des Rechtsstaatsgebots eine gerechte Abwägung der berührten Interessen verlangt. Ein solcher Plan ist daher aus verfassungsrechtlichen Gründen ungültig. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Abwägungsgebot des § 1 Abs. 7 nicht bereits dadurch verletzt ist, dass sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung eines anderen Belangs entscheidet. Innerhalb des durch das Abwägungsgebot vorgegebenen Rahmens ist das Vorziehen und Zurücksetzen bestimmter Belange eine wesentliche planerische Entscheidung über die städtebauliche Entwicklung und Ordnung und damit ein Kernstück der kommunalen Planungshoheit.

8 Überleitungsrecht

8.1 Überleitungsvorschrift zur Planerhaltung (§ 233 Abs. 2)

Gemäß § 233 Abs. 2 Satz 1 sind die Vorschriften zur Planerhaltung auch auf Flächennutzungspläne und Satzungen, die auf der Grundlage bisheriger Fassungen des Baugesetzbuchs in Kraft getreten sind, entsprechend anzuwenden. Die Vorschriften zur Planerhaltung gelten also in der jeweils neuesten Fassung auch für die auf der Grundlage bisheriger Fassungen des Baugesetzbuchs in Kraft getretenen Flächennutzungspläne und Satzungen.

Nach dem neuen Satz 2 sind unbeschadet des Satzes 1 auf der Grundlage bisheriger Fassungen dieses Gesetzes unbeachtliche oder durch Fristablauf unbeachtliche Fehler bei der Aufstellung von Flächennutzungsplänen und Satzungen auch weiterhin für die Rechtswirksamkeit dieser Flächennutzungspläne und Satzungen unbeachtlich. Demnach bleiben Fehler, die nach bisherigem Recht unbeachtlich sind, auch weiterhin unbeachtlich.

Gemäß dem neuen Satz 3 des § 233 Abs. 2 sind abweichend von Satz 1 für vor dem Inkrafttreten einer Gesetzesänderung in Kraft getretene Flächennutzungspläne und Satzungen, die vor dem Inkrafttreten der Gesetzesänderung geltenden Vorschriften über die Geltendmachung der Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, von Mängeln der Abwägung und von sonstigen Vorschriften einschließlich ihrer Fristen weiterhin anzuwenden. Für Flächennutzungspläne und Satzungen, die vor dem Inkrafttreten einer Gesetzesänderung in Kraft gesetzt worden sind, gelten danach insbesondere die alten Fristen zur Geltendmachung von Fehlern einschließlich der Siebenjahresfrist des § 215 Abs. 1 Nr. 2 a. F.

Bedeutung hat § 233 Abs. 2 insbesondere für Flächennutzungspläne und Satzungen, zu deren Aufstellung ein Verfahren auf der Grundlage bisheriger Fassungen des Baugesetzbuchs eingeleitet worden ist und das nach einer Neufassung des Baugesetzbuchs nach dem zuvor geltenden Recht zum Abschluss gebracht wird, sowie für vor dem Inkrafttreten einer Gesetzesänderung in Kraft getretene Flächennutzungspläne und Satzungen, bei denen die Rügefrist für Fehler erst nach der Neufassung des Baugesetzbuchs abläuft. Die auf der Grundlage bisheriger Fassungen des Baugesetzbuchs bereits wirksamen oder übergeleiteten Flächennutzungspläne und Satzungen bleiben davon unberührt und gelten gemäß § 233 Abs. 3 fort.

8.2 Überleitungsvorschrift für die Grenzregelung (§ 239)

Die Vorschrift des § 239 regelt die Überleitung des bisherigen Grenzregelungsrechts und ersetzt damit die durch Zeitablauf entbehrlich gewordene bisherige Überleitungsregelung des § 239 für die Bodenordnung.

§ 239 regelt, dass die bisherigen Vorschriften über die Grenzregelung weiterhin anzuwenden sind, wenn die Gemeinde den Beschluss über die Grenzregelung nach § 82 BauGB a. F. noch vor Inkrafttreten der neuen Regelungen zur vereinfachten Umlegung (§§ 80 ff.) gefasst hat. Maßgebend ist somit der Zeitpunkt, indem die Gemeinde nach § 82 Abs. 1 Satz 1 BauGB a. F. durch Beschluss die neuen Grenzen sowie die Geldleistung nach § 81 Abs. 1 BauGB a. F. festgesetzt hat. Die Überleitungsregelung stellt damit sicher, dass bereits weitgehend durchgeführte Grenzregelungsverfahren nach dem bisherigen Recht abgewickelt werden können.

8.3 Überleitungsvorschriften für das EAG Bau (§ 244)

Die Vorschrift des § 244 ist neu eingefügt worden. Sie enthält Überleitungsvorschriften für das Europarechtsanpassungsgesetz Bau.

8.3.1 Überleitungsvorschriften für das Bauleitplanverfahren

Nach § 244 Abs. 1 sind diejenigen Bauleitpläne nach den geänderten Vorschriften zu Ende zu führen, die entweder nach dem 20. Juli 2004 eingeleitet worden sind oder bereits vor diesem Datum eingeleitet wurden, aber bis zum 20. Juli 2006 noch nicht abgeschlossen sind. Im zweiten Fall bedeutet dies, dass nachträglich ein Umweltbericht zu erstellen ist und die Verfahrensschritte der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 zu wiederholen sind.

Nach § 244 Abs. 2 gilt für Bebauungsplanverfahren, die nach dem 14. März 1999 eingeleitet worden sind, aber nicht in den Anwendungsbereich der geänderten Vorschriften fallen, weil sie vor dem 20. Juli 2006 abgeschlossen sind, dass sie nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs in der bis zum Inkrafttreten des EAG Bau geltenden Fassung zu Ende geführt werden. Sofern mit einzelnen Verfahrensschritten noch nicht begonnen worden ist, können diese auch nach neuem Recht durchgeführt werden.

Für Bauleitplanverfahren, die noch vor dem 14. März 1999 eingeleitet worden sind, gilt, soweit sie vor dem 20. Juli 2006 abgeschlossen werden, die allgemeine Regel des § 233 Abs. 1, demzufolge sie nach den für sie geltenden Vorschriften zu Ende geführt werden können.

Förmlich eingeleitet wird ein Verfahren i.d.R. durch den Aufstellungsbeschluss. Abgeschlossen ist das Verfahren mit der Bekanntmachung nach § 10 Abs. 3.

8.3.2 Überleitungsvorschriften für die Überwachung von Bauleitplänen nach § 4c

§ 244 Abs. 3 enthält eine Überleitungsvorschrift zu den Regelungen des § 4c zur Überwachung der Bauleitpläne und des § 4 Abs. 3 zur Unterrichtungspflicht der Behörden über erhebliche, insbesondere unvorhergesehene nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt. Diese Regelungen sind zwingend nur auf solche Bauleitpläne anzuwenden, die nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs in der Fassung des EAG Bau zu Ende geführt worden sind; zu diesen Bauleitplänen müssen im Umweltbericht auch die geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen der Durchführung des Bauleitplans auf die Umwelt beschrieben werden (Nummer 3 Buchstabe b der Anlage 1).

8.3.3 Überleitungsvorschriften für die Überprüfung von Flächennutzungsplänen nach § 5 Abs. 1 Satz 3

§ 244 Abs. 4 enthält eine Überleitungsvorschrift zur Regelung des § 5 Abs. 1 Satz 3 zur Überprüfung von Flächennutzungsplänen. Danach ist § 5 Abs. 1 Satz 3 auf Flächennutzungspläne, die vor dem Inkrafttreten des EAG Bau aufgestellt worden sind, erstmals ab 1. Januar 2010 anzuwenden. Dies betrifft insbesondere Flächennutzungspläne, die vor dem 1. Januar 1995 erstmalig oder erneut aufgestellt worden sind und für die ohne diese Überleitungsregelung ab 20. Juli 2004 die Überprüfungspflicht unmittelbar anwendbar wäre. Unberührt von der speziellen Überprüfungspflicht bleibt die Verpflichtung der Gemeinden, die Flächennutzungspläne im Rahmen ihrer allgemeinen Aufgabenerfüllung zu ergänzen, zu ändern oder gegebenenfalls neu aufzustellen, sobald und soweit dies nach § 1 Abs. 3 erforderlich ist.

8.3.4 Überleitungsvorschriften für den Wegfall der Genehmigung von Grundstücksteilungen

§ 244 Abs. 5 enthält ergänzend zur Aufhebung der Vorschriften über die Genehmigungspflicht für Grundstücksteilungen eine spezielle Überleitungsvorschrift für Teilungsgenehmigungssatzungen nach § 19 Abs. 1 in der bisherigen Fassung, die vor dem Inkrafttreten des EAG Bau wirksam beschlossen und bekannt gemacht worden sind. Die Gemeinden werden in Satz 1 ermächtigt, Teilungsgenehmigungssatzungen, die vor dem Inkrafttreten des EAG Bau wirksam beschlossen und bekannt gemacht worden sind, durch Satzung aufzuheben und diese ortsüblich bekannt zu machen (Satz 2). Wahlweise können sie - wie nach § 19 Abs. 1 Satz 3 in der bisherigen Fassung - die Bekanntmachung in Form der Ersatzverkündung entsprechend § 10 Abs. 3 Satz 2 bis 5 vornehmen.

Unbeschadet davon ordnet Satz 3 die Nichtanwendbarkeit der Satzungen an; darauf ist zur erhöhten Transparenz in der Rechtsanwendungspraxis gemäß Satz 4 bis zum 31. Dezember 2004 ortsüblich hinzuweisen. Für die Gemeinden dürfte es sich jedoch anbieten, anstelle der ortsüblichen Bekanntgabe des Hinweises auf die Nichtanwendbarkeit der Satzungen unverzüglich die Möglichkeit zur Aufhebung der Satzungen zu nutzen. Da auf Grund der Umgestaltung der Vorschriften über die Teilung von Grundstücken die Rechtsgrundlage für einen gegebenenfalls auf Antrag der Gemeinde nach § 20 Abs. 3 in der bisherigen Fassung im Grundbuch eingetragenen Widerspruch entfällt, hat die Gemeinde gemäß Satz 5 darüber hinaus das Grundbuchamt um Löschung des von ihr veranlassten Widerspruchs zu ersuchen.

8.3.5 Überleitungsvorschriften zur Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen nach § 22

Die Überleitungsvorschrift des § 244 Abs. 6 zur Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen stellt sicher, dass den Gemeinden, die von dem Instrumentarium des § 22 vor Inkrafttreten des EAG Bau Gebrauch gemacht haben, ein ausreichender Zeitraum zur Umstellung, insbesondere für die nach neuem Recht vorgesehenen Mitteilung an das Grundbuchamt, verbleibt und enthält im Einzelnen folgende Regelungen:

Satz 1 regelt, dass die bisherige Fassung des § 22 für eine auf der Grundlage des § 22 BauGB a. F. wirksam erlassene Satzung in dem Übergangszeitraum bis zum 30. Juni 2005 weiterhin anwendbar bleibt.

Nach Satz 2 ist auf diese Satzung, die auf Grund bisherigen Rechts erlassen wurde, der § 22 neuer Fassung anzuwenden und somit der Genehmigungsvorbehalt auch nach neuem Recht über den 30. Juni 2005 hinaus wirksam, wenn beim Grundbuchamt vor Ablauf des Übergangszeitraums bis zum 30. Juni 2005 eine den Anforderungen des § 22 Abs. 2 Satz 3 und 4 entsprechende Mitteilung der Gemeinde eingegangen ist. Die Mitteilung nach § 22 Abs. 2 Satz 3 und 4 muss den Beschluss über die Satzung, das Datum ihres Inkrafttretens sowie die genaue Bezeichnung der betroffenen Grundstücke enthalten, wobei von der genauen Bezeichnung der betroffenen Grundstücke abgesehen werden kann, wenn die gesamte Gemarkung betroffen ist und die Gemeinde dies dem Grundbuchamt ebenfalls mitteilt.

Nach Satz 3 ist die nach der Satzung auf Grund alter Gesetzesfassung bestehende Genehmigungspflicht ab dem 1. Juli 2005 nicht mehr anwendbar, wenn die Mitteilung der Gemeinde an das Grundbuchamt nach Satz 2 nicht fristgerecht erfolgt ist. Will die Gemeinde nach dem 30. Juni 2005 die Rechtswirkungen des neuen § 22 herbeiführen, muss sie eine neue Satzung gemäß § 22 Abs. 1 und 2 Satz 1 und 2 erlassen und die Mitteilung gegenüber dem Grundbuchamt nach § 22 Abs. 2 Satz 3 und 4 vornehmen.

Satz 4 enthält die erforderliche Überleitungsregelung für vor dem Inkrafttreten der Neuregelung des § 22 ausgesprochene Aussetzungen der Zeugniserteilung (§ 22 Abs. 6 Satz 3 BauGB a. F., wonach die Baugenehmigungsbehörde auf Antrag der Gemeinde die Erteilung eines Zeugnisses, dass eine Genehmigung nicht erforderlich ist, für einen Zeitraum bis zu 12 Monaten auszusetzen hat, wenn zu befürchten ist, dass der Sicherungszweck des Genehmigungsvorbehalts durch eine Eintragung unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert würde), die, soweit sie nicht schon früher durch Fristablauf unwirksam geworden sind, längstens bis zum 30. Juni 2005 wirksam sein sollen. Mit der Festlegung eines einheitlichen Stichtages für die Satzungen wie für das Aussetzungsverfahren wird erreicht, dass spätestens ab dem 1. Juli 2005 keine Negativatteste für entsprechende Grundbucheintragungen mehr erforderlich sind.

Nach Satz 5 hat die Baugenehmigungsbehörde das Grundbuchamt um Löschung eines Widerspruchs im Grundbuch, der auf Antrag der Baugenehmigungsbehörde nach § 20 Abs. 3 BauGB a. F. oder auf Grundlage von § 244 Abs. 6 Satz 1 oder 4 in Verbindung mit § 20 Abs. 3 BauGB a. F. veranlasst wurde, zu ersuchen, wenn die Satzung, die auf Grund bisherigen Rechts erlassen wurde, nicht mehr anwendbar ist oder die Aussetzung der Zeugniserteilung unwirksam wird.

8.3.6 Überleitungsvorschriften zur Rückbauverpflichtung nach § 35 Abs. 5

§ 244 Abs. 7 enthält eine Überleitungsvorschrift zur Regelung des § 35 Abs. 5 Satz 2 zur Rückbauverpflichtung für bestimmte Vorhaben im Außenbereich. Danach gilt § 35 Abs. 5 Satz 2 nicht für die Zulässigkeit eines Vorhabens, das die Nutzungsänderung einer baulichen Anlage zum Inhalt hat, deren bisherige Nutzung vor dem Inkrafttreten des EAG Bau zulässigerweise aufgenommen wurde. Die Abgabe einer Verpflichtungserklärung, das Vorhaben nach dauerhafter Aufgabe der zulässigen Nutzung zurückzubauen und Bodenversiegelungen zu beseitigen, ist also keine Zulässigkeitsvoraussetzung, wenn eine bauliche Anlage bereits vor Inkrafttreten des EAG Bau zulässigerweise genutzt wurde und nunmehr lediglich die bisherige Nutzung geändert werden soll.

8.4 Überleitungsvorschriften für den Stadtumbau und die soziale Stadt (§ 245)

1. § 245 Abs. 1 enthält das Überleitungsrecht für die neuen Vorschriften zum Stadtumbau (§§ 171a bis 171d). Darin wird bestimmt, dass auch ein vor dem Inkrafttreten des EAG-Bau nach Maßgabe der Verwaltungsvereinbarungen über die Städtebauförderung beschlossenes Gebiet für Stadtumbaumaßnahmen sowie ein hierfür aufgestelltes städtebauliches Entwicklungskonzept als Gebiet bzw. Konzept im Sinne des § 171b übergeleitet wird. Das neue Recht ist daher auch auf diese Gebiete anwendbar, ohne dass es neuer Beschlüsse oder Verfahrensschritte der Gemeinde bedürfte. Zugleich wird verdeutlicht, dass es auch in förderrechtlicher Hinsicht aus Anlass der gesetzlichen Neuregelungen keiner zusätzlichen Beschlüsse oder Verfahrensschritte der Gemeinde bedarf.
2. § 245 Abs. 2 enthält für Gebiete und Entwicklungskonzepte der sozialen Stadt eine mit Absatz 1 identische Regelung.

9 Schlussvorschriften

In Folge der Abschaffung der Zustimmungserfordernisse bei der Veränderungssperre (§ 17 Abs. 2 und 3 a. F.) sowie der Genehmigungserfordernisse für die Ergänzungssatzung (§ 34 Abs. 5 Satz 2 a. F.), die Außenbereichssatzung (§ 35 Abs. 6 Satz 6 a. F.) und die Entwicklungssatzung (§ 165 Abs. 7 a. F.) sind auch die hierfür bisher in § 246 Abs. 1 vorgesehenen Sonderregelungen für einzelne Länder entbehrlich geworden und daher entfallen.

Als weitere Folge der Abschaffung der Genehmigungserfordernisse für die Ergänzungssatzung (§ 34 Abs. 5 Satz 2 a. F.), die Außenbereichssatzung (§ 35 Abs. 6 Satz 6 a. F.) und die Entwicklungssatzung (§ 165 Abs. 7 a. F.), werden die Länder in § 246 Abs. 1a ermächtigt zu bestimmen, dass die Satzungen vor ihrem Inkrafttreten der höheren Verwaltungsbehörde anzuzeigen sind.

ENDE