Für einen individuellen Ausdruck passen Sie bitte die Einstellungen in der Druckvorschau Ihres Browsers an. Regelwerk; Bau und Planungsrecht

Zur aktuellen Fassung

Archiv: ²⁰⁰⁶

Runderlass des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung - 402-2010-698/19 -

1 Allgemeine Grundsätze

1.1 Rechtsgrundlagen, kein Rechtsanspruch

Die Fördermittel werden auf der Grundlage des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW) vom 8. Dezember 2009 (GV. NRW. S. 772), in der jeweils geltenden Fassung, und dieser Bestimmungen bewilligt. Soweit nachfolgend § 13 Absatz 1 WFNG NRW zitiert ist, gelten folgende mit Runderlass des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung "Dynamisierung der Einkommensgrenzen gemäß § 13 Absatz 4 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen" vom 13. November 2018 (MBl. NRW. S. 719) bekannt gegebenen Einkommensgrenzen:

zuzüglich für jede weitere zum Haushalt rechnende Person 5.360 Euro.

Für jedes zum Haushalt gehörende Kind im Sinne des § 32 Absätze 1 bis 5 des Einkommensteuergesetzes (EStG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 8. Oktober 2009 (BGBl. I S. 3366, 3862), das zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 21. Dezember 2019 (BGBl. I S. 2886) geändert worden ist, erhöht sich die Einkommensgrenze um weitere 700 Euro.

Die näheren Bestimmungen über die Ermittlung des Einkommens im Einzelfall sind dem Runderlass des Ministeriums für Bauen und Verkehr "Einkommensermittlungserlass" vom 11. Dezember 2009 (MBl. NRW. 2010 S. 3) in der jeweils geltenden Fassung zu entnehmen. Die Wohnfläche ist nach Maßgabe der Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) in der jeweils geltenden Fassung zu ermitteln.

Auf die Bewilligung der Fördermittel besteht kein Rechtsanspruch. Die Kriterien für die Zuteilung von Fördermitteln an die Bewilligungsbehörden ergeben sich aus dem Runderlass des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung "Mehrjähriges Wohnraumförderungsprogramm 2018-2022: Förderjahr 2020" (WoFP) vom 4. Februar 2020 in der jeweils geltenden Fassung.

1.2 Begünstigter Personenkreis

Gefördert wird Wohnraum für

1. Begünstigte, deren anrechenbares Einkommen die Einkommensgrenze des § 13 Absatz 1 WFNG NRW nicht übersteigt (Einkommensgruppe A) und
2. wirtschaftlich leistungsfähigere Begünstigte, deren anrechenbares Einkommen die Einkommensgrenze des § 13 Absatz 1 WFNG NRW um bis zu 40 Prozent übersteigt (Einkommensgruppe B).

1.3 Förderfähiger Wohnraum

Förderfähig ist nur Wohnraum, der

1. im Land Nordrhein-Westfalen gelegen ist,
2. durch Immissionen nicht erheblich beeinträchtigt wird und
3. die weiteren Vorgaben dieser Bestimmungen sowie ihrer Anlagen erfüllt.

Ersatzwohnraum ist nur dann förderfähig, wenn er zur Erfüllung wohnungspolitischer oder städtebaulicher Ziele benötigt wird.

1.4 Verbot des vorzeitigen Vorhabenbeginns

Abgesehen von den Fällen der Nummern 5.5 und 5.6 dürfen Bauvorhaben, mit deren Ausführung bereits vor Erteilung der Förderzusage begonnen worden ist, nicht gefördert werden, es sei denn, die Bewilligungsbehörde hat gemäß Nummer 1.4 der Anlage 2 dem vorzeitigen Baubeginn zugestimmt.

Der Abschluss von Lieferungs- und Leistungsverträgen, die der Ausführung zuzurechnen sind, gilt als Vorhabenbeginn. Dies gilt nicht, wenn der Antragstellerin oder dem Antragsteller nach diesem Vertrag ein Rücktrittsrecht gemäß Nummer 5.5.3 eingeräumt ist und ihr oder ihm im Falle des Rücktritts - außer den Kosten für Planung, Bodenuntersuchung und Grunderwerb - keine weiteren Lasten entstehen. Mit der Ausführung der Verträge darf auch bei Vereinbarung eines Rücktrittsrechts nicht begonnen werden, soweit die Bewilligungsbehörde nicht gemäß Nummer 1.4 der Anlage 2 dem vorzeitigen Baubeginn zustimmt.

Das Einholen von Angeboten sowie Planungsleistungen bis einschließlich Leistungsphase 6 des § 34 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure vom 10. Juli 2013 (BGBl. I S. 2276), Bodenuntersuchungen, das Herrichten des Grundstücks und der Grunderwerb gelten nicht als Vorhabenbeginn.

1.5 Voraussetzungen für die Förderempfängerin oder den Förderempfänger

1.5.1 § 9 Absatz 1 WFNG NRW bestimmt im Einzelnen, welche Voraussetzungen die Förderempfängerin oder der Förderempfänger erfüllen müssen. Von angemessener Dauer im Sinne des § 9 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 WFNG NRW ist ein Erbbaurecht von mindestens 75 Jahren. Die Bewilligungsbehörde kann eine kürzere Laufzeit des Erbbaurechts zulassen, wenn sichergestellt ist, dass die planmäßige Tilgung der Fördermittel spätestens 10 Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts endet. Die Bewilligungsbehörde kann nach Abstimmung mit der NRW.BANK weitere Ausnahmen zulassen.

1.5.2 Zu den persönlichen Voraussetzungen der Förderempfängerin oder des Förderempfängers gemäß § 9 Absatz 1 Satz 1 Nummern 2, 3 und 5 WFNG NRW haben die Bewilligungsbehörden die Entscheidung der NRW.BANK anzufordern und diese als ihre Entscheidung zu verwenden. Soweit die NRW.BANK die persönlichen Voraussetzungen nicht oder nur mit weiteren Auflagen oder Bedingungen bestätigt, hat die Bewilligungsbehörde auch deren Begründung in ihren Bescheid aufzunehmen. Satz 1 gilt nicht bei natürlichen Personen, die Wohneigentum zur Selbstnutzung errichten oder erwerben.

1.5.3 Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit können bei der Errichtung oder dem Erwerb selbst genutzten Wohneigentums - soweit keine entgegenstehenden Umstände bekannt geworden sind - in der Regel unterstellt werden, wenn die Gesamtfinanzierung gesichert und die Tragbarkeit der Belastung gewährleistet erscheinen.

1.5.4 Werden der Bewilligungsbehörde Umstände bekannt, aus denen zu schließen ist, dass eine Förderempfängerin oder ein Förderempfänger, bei deren oder dessen Prüfung die NRW.BANK einzuschalten ist, nicht die erforderliche Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit besitzt, hat sie die NRW.BANK unverzüglich zu unterrichten.

1.6 Finanzierungsgrundsätze

1.6.1 Die Bewilligung von Fördermitteln setzt voraus, dass die Finanzierung der Gesamtkosten gesichert erscheint.

1.6.2 Eigenleistung

1.6.2.1 Höhe der Eigenleistung

Als angemessen im Sinne von § 9 Absatz 1 Nummer 5 WFNG NRW gilt eine Eigenleistung in Höhe von mindestens

1. 20 Prozent der Gesamtkosten bei der Förderung von Mietwohnungen, Gemeinschaftsräumen und Räumen zur Verbesserung der wohnungsnahen sozialen Infrastruktur. Für Studierendenwerke als Anstalten öffentlichen Rechts gilt abweichend eine Eigenleistung von 10 Prozent als angemessen beziehungsweise
2. 15 Prozent der Gesamtkosten bei der Förderung von selbst genutztem Wohneigentum.

Bei der ausschließlichen Gewährung eines Darlehens für Menschen mit Schwerbehinderung nach Nummer 6 ist keine Eigenleistung erforderlich.

1.6.2.2 Arten der Eigenleistungen

Als Eigenleistung können eigene Geldmittel, der Wert des nicht durch Fremdmittel finanzierten Baugrundstücks und der Wert der Selbsthilfeleistungen berücksichtigt werden. Der Wert der Selbsthilfe als Finanzierungsmittel muss mit dem Betrag angesetzt werden, mit dem die vergleichbare Unternehmerleistung bei den Gesamtkosten als Wert angesetzt wurde. Selbsthilfeleistungen sind durch schriftliche Erklärungen auf Vordruck nach vorgeschriebenem Muster glaubhaft zu machen.

1. Als Eigenleistung können in Fällen von Nummer 1.6.2.1 Buchstabe a) auch Fremdmittel berücksichtigt werden, deren Besicherung nicht oder im Grundbuch im Rang nach den beantragten Fördermitteln erfolgt und die der Finanzierung der Gesamtkosten dienen.
2. In Fällen von Nummer 1.6.2.1 Buchstabe b) muss die Hälfte des Mindesteigenleistungsanteils, das sind 7,5 Prozent der Gesamtkosten, durch eigene Geldmittel oder den Wert des nicht mit Fremdmitteln finanzierten Grundstücks erbracht werden. Sofern der Eigenleistungsersatz nach Nummer 1.6.2.4 in Anspruch genommen wird, muss die Hälfte des reduzierten Mindesteigenleistungsanteils durch eigene Geldmittel oder den Wert des nicht mit Fremdmitteln finanzierten Grundstücks erbracht werden.

1.6.2.3 Anrechnung von Tilgungsnachlässen auf die Eigenleistung bei der Mietwohnraumförderung

Die nach Nummer 7.2 zu gewährenden Tilgungsnachlässe können auf Antrag bis zur Hälfte auf den Betrag der nach Nummer 1.6.2.1 Buchstabe a) erforderlichen Höhe der Eigenleistung angerechnet werden. Die in diesem Fall wegen der reduzierten Eigenleistung notwendigen höheren Fremdmittel können im Grundbuch im Rang vor den Förderdarlehen besichert werden.

Kommt die Anrechnung von Tilgungsnachlässen zur Anwendung, hat die Förderempfängerin oder der Förderempfänger unbeschadet der Nummer 9 spätestens sechs Monate nach Erhalt der letzten Rate des Förderdarlehens (Bezugsfertigkeit) einen Kostennachweis in Form einer summarischen Kostenaufstellung auf vorgeschriebenem Vordruck bei der Bewilligungsbehörde vorzulegen. Die Bewilligungsbehörde prüft, ob die Gesamtkosten den der Bewilligung des Darlehens zugrundeliegenden Gesamtkosten entsprechen.

Sind die tatsächlich entstandenen Gesamtkosten geringer als im Förderantrag veranschlagt, ist unter Berücksichtigung des nach Satz 1 anrechnungsfähigen Tilgungsnachlasses sicherzustellen, dass die entsprechend Nummer 1.6.2.1 Buchstabe a) erforderliche Eigenleistungsquote bezogen auf die tatsächlich entstandenen Gesamtkosten nicht unterschritten wird.

Die Förderempfängerin oder der Förderempfänger soll dafür Sorge tragen, dass gegebenenfalls die vorrangig im Grundbuch vor den Förderdarlehen dinglich gesicherten Fremdmittel in Höhe des Anrechnungsbetrages nach Satz 1 nicht abgenommen werden müssen oder vorzeitig zurückgeführt werden können. Kann die erforderliche Eigenleistungsquote nicht durch die Nichtabnahme oder Rückführung vorrangig gesicherter Fremdmittel erreicht werden, hat die Bewilligungsbehörde die Förderdarlehen und Tilgungsnachlässe neu zu berechnen und im erforderlichen Umfang durch Änderung der Förderzusage zu kürzen.

1.6.2.4 Eigenleistungsersatz bei selbst genutztem Wohneigentum

Bei der Förderung selbst genutzten Wohneigentums kann auf Antrag ein Betrag in Höhe von 15 Prozent des Baudarlehens nach Nummern 5.4.1 und 5.4.2 als Ersatz der Eigenleistung nach Nummer 1.6.2.1 Buchstabe b) anerkannt werden. Das in diesem Fall wegen der reduzierten Eigenleistung notwendige höhere Fremdmittel kann im Grundbuch im Rang vor den Förderdarlehen besichert werden.

1.6.3 Bedingungen für Fremdmittel

Werden zur Finanzierung des Fördergegenstandes auch Fremdmittel aufgenommen, ist vor Auszahlung der Förderdarlehen nachzuweisen, dass die Fremdmittel

1. für die Gläubigerin oder den Gläubiger während der vollen Laufzeit unkündbar sind oder eine Prolongation vereinbart ist, die frühestens nach Ablauf von zehn Jahren in Kraft treten darf,
2. für die Dauer von mindestens zehn Jahren mit einem gleichbleibenden Zinssatz verzinst werden,
3. bei der Förderung von Mietwohnraum mit einer Mindesttilgung von 1 Prozent des Ursprungskapitals zuzüglich der durch die fortschreitende Tilgung ersparten Zinsen für die Dauer von mindestens zehn Jahren zurückgeführt werden und
4. bei der Förderung selbst genutzten Wohnraums mit einer Mindesttilgung von 2 Prozent zurückgeführt werden, sofern der Fremdmittelzins die Höhe von 4 Prozent nicht übersteigt.

Für Fremdmittel gelten im Übrigen folgende Bedingungen:

Sollen die Fremdmittel durch Grundschulden gesichert werden, haben die Grundstückseigentümerin oder der Grundstückseigentümer (Erbbauberechtigte) und die Grundschuldgläubigerin oder der Grundschuldgläubiger vor Auszahlung der Förderdarlehen gegenüber der NRW.BANK eine Grundschuldverpflichtungserklärung abzugeben.

Bei der dinglichen Sicherung darf ein Rang vor der Hypothek zur Sicherung der bewilligten Wohnraumfördermittel nur den Grundpfandrechten für diejenigen Fremdmittel eingeräumt werden, die der Deckung der im Förderantrag angesetzten Gesamtkosten dienen.

Übersteigen vor der Bebauung vorhandene, am Baugrundstück dinglich gesicherte Verbindlichkeiten (Darlehensrestschuld) den Wert des Baugrundstücks und der verwendeten Gebäudeteile, ist eine Förderung ausgeschlossen. Die NRW.BANK kann im Einvernehmen mit dem für das Wohnungswesen zuständigen Ministerium Ausnahmen zulassen.

Die NRW.BANK kann Ausnahmen von den Bedingungen für Fremdmittel, insbesondere zur Berücksichtigung der Lage auf dem Kapitalmarkt, zulassen und den Einsatz von Fremdmitteln von anderen Voraussetzungen abhängig machen.

1.6.4 Kumulation

Die gleichzeitige Inanspruchnahme von Fördermitteln aus anderen Programmen für die nach diesen Bestimmungen geförderten Maßnahmen ist zulässig. Insgesamt darf die Summe der Fördermittel die Gesamtkosten abzüglich der zu erbringenden Eigenleistung nicht übersteigen.

2 Förderung der Neuschaffung von Mietwohnraum durch Neubau oder bauliche Maßnahmen im Bestand

2.1 Fördergegenstand und bauliche Maßnahmen

2.1.1 Fördergegenstand Gefördert wird die Neuschaffung von Mietwohnraum auch in der Form von

1. Gruppenwohnungen,
2. Mieteinfamilienhäusern und
3. bindungsfreien Wohnungen gegen Einräumung von Benennungsrechten an geeigneten Ersatzwohnungen (mittelbare Belegung),

die nachhaltig an den begünstigten Personenkreis vermietet werden können. Sollen in demselben Gebäude auch nicht geförderte Wohnungen oder Gewerberäume erstellt werden, muss auch insoweit die nachhaltige Vermietbarkeit gesichert sein.

Im Folgenden ist unter Mietwohnung stets auch die Genossenschaftswohnung zu verstehen, bei der die Nutzerinnen oder die Nutzer durch Anteilszeichnung ein eigentumsähnliches Recht zur Wohnungsnutzung erhalten. Geförderte Genossenschaftswohnungen unterliegen denselben Zweckbindungen wie Mietwohnungen.

Zur Vermietung bestimmte Eigentumswohnungen sind nicht förderfähig. Das für das Wohnungswesen zuständige Ministerium kann ausnahmsweise eine Förderung zulassen, zum Beispiel, wenn zur Erfüllung kommunaler Vorgaben geförderte und freifinanzierte Wohnungen in einem Objekt zu erstellen sind. In diesem Fall sind die geförderten Wohnungen zu einer Wirtschaftseinheit zusammenzufassen. Diese ist zur Erzielung weitgehender Kostengerechtigkeit so umfänglich, wie es rechtlich möglich ist, zu verselbstständigen. Die Teilungserklärung ist mit dem für das Wohnungswesen zuständigen Ministerium abzustimmen.

2.1.2 Gemeinschaftsräume und Infrastrukturräume

1. Bei der Förderung von Mietwohnraum in Wohngebäuden oder Wirtschaftseinheiten mit zehn oder mehr Mietwohnungen können Gemeinschaftsräume gefördert werden, die der ausschließlichen Nutzung durch die Mieter vorbehalten sind.
2. Unabhängig von oder im Zusammenhang mit der Förderung von Mietwohnraum können bei Vorlage eines Nutzungskonzepts Räume zum Zwecke der Verbesserung der wohnungsnahen sozialen Infrastruktur (Infrastrukturräume) gefördert werden, die zur Nutzung durch die Bewohner des Quartiers, einen gemeinnützigen Verein, eine gemeinnützige Gesellschaft, kirchliche oder kommunale Einrichtungen bestimmt sind. Das Nutzungskonzept ist mit dem für das Wohnungswesen zuständigen Ministerium abzustimmen und zum Bestandteil der Förderzusage zu machen.

Die Räume müssen in eine oder mehrere Wohnungen umwandelbar sein, die den Wohnflächenobergrenzen der Nummern 1.4.1 und 1.4.2 Anlage 1 entspricht beziehungsweise entsprechen und nach Umwandlung als geförderte Mietwohnungen für Begünstigte der Einkommensgruppe A genutzt werden können. Räume, die zur gewerblichen Nutzung vorgesehen sind, werden nicht gefördert.

2.1.3 Bauliche Maßnahmen

Als Neuschaffung im Sinne der Nummern 2.1.1 und 2.1.2 gelten Baumaßnahmen, durch die Mietwohnraum, Gemeinschaftsräume und Infrastrukturräume

1. in einem neuen selbständigen Gebäude,
2. durch Änderung, Nutzungsänderung und Erweiterung von Gebäuden oder
3. durch Änderung von Mietwohnungen zur Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse

neu geschaffen werden.

Maßnahmen nach Buchstaben b) und c) werden nur gefördert, wenn für sie die auf Grundlage der Zweiten Berechnungsverordnung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178) in der jeweils geltenden Fassung (im Folgenden II. BV genannt) zu ermittelnden Baukosten inklusive Baunebenkosten mindestens 700 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche betragen (wesentlicher Bauaufwand). Der Umbau von Gebäuden, für deren Bau oder Modernisierung Fördermittel des Landes oder des Bundes eingesetzt wurden, wird nur gefördert, wenn die gewährten Fördermittel vor dem Umbau vollständig zurückgezahlt worden sind oder zurückgezahlt werden.

2.2 Zielgruppe

Mietwohnungen können entweder für Begünstigte der Einkommensgruppe A oder nach Maßgabe von Nummer 4.2 des WoFP für Begünstigte der Einkommensgruppe B zweckgebunden werden.

2.3 Belegungsbindung

2.3.1 Art der Belegungsrechte

In der Förderzusage ist die Belegungsbindung für Mietwohnungen zugunsten von Begünstigten der Einkommensgruppe A als Besetzungsrecht (§ 29 Nummer 6 Satz 3 WFNG NRW), im Übrigen als allgemeines Belegungsrecht (§ 29 Nummer 6 Satz 1 WFNG NRW) festzulegen. Die Dauer der Belegungsbindung beträgt einheitlich für alle geförderten Wohnungen wahlweise 20, 25 oder 30 Jahre. Die Frist beginnt mit dem ersten Tag des Monats, der auf die Bezugsfertigkeit aller Wohnungen des Gebäudes folgt. Die vorzeitige und vollständige Rückzahlung der Förderdarlehen verkürzt die Dauer der Zweckbindung nicht. § 23 Absätze 1 und 3 WFNG NRW bleiben unberührt.

Die Belegungsrechte werden für die nach § 3 Absatz 2 WFNG NRW zuständigen Stellen begründet und gelten während der Dauer der Zweckbindung gegenüber der oder dem jeweils Verfügungsberechtigten (§ 29 Nummer 8 WFNG NRW). Die Förderempfängerin oder der Förderempfänger hat sich zu verpflichten,

1. der zuständigen Stelle ein Belegungsrecht gemäß Satz 1 einzuräumen,
2. im Falle der Ausübung des Besetzungsrechts mit den von der zuständigen Stelle benannten Mietern Mietverträge abzuschließen,
3. im Übrigen die geförderten Wohnungen Mietern zu überlassen, die einen Wohnberechtigungsschein nach § 18 WFNG NRW vorlegen und
4. bei Eigentumswechsel die Rechtsnachfolgerin oder den Rechtsnachfolger auf den Übergang der Verpflichtungen nach den Buchstaben a) bis c) hinzuweisen (§ 10 Absatz 8 WFNG NRW).

Bei der Förderung der Neuschaffung von Mietwohnraum durch Änderung von Mietwohnungen zur Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse kann die neu geschaffene Wohnung abweichend von Satz 7 Buchstaben a) bis c) bei Erstvermietung auch Mietern überlassen werden, die den geänderten Wohnraum oder anderen Wohnraum im Förderobjekt unmittelbar vor Durchführung der baulichen Maßnahmen bewohnt haben.

2.3.2 Zweckbindung bei mittelbarer Belegung

Bei der Förderung von bindungsfreiem Mietwohnraum ist ein Benennungsrecht (§ 29 Nummer 6 Satz 2 WFNG NRW) für Begünstigte der Einkommensgruppe A an geeigneten Ersatzwohnungen zu begründen. Die Nummer 1.3.4 Anlage 1 ist zu beachten. Für die Dauer des Benennungsrechts gilt Nummer 2.3.1 entsprechend. Die Frist beginnt mit dem ersten Tag des Monats, der auf die erstmalige Einräumung des Benennungsrechts an der Ersatzwohnung folgt. Das Benennungsrecht besteht unabhängig von der Laufzeit des Darlehens und geht auf die Rechtsnachfolgerin oder den Rechtsnachfolger über.

2.3.3 Bindungsverlängerung im Miet- und Genossenschaftswohnungsbau

Um Zweckbindungen an geeignetem Wohnraumbestand im Vorgriff auf das Auslaufen der im Einzelfall bestehenden Zweckbindungen zu erhalten, kann die Bewilligungsbehörde auf Antrag eine Bindungsverlängerung hinsichtlich aller mit der bisherigen Förderzusage erfassten Förderobjekte unter Beibehaltung der bei planmäßigem Auslaufen der Bindungen bestehenden Konditionen bewilligen.

2.3.3.1 Zur Unterstützung einer rechtzeitigen Prüfung kann die NRW.BANK die Bewilligungsbehörde spätestens 18 Monate vor Ablauf der Zweck- und Zinsbindung auf ein betroffenes Förderobjekt hinweisen.

Eine Bindungsverlängerung setzt voraus, dass

1. nach Einschätzung der zuständigen Stelle weiterhin ein Bedarf an den Zweckbindungen besteht und
2. die NRW.BANK die erforderliche Zuverlässigkeit und Leistungsfähigkeit der Förderempfängerin oder des Förderempfängers bestätigt.

2.3.3.2 Für das Bewilligungsverfahren gilt die Anlage 2 entsprechend, soweit nachfolgend nichts Abweichendes bestimmt ist.

Spätestens 18 Monate vor Ablauf der Belegungsbindung soll die Bewilligungsbehörde - soweit sie nicht selbst zuständig ist - bei der zuständigen Stelle eine Bedarfsprüfung hinsichtlich einer Bindungsverlängerung für den betroffenen Mietwohnraum veranlassen (Nummer 1.2.1 Satz 2 Anlage 2). Dabei ist zu prüfen, ob der betroffene Mietwohnraumbestand zum Beispiel hinsichtlich des berechtigten Personenkreises, der Wohnungsgrößen, des Objektzustands, der Lage (auch unter Quartiersgesichtspunkten) und der Qualitäten für eine Bindungsverlängerung geeignet ist.

Soweit Bedarf und Geeignetheit bestätigt sind, weist die Bewilligungsbehörde die Eigentümerin oder den Eigentümer auf die Möglichkeit einer Antragstellung zur Bindungsverlängerung um weitere 5 bis 15 Jahre, längstens bis zur vollständigen Tilgung der Darlehen, unter Beibehaltung der bei planmäßigem Auslaufen der Bindungen bestehenden Konditionen hin.

Nach Antragstellung durch die Förderempfängerin oder den Förderempfänger fordert die Bewilligungsbehörde entsprechend Nummer 1.2.2 Satz 3 Anlage 2 eine Entscheidung der NRW.BANK zu ihren beziehungsweise seinen persönlichen Voraussetzungen an.

Die Bewilligungsbehörde entscheidet in einem Änderungsbescheid zum Bewilligungsbescheid beziehungsweise zur Förderzusage nach vorgegebenem Muster über die Verlängerung unter Berücksichtigung der Entscheidung der NRW.BANK.

2.3.4 Bindungssicherung bei Darlehenskündigung

2.3.4.1 Fördergegenstand und Förderzweck

Für geförderte Miet- und Genossenschaftswohnungen können im Zusammenhang mit einem Eigentumswechsel, der im Zuge einer Zwangsversteigerung (§ 23 Absatz 1 WFNG NRW) oder eines freihändigen Verkaufs zur Abwendung einer Zwangsversteigerung (§ 23 Absatz 3 Satz 2 WFNG NRW) erfolgt ist, zur Sicherung zukünftiger Bindungen und angemessener Wohnraumversorgung neue Darlehen bis zur Höhe des durch die NRW.BANK nach einer Kündigung fällig gestellten Darlehenskapitalbetrages bewilligt werden. Das neue Darlehen dient ausschließlich zur Rückführung des fälligen Darlehenskapitalbetrages und gelangt nicht zur Auszahlung.

2.3.4.2 Zweckbindungen

Die in der Förderzusage festzulegenden neuen Bedingungen orientieren sich bezüglich der zulässigen Miete, des begünstigten Personenkreises und der Bindungsdauer an den im Zeitpunkt der Antragstellung bestehenden Rahmenbedingungen aus der ursprünglichen Förderung. Die zulässige Mietentwicklung richtet sich nach Nummer 2.4.2 Buchstabe b). Die neu getroffenen Regelungen ersetzen die bisher getroffenen Zweckbindungen (§ 23 Absatz 3 Satz 4 WFNG NRW).

2.3.4.3 Antragstellungs- und Bewilligungsverfahren

Für das Bewilligungsverfahren gilt die Anlage 2 entsprechend. Die Erwerberin oder der Erwerber des Förderobjekts stellt nach Absprache mit der NRW.BANK bei der Bewilligungsbehörde einen Antrag auf Bewilligung neuer Darlehen.

Nach Abstimmung der zukünftigen Zweckbindungen und der Konditionen des Darlehensvertrages zwischen der Erwerberin oder dem Erwerber, der NRW.BANK und dem für das Wohnungswesen zuständigen Ministerium sowie nach der Entscheidung der NRW.BANK über die persönlichen Voraussetzungen der Erwerberin oder des Erwerbers gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 3 WFNG NRW, erlässt die Bewilligungsbehörde eine Förderzusage auf der Grundlage der zwischen den Beteiligten ausgehandelten Bedingungen.

2.3.4.4 Darlehensvereinbarung

Auf der Grundlage der Förderzusage schließt die NRW.BANK mit der Erwerberin oder dem Erwerber einen Darlehensvertrag. In dem Darlehensvertrag sind die zuvor ausgehandelten Auflagen und Bedingungen der Förderzusage zu übernehmen.

2.4 Miete und Mietbindung

2.4.1 Höhe der Miete bei Erstbezug

In der Förderzusage darf je Quadratmeter Wohnfläche höchstens eine monatliche Miete festgesetzt werden (Bewilligungsmiete), die nachstehende Beträge pro Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreitet:

Die Zuordnung der Gemeinden zu den Mietniveaus M 1 bis M 4 ergibt sich aus der Tabelle in Anlage 3.

Für Wohnungen in den Städten Bonn, Düsseldorf, Köln und Münster darf abweichend von Satz 1 eine monatliche Miete von höchstens 6,80 Euro (Einkommensgruppe A) und 7,60 Euro (Einkommensgruppe B) pro Quadratmeter Wohnfläche festgesetzt werden.

2.4.1.1 Erhöhungsbeträge zur Miete oder Unterschreitung

Für Wohnungen mit Passivhausstandard (Nummer 1.7 Anlage 1) darf die in der Förderzusage festzusetzende Bewilligungsmiete um 0,30 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöht werden.

Sofern die Antragstellerin oder der Antragsteller die Anlage zur Wärme- oder Warmwasserbereitung für die geförderten Wohnungen nicht als Eigentümerin oder Eigentümer betreibt, ist die in der Förderzusage festzusetzende höchstzulässige Bewilligungsmiete um 0,20 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu reduzieren. Dies gilt beispielsweise, wenn ein Contracting-Vertrag abgeschlossen wird. Bei einer Wärmelieferung in Form von Fernwärme erfolgt generell kein Abzug.

Die Miete für Ersatzwohnungen (mittelbare Belegung) muss die Miete für die Einkommensgruppe A unterschreiten. Die Bewilligungsbehörde legt die erforderliche Unterschreitung in Abhängigkeit von der Qualität der Ersatzwohnung fest.

2.4.1.2 Maßgebliche Wohnfläche und Abstellflächen

Bei der Berechnung der zulässigen Miete ist die tatsächliche, höchstens jedoch die in Nummer 1.4.1 Sätzen 6 bis 8 der Anlage 1 genannte Wohnfläche zugrunde zu legen. Sofern keine ausreichend großen Abstellflächen im Sinne von § 47 Absatz 4 der Landesbauordnung 2018 vom 21. Juli 2018 (GV. NRW. S. 421) in der jeweils geltenden Fassung (im Folgenden BauO NRW 2018 genannt) außerhalb der Wohnung geschaffen werden, sind von der tatsächlichen Wohnfläche angemessene Quadratmeter abzuziehen. Derselbe Abzug gilt auch zur Bestimmung der Wohnfläche bei der Erteilung eines gezielten Wohnberechtigungsscheins oder der Nutzung eines bereits erteilten allgemeinen Wohnberechtigungsscheins.

2.4.2 Mieterhöhungen und Art der Mietbindung

In der Förderzusage ist für den Zeitraum der Belegungsbindung eine Mietbindung festzulegen. Die Förderempfängerin oder der Förderempfänger hat sich im Förderantrag und im Darlehensvertrag zu verpflichten, für die Dauer der in der Förderzusage festgelegten Mietbindung

1. im Mietvertrag höchstens eine Miete zu vereinbaren, die die in der Förderzusage festgelegte Miete nicht übersteigt und
2. im Rahmen des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der jeweils geltenden Fassung (im Folgenden BGB genannt) nur eine Miete zu fordern, die die in der Förderzusage festgelegte Miete zuzüglich einer Erhöhung um 1,5 Prozent bezogen auf die Bewilligungsmiete für jedes Jahr seit Bezugsfertigkeit nicht übersteigt.

Nach Modernisierungsmaßnahmen, die während der Dauer der (gegebenenfalls nach Nummer 2.3.3 verlängerten) Mietbindung, frühestens jedoch nach 25 Jahren durchgeführt werden, kann die Bewilligungsbehörde im Benehmen mit der zuständigen Stelle und unter Berücksichtigung von § 559 BGB Mieterhöhungen zulassen. Bei der Bestimmung der zulässigen Mieterhöhung sind die soziale Verträglichkeit der Miete und der tatsächliche Wohnwert nach Modernisierung angemessen zu berücksichtigen.

Nach Modernisierung einer Ersatzwohnung (mittelbare Belegung) kann die Bewilligungsbehörde im Benehmen mit der zuständigen Stelle eine für die Mieterinnen und Mieter tragbare Mieterhöhung zulassen.

Die Miete, die sich aus der in der Förderzusage festgelegten Miete zuzüglich zulässiger Mieterhöhungen ergibt, darf auch im Fall einer erneuten Vermietung während der Dauer der Belegungs- und Mietbindung nicht überschritten werden. In die Förderzusage, den Darlehensvertrag und in den Mietvertrag (auch bei Zwischenvermietung) ist ein Hinweis auf § 16 WFNG NRW aufzunehmen und sicherzustellen, dass die sich daraus ergebenden Pflichten der Vermieterin oder des Vermieters auf die Rechtsnachfolgerin oder den Rechtsnachfolger (Einzelrechtsnachfolge oder Gesamtrechtsnachfolge) übergehen. Während der Dauer der Bindung darf für jeden Fall der Vermietung eine Staffelmiete gemäß § 557a BGB - längstens für einen Zeitraum bis zum Ende der in der Förderzusage vereinbarten Mietbindung - vereinbart werden. Mietvertragliche Vereinbarungen zum Ausschluss des Kündigungsrechts der Mieterin oder des Mieters nach § 557a Absatz 3 BGB sind unzulässig.

2.4.3 Mietvertragliche Nebenleistungen

Neben der Bewilligungsmiete können folgende mietvertraglichen Nebenleistungen vereinbart werden:

2.4.3.1 Gemeinschaftsräume

Für Gemeinschaftsräume nach Nummer 2.1.2 Buchstabe a) darf mit den Mietern von geförderten Wohnungen ein monatliches Entgelt vereinbart und mit der Bewilligungsmiete gekoppelt werden. Bei der Ermittlung der Höhe des Entgelts sind gegebenenfalls im Gebäude oder der Wirtschaftseinheit vorhandene freifinanzierte Wohnungen mit einzuberechnen. Die Summe aller Entgelte darf die zulässige Bewilligungsmiete für eine Mietwohnung für Begünstigte der Einkommensgruppe A nicht überschreiten.

2.4.3.2 Betreuungspauschale

Neben der Bewilligungsmiete darf für allgemeine Unterstützungsleistungen im Sinne von § 1 Absatz 1 Satz 3 des Wohn- und Betreuungsvertragsgesetzes vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2319), das zuletzt durch Artikel 12 des Gesetzes vom 30. November 2019 (BGBl. I S. 1948) geändert worden ist, die der Mieterin oder dem Mieter unabhängig von der tatsächlichen Inanspruchnahme pauschal in Rechnung gestellt werden, ein Entgelt in Höhe von bis zu 40 Euro monatlich pro Haushalt erhoben werden, wenn bei Erteilung der Förderzusage ein schlüssiges Konzept mit Kostenschätzung für die angebotenen Leistungen vorliegt. Dieser Betrag darf während der Dauer der Bindung um maximal 1,5 Prozent jährlich erhöht werden.

Wird die Überlassung einer geförderten Mietwohnung mit einem Vertrag über die Erbringung von Pflege- oder Betreuungsleistungen verbunden, bedarf die Vereinbarung der hierauf entfallenden Entgelte der Abstimmung mit der fachlich zuständigen Behörde, zum Beispiel dem Träger der Kosten der Unterkunft oder der nach dem Wohn- und Teilhabegesetz vom 2. Oktober 2014 (GV. NRW. S. 625) in der jeweils geltenden Fassung (im Folgenden WTG genannt) zuständigen Behörde. Die Kündigung eines solchen Vertrags soll das Mietverhältnis unberührt lassen.

2.4.3.3 Möblierungszuschlag

Bei der Förderung von Mietwohnraum für Studierende, der mit Einbaumöbeln ausgestattet ist, darf gegen nachvollziehbare Aufstellung der voraussichtlichen Anschaffungskosten neben der Bewilligungsmiete ein monatliches Entgelt von bis zu 40 Euro pro Wohnung vereinbart werden.

2.4.3.4 Stellplätze und Garagen

Die Koppelung der entgeltlichen Vermietung von PKW-Stellplätzen mit der Bewilligungsmiete ist unzulässig. Garagen oder überdachte Stellplätze für Mieteinfamilienhäuser sind im selben Mietvertrag mit dem Wohnraum zu vermieten, wobei die Miete für eine Garage 30 Euro und für einen überdachten Stellplatz 20 Euro nicht übersteigen und um maximal 1,5 Prozent jährlich erhöht werden darf.

2.4.3.5 Weitere mietvertragliche Nebenleistungen

Im Einzelfall können weitere mietvertragliche Nebenleistungen (zum Beispiel für Einbauküchen) nach Zustimmung des für das Wohnungswesen zuständigen Ministeriums in der Förderzusage zugelassen werden.

2.4.4 Betriebskosten und Kaution

Neben der Bewilligungsmiete und gegebenenfalls zugelassenen mietvertraglichen Nebenleistungen nach Nummern 2.4.1 bis 2.4.3 darf nur die Umlage der Betriebskosten nach Maßgabe der §§ 556, 556a und 560 BGB sowie eine Sicherheitsleistung (Kaution) gemäß § 551 BGB erhoben werden.

2.5 Art und Höhe der Förderung

Zur Förderung der Neuschaffung von Mietwohnraum werden folgende Baudarlehen gewährt:

2.5.1 Grundpauschale

2.5.1.1 Neubau

Bei der Förderung des Neubaus nach Nummer 2.1.3 Buchstabe a) beträgt die Grundpauschale je nach Standort und Zweckbestimmung der geförderten Mietwohnung pro Quadratmeter förderfähiger Wohnfläche höchstens:

Bei der Förderung von Wohnungen in den Städten Bonn, Düsseldorf, Köln und Münster beträgt die Grundpauschale abweichend von Satz 1 bei Zweckbindung für die Einkommensgruppe A höchstens 2.250 Euro und bei Zweckbindung für die Einkommensgruppe B höchstens 1.450 Euro. Für die Förderung des Neubaus bindungsfreier Mietwohnungen nach Nummer 2.1.1 Buchstabe c) werden 60 Prozent der Grundpauschale für die Einkommensgruppe A gewährt. Für die Neuschaffung von Gemeinschaftsräumen oder Infrastrukturräumen nach Nummer 2.1.2 wird eine Grundpauschale für die Einkommensgruppe A gewährt.

2.5.1.2 Neuschaffung im Bestand

Bei der Förderung der Neuschaffung durch Baumaßnahmen nach Nummer 2.1.3 Buchstaben b) und c) beträgt die Grundpauschale je nach Standort und Zweckbestimmung der geförderten Mietwohnung pro Quadratmeter förderfähiger Wohnfläche höchstens:

Bei der Förderung von Wohnungen in den Städten Bonn, Düsseldorf, Köln und Münster beträgt die Grundpauschale abweichend von Satz 1 bei Zweckbindung für die Einkommensgruppe A höchstens 1.640 Euro und bei Zweckbindung für die Einkommensgruppe B höchstens 1.040 Euro. Nummer 2.5.1.1 Sätze 3 und 4 gelten entsprechend.

2.5.2 Zusatzdarlehen bei der Förderung des Neubaus und der Neuschaffung im Bestand

2.5.2.1 Kleine Wohnungen

Für Wohnungen, Appartements in Gruppenwohnungen, Gemeinschaftsräume und Infrastrukturräume bis zu einer Größe von 55 Quadratmetern wird unabhängig von der Anzahl der Zimmer die Grundpauschale um 5.000 Euro pro Wohnung erhöht.

2.5.2.2 Aufzugsdarlehen

Werden ein Aufzug oder mehrere Aufzüge errichtet, kann ein Zusatzdarlehen in Höhe von 15.000 Euro pro Aufzug zuzüglich 10.000 Euro je erschlossenem Geschoss, maximal 55.000 Euro gewährt werden. Für den Einbau eines Aufzugs, der für den Liegendtransport geeignet ist (Mindestmaß 1,10 Meter x 2,10 Meter), beträgt das Zusatzdarlehen 25.000 Euro pro Aufzug zuzüglich 10.000 Euro je erschlossenem Geschoss, maximal 65.000 Euro. Das Erdgeschoss und der Keller zählen als Geschoss.

2.5.2.3 Besondere Wohnumfeldqualitäten

Sofern über die bauordnungsrechtlichen Anforderungen hinausgehende, besonders qualitätsvoll gestaltete Anlagen auf dem Baugrundstück hergestellt werden, die

1. an den besonderen Bedürfnissen erkrankter oder behinderter Menschen ausgerichtet sind (zum Beispiel Sinnesgarten),
2. der Verbesserung oder Neugestaltung des Wohnumfeldes dienen (zum Beispiel Quartiersplatz, Bolzplatz, Bewegungsfelder),
3. alternative, barrierefrei erreichbare Nahmobilitätsangebote bieten (zum Beispiel Carsharing, Abstellanlagen für (Lasten-) Fahrräder, Ladestationen für Elektromobilität), wenn gleichzeitig der in der Baugenehmigung festgesetzte Stellplatzschlüssel maximal 0,5 pro Wohnung beträgt oder
4. der Klimaanpassung dienen (zum Beispiel Dach- oder Fassadenbegrünung),

kann jeweils ein Zusatzdarlehen in Höhe von 75 Prozent der Herstellungskosten, je Maßnahme maximal in Höhe von 500 Euro pro Quadratmeter gestalteter Fläche, gewährt werden. Nummern 4.3 und 4.5 gelten entsprechend.

2.5.2.4 Mieteinfamilienhäuser und Familienwohnungen

Für Mieteinfamilienhäuser (eigenheimähnliche, familienfreundliche Bauform mit dazugehörigem Garten oder Grünflächenanteil) kann ein Zusatzdarlehen von 10.000 Euro pro Haus gewährt werden. Für große Familienwohnungen ab fünf Zimmern mit zweiter Toilette kann ein Zusatzdarlehen in Höhe von 5.000 Euro pro Wohnung gewährt werden.

2.5.2.5 Passivhäuser

Für Mietwohnungen mit Passivhausstandard (Nummer 1.7 Anlage 1) kann ein Zusatzdarlehen in Höhe von 150 Euro pro Quadratmeter förderfähiger Wohnfläche gewährt werden.

2.5.2.6 Wohnraum für Rollstuhlnutzende

Der Bau von Wohnraum für Rollstuhlnutzende entsprechend den Vorgaben in Nummer 1.2.3 Anlage 1 wird auf Antrag mit einem Zusatzdarlehen in Höhe von pauschal 7.000 Euro pro Wohnung gefördert, wenn die Wohnungen Personen vorbehalten werden, die auf einen Rollstuhl angewiesen sind. Das Zusatzdarlehen wird darüber hinaus für folgende Ausstattungsmerkmale erhöht:

1. für jede Tür mit Nullschwelle zum Freibereich (Hauseingang, Terrasse, Balkon) pauschal um 1.000 Euro,
2. für jede Tür in Wohnung oder Gebäude mit elektrischer Bedienung pauschal um 1.500 Euro und
3. für eine rollstuhlgerechte, unterfahrbare Einbauküche pauschal um 5.000 Euro.

Der erhöhte Flächenbedarf für zusätzliche Bewegungsflächen in der Wohnung wird durch die Anerkennung erhöhter Wohnflächenobergrenzen für Rollstuhlnutzerwohnungen nach Nummer 1.4.1 Buchstabe b) Spalte 3 der Tabelle Anlage 1 gefördert.

Der erhöhte Flächenbedarf für einen Rollstuhlabstellplatz in der Wohnung wird durch Anerkennung einer planerisch begründeten Überschreitung nach Nummer 1.4.2 Anlage 1 gefördert.

2.5.2.7 Städtebauliche oder gebäudebedingte Mehrkosten

Für städtebauliche oder gebäudebedingte Mehrkosten bei baulichen Maßnahmen nach Nummer 2.1.3 Buchstaben b) und c) in Gebäuden, die von besonderem städtebaulichen Wert sind, ein Denkmal sind oder in einem Denkmalbereich liegen, kann ein zusätzliches Darlehen in Höhe von bis zu 600 Euro pro Quadratmeter förderfähiger Wohnfläche gewährt werden. Zur Bewertung der Gebäudeeigenschaft holt die Bewilligungsbehörde eine Stellungnahme bei der für die Planung und Stadtentwicklung zuständigen Stelle oder der Unteren Denkmalbehörde ein. Nummern 4.3 und 4.5 gelten entsprechend.

2.5.2.8 Wohnraum für Menschen mit Schwerbehinderung

Der Bau von Wohnraum für Menschen mit Schwerbehinderung wird auf Antrag mit einem Zusatzdarlehen in Höhe von pauschal 7.000 Euro pro Wohnung gefördert, wenn

1. ein besonderer Bedarf an entsprechendem Wohnraum durch die zuständige Stelle nach Vorlage eines Konzeptes zum inklusiven Wohnen und Betreuen bestätigt und
2. für den Wohnraum eine besondere Zweckbindung für diese Personengruppe eingeräumt wird.

Die Gewährung eines Darlehens nach Nummer 6 (Darlehen für Menschen mit Schwerbehinderung) ist in diesen Fällen ausgeschlossen.

2.5.2.9 Bauen mit Holz

Der Einsatz von Holz kann auf Antrag mit einem Zusatzdarlehen in Höhe von 0,80 Euro je Kilogramm Holz gefördert werden, maximal 15.000 Euro je Wohneinheit. Das Zusatzdarlehen richtet sich an Bauvorhaben mit einem deutlich nachgewiesenen Anteil an Holz (zum Beispiel bei Hybridbauten oder Massivholzgebäuden), der über den Anteil bei konventionell in Stein errichteten Gebäuden hinausgeht, bei denen lediglich der Dachstuhl aus Holz errichtet wird.

Voraussetzung für den Erhalt der Förderung ist, dass das eingesetzte Holz

1. fest im Gebäude verbaut ist und
2. aus nachhaltigen Quellen stammt.

Nicht gefördert werden Holzfußböden, Türen, Möbel und Dachstühle.

Alle als Bestandteil der Leistung verwendeten Holzprodukte müssen nach dem Program for the Endorsement of Forest Certification Schemes (PEFC) oder des Forest Stewardship Council (FSC) zertifiziert sein oder die für das jeweilige Herkunftsland geltenden Kriterien des PEFC oder des FSC einzeln erfüllen. Eine Gleichwertigkeit anderer Zertifikate muss durch das Bundesamt für Naturschutz bestätigt werden. Die Nachweise über die förderfähige Menge Holz und über deren Herkunft erfolgt über eine Fachunternehmererklärung auf vorgeschriebenem Vordruck. Nummern 4.3 Buchstabe b) und 4.5 gelten entsprechend.

2.5.3 Berechnung des Baudarlehens

Bei der Berechnung des wohnflächenbezogenen Baudarlehens sind die tatsächlichen, höchstens jedoch die in Nummer 1.4.1 Sätzen 6 bis 8 der Anlage 1 genannten Wohnflächen zuzüglich der nach Nummer 1.4.2 Anlage 1 genehmigten Wohnflächenüberschreitungen zugrunde zu legen. Dabei ist für jede Wohnung von der auf volle Quadratmeter aufgerundeten Wohnfläche auszugehen. Das ermittelte Baudarlehen ist für alle zu fördernden Mietwohnungen des gesamten Gebäudes und für jede einzelne als förderfähig anerkannte zur Vermietung bestimmte Eigentumswohnung sowie kostenabhängige Darlehensbestandteile auf zwei Nachkommastellen zu runden.

Bei der Förderung nach Nummer 2.1.3 Buchstaben b) und c) ist das Baudarlehen (Grundpauschale zuzüglich Zusatzdarlehen) auf die nach der II. BV ermittelten Höhe der Baukosten (inklusive Baunebenkosten) begrenzt. Für den Kostennachweis gilt Nummer 4.5 entsprechend.

2.6 Erwerb von zur Vermietung bestimmten Eigentumswohnungen und Mieteinfamilienhäusern durch Selbstnutzende

Wird eine zur Vermietung bestimmte Eigentumswohnung oder ein Mieteinfamilienhaus von dem Mieterhaushalt zum Zwecke der Selbstnutzung erworben, endet die Miet- und Belegungsbindung abweichend von Nummer 2.3.1 Satz 4 mit dem Nachweis, dass die gewährten Förderdarlehen vollständig zurückgezahlt worden sind und das Objekt nach dem Eigentumsübergang selbst genutzt wird.

3 Regelungen für Gruppenwohnungen

3.1 Fördergegenstand und Zielgruppe

Zur Verbesserung des Wohnungsangebots für alle Wohnungssuchenden, insbesondere aber auch für Studierende sowie für ältere Menschen und für pflegebedürftige oder behinderte Menschen mit Betreuungsbedarf (ambulant betreute Gruppen) werden Gruppenwohnungen gefördert. Gruppenwohnungen sind Wohneinheiten für drei bis zwölf Personen, in denen jede Person selbstbestimmt zur Miete einen individuellen Wohnbereich bewohnt und ein Nutzungsrecht an den Gemeinschaftsflächen der Wohnung hat. Gruppenwohnungen sind so zu planen, dass durch den Grundriss, insbesondere die zentrale Anordnung der Gemeinschaftsflächen, die Rahmenbedingungen für die Kombination einer eigenen Häuslichkeit mit den Vorzügen des Wohnens in Gemeinschaft geschaffen werden. In einem Konzept sind sowohl Planungen für eine nachhaltige Nutzung bei veränderter Belegung als auch Art und Umfang der gegebenenfalls angebotenen Betreuung darzustellen.

Gruppenwohnungen sollen möglichst in Gebäude mit Mietwohnungen traditionellen Zuschnitts integriert werden. In einem Gebäude sollen nicht mehr als 24 Personen in Gruppenwohnungen wohnen. Für Gruppenwohnungen gelten die für die Förderung von Mietwohnungen maßgeblichen Bestimmungen, soweit in diesen Bestimmungen nichts Abweichendes bestimmt ist.

Zur förderfähigen Gemeinschaftsfläche zählen Dienstzimmer innerhalb von Gruppenwohnungen, wenn sie ausschließlich für Zwecke der Wohngruppe bestimmt sind und Gästezimmer, sofern sie ausschließlich durch Angehörige der Mieterinnen und Mieter genutzt werden.

3.2 Grundrisse und Wohnqualitäten

Um Gruppenwohnungen nachhaltig vermietbar zu gestalten und insbesondere bei zunehmendem Betreuungsbedarf dauerhaft nutzbar zu machen, sind die nachfolgend beschriebenen Anforderungen zu erfüllen:

Soweit diese Bestimmungen nichts Abweichendes regeln, sind die baulichen Anforderungen an anbieterverantwortete Wohngemeinschaften mit Betreuungsleistungen des WTG, insbesondere an die Wohnqualität gemäß §§ 26 und 27 WTG und §§ 25 ff. der Wohn- und Teilhabegesetz-Durchführungsverordnung vom 23. Oktober 2014 (GV. NRW. S. 686) in der jeweils geltenden Fassung (im Folgenden WTG DVO genannt) einzuhalten.

Gruppenwohnungen sollen in der Regel auf einer Ebene angeordnet sein, über angemessen große Individualbereiche für jede Person und über Flächen für die gemeinsame Nutzung verfügen, die den Wohnbereichen unmittelbar zugeordnet sind. Gruppenwohnungen sind mindestens mit einer Gemeinschaftsküche mit Einbauküche und einem Essplatz für die gleichzeitige Nutzung durch die gesamte Gruppe auszustatten.

Die Grundrisse sollen auf der Grundlage des vorzulegenden Nutzungskonzepts so zugeschnitten werden, dass eine möglichst hohe Wohnqualität erreicht wird und bei Bedarf gleichzeitig ein reibungsloser Ablauf der Pflege oder der Betreuung innerhalb der Gruppenwohnung gewährleistet ist. Die Gruppenwohnungen sind baulich so zu gestalten, dass sie entsprechend den Vorgaben in Nummer 1.2.3 Anlage 1 jeweils von mindestens zwei rollstuhlnutzenden Personen bewohnt werden können. In Gruppenwohnungen für weniger als neun Personen reicht es aus, wenn ein Appartement für eine rollstuhlnutzende Person baulich hergerichtet wird.

Die Wohnflächenobergrenze für Gruppenwohnungen beträgt abweichend von Nummer 1.4.1 Anlage 1 pro Person 50 Quadratmeter Wohnfläche einschließlich anteiliger Gemeinschaftsfläche und Flächenmehrbedarf für rollstuhlnutzende Personen. Sofern Gruppenwohnungen auf mehr als einer Ebene geplant werden, ist die interne Erschließung über eine wohnungsinterne Treppe und einen wohnungsinternen Aufzug zu gewährleisten, durch den die Ebenen unmittelbar miteinander verbunden werden.

3.2.1 Individualbereiche

3.2.1.1 Gruppenwohnungen mit Appartements

Die individuellen Wohnbereiche sind als Appartements mit eigener Kochzeile und eigenem Bad mit Toilette auszugestalten. Die drei Funktionen Wohnen, Schlafen und Kochen dürfen in einem Raum zusammengefasst werden.

3.2.1.2 Gruppenwohnungen mit Wohnschlafräumen

Wohnschlafräume ohne eigene Kochzeile sind nur in begründeten Ausnahmefällen förderfähig. Dazu ist das auf den abweichenden Bedarf der Zielgruppe zugeschnittene Nutzungskonzept mit dem für das Wohnungswesen zuständigen Ministerium abzustimmen.

3.2.2 Gemeinschaftsbereiche

Der Raum für die gemeinschaftliche Nutzung (§ 27 Absatz 1 WTG DVO) muss ausreichend groß für die gleichzeitige Nutzung durch die gesamte Gruppe sein.

Vor dem Raum für die gemeinschaftliche Nutzung ist ein Freisitz mit einer ausreichenden Größe für die gleichzeitige Nutzung durch die gesamte Gruppe vorzusehen. Alternativ können bei entsprechender Begründung im Betreuungskonzept Freisitze vor jedem Appartement oder Wohnschlafraum vorgesehen werden.

3.3 Belegung und Zweckbindung

Für die Belegung und Zweckbindung von Gruppenwohnungen gilt Nummer 2.3 (Belegungsbindung) mit der Maßgabe, dass

1. Appartements innerhalb einer Gruppenwohnung wahlweise an Personen der Einkommensgruppe A oder der Einkommensgruppe B und
2. alle Wohnschlafräume, sofern nach Nummer 3.2.1.2 Satz 1 ausnahmsweise zugelassen, innerhalb einer Gruppenwohnung entweder nur an Personen der Einkommensgruppe A oder nur der Einkommensgruppe B

zu überlassen sind.

Im Falle des Satzes 1 Buchstabe b) ist ein gezielter Wohnberechtigungsschein für den Wohnschlafraum nebst anteiliger Gemeinschaftsfläche vorzulegen.

3.4 Miete und Mietbindung

Die oder der Verfügungsberechtigte hat mit jeder Person einen Mietvertrag über den individuellen Wohnbereich (Appartement oder Wohnschlafraum) einschließlich eines Nutzungsrechts an den Gemeinschaftsflächen abzuschließen. Die Höhe der Miete für den Individualwohnraum und die Höhe des Nutzungsentgelts für die Gemeinschaftsfläche richten sich nach Nummer 2.4. Das Nutzungsentgelt für die Gemeinschaftsfläche ist zu gleichen Anteilen auf die Personen umzulegen. Bei der Berechnung ist die maximale Belegung zugrunde zu legen.

Sofern die Appartements oder Wohnschlafräume mit Einbaumöbeln ausgestattet werden, darf gegen nachvollziehbare Aufstellung der voraussichtlichen Anschaffungskosten neben der Miete als Möblierungszuschlag ein monatliches Entgelt von bis zu 40 Euro pro Appartement oder Wohnschlafraum als mietvertragliche Nebenleistung vereinbart werden.

Die Zwischenvermietung einer Gruppenwohnung, beispielsweise an einen Verein, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder einen karitativen Träger, ist nur zulässig, wenn die Verpflichtungen aus der Förderzusage in vollem Umfang auf die Zwischenmieterin oder den Zwischenmieter übertragen werden.

3.5 Art und Höhe der Förderung

Für die Förderung von Gruppenwohnungen werden pro Quadratmeter Wohn- und Gemeinschaftsfläche eine Förderpauschale gemäß der Tabelle in Nummer 2.5.1 sowie gegebenenfalls Zusatzdarlehen nach Nummern 2.5.2, 4 (standortbedingte Mehrkosten) und 6 (Darlehen für Menschen mit Schwerbehinderung) gewährt.

Bei Gruppenwohnungen mit Wohnschlafräumen wird kein Zusatzdarlehen nach Nummer 2.5.2.1 (kleine Wohnungen) bewilligt. Bei der Ermittlung der Förderpauschale ist die tatsächliche Wohn- und Gemeinschaftsfläche der Gruppenwohnung, höchstens 50 Quadratmeter pro Person, zugrunde zu legen. Die ermittelte Fläche ist auf volle Quadratmeter aufzurunden.

Für die Ausstattung der Gemeinschaftsfläche nach Nummer 3.2 Satz 3 erhöht sich das Baudarlehen um 15.000 Euro. Bei Gruppenwohnungen für mehr als vier Personen wird das Baudarlehen ab der fünften Person um weitere 2.000 Euro pro Person erhöht.

Das für die gesamte Gruppenwohnung ermittelte Baudarlehen ist auf zwei Nachkommastellen zu runden. Die individuellen Wohnbereiche werden wie Wohnungen gezählt.

3.6 Zusatzdarlehen

3.6.1 Pflegebäder

Für den Einbau eines zusätzlichen Pflegebades kann ein Zusatzdarlehen von 20.000 Euro pro Pflegebad gewährt werden.

3.6.2 Baulicher Mehraufwand infolge von bauordnungsrechtlichen Brandschutzanforderungen

Für die im Zusammenhang mit der Umsetzung von Brandschutzanforderungen entstehenden zusätzlichen Kosten bei der Neuschaffung von Gruppenwohnungen kann ein Zusatzdarlehen von bis zu 5.000 Euro pro Appartement oder als förderfähig anerkanntem Wohnschlafraum der Gruppenwohnung gewährt werden. Der Entscheidung über die Förderfähigkeit des Mehraufwands sind die Kosten zugrunde zu legen, die sich plausibel beispielsweise aus Brandschutzgutachten oder Kostenvoranschlägen ergeben, die im Rahmen des zu erstellenden Brandschutzkonzepts eingeholt wurden.

4 Zusatzdarlehen für standortbedingte Mehrkosten

4.1 Fördervoraussetzungen

Ziel ist es, Flächen, die den Standortqualitäten der Nummer 1.1.2 Anlage 1 entsprechen, für Zwecke der öffentlichen Wohnraumförderung nutzbar zu machen sowie wohnungswirtschaftliche Maßnahmen im Zusammenhang mit der Umstrukturierung hoch verdichteter Wohnsiedlungen der 1960er und 1970er Jahre zu unterstützen. Auf den für Zwecke des Wohnungsbaus hergerichteten Flächen sind geförderte Mietwohnungen, geförderte Gruppenwohnungen oder Eigentumsmaßnahmen, die zur Selbstnutzung für die Zielgruppe der öffentlichen Wohnraumförderung geeignet und bestimmt sind, zu schaffen. Abweichend davon kann in Gebieten mit beschlossenen Quartierskonzepten das Zusatzdarlehen nach Nummer 4.4 auch dann gewährt werden, wenn die Neubaumaßnahmen auf anderen als den aufbereiteten Flächen der Antragstellerin oder des Antragstellers erfolgen. Voraussetzung dafür ist, dass auf den aufbereiteten Flächen während der Dauer der Zweckbindung der geförderten Neubaumaßnahmen weder Wohnungsbau noch eine gewerbliche Nutzung erfolgt. In der Förderzusage sind geeignete Sicherungsinstrumente (zum Beispiel Bebauungspläne, städtebauliche Verträge, Auflagen) in Bezug zu nehmen oder vorzusehen, die für die Förderempfängerin oder den Förderempfänger und ihre oder seine Rechtsnachfolger bindend sein müssen.

4.2 Fördergegenstand

Gefördert werden folgende Maßnahmen:

1. Untersuchungen zur Gefährdungsabschätzung, zum standortbedingten Lärmschutz oder zu Gründungsmaßnahmen,
2. Sicherungsmaßnahmen (zum Beispiel Schutz von bestehenden Bauwerken, Bauteilen, Versorgungsleitungen),
3. Beseitigung umweltgefährdender Stoffe (zum Beispiel Beseitigen von Kampfmitteln und anderen gefährlichen Stoffen),
4. Beseitigung von Stoffen, die die Wohnnutzung beeinträchtigen (Sanieren belasteter oder kontaminierter Böden),
5. Abbrucharbeiten (Abbruch aufstehender Bausubstanz, Beseitigung von Fundamenten, Ver- und Entsorgungsleitungen sowie Verkehrsanlagen),
6. Maßnahmen auf dem Grundstück außerhalb des Baukörpers für erhöhten, standortbedingten Lärmschutz, soweit dies zur Erfüllung der Voraussetzungen für die Standortqualitäten gemäß Nummer 1.1.2 Buchstabe a) Anlage 1 erforderlich ist (zum Beispiel Lärmschutzwände) sowie
7. standortbedingte Mehrkosten für Gründungsmaßnahmen (zum Beispiel Abstützen von Nachbarbebauung oder zusätzliche Baumaßnahmen bei topografischen Besonderheiten) oder Hochwasserschutzmaßnahmen.

4.3 Förderfähige Kosten

Der Förderzusage sind die Kosten zugrunde zu legen, die sich aus einem Gutachten zur Gefährdungsabschätzung oder zur Ermittlung erhöhter standortbedingter Kosten und aus Rechnungen oder Kostenvoranschlägen ergeben. Die Bewilligungsbehörde prüft deren sachliche und rechnerische Richtigkeit. Der förderfähige Anteil der Kosten für die Standortaufbereitung ist wie folgt zu ermitteln.

1. Anrechenbar sind die Kosten, die anteilig auf die Fläche des Baugrundstücks des geförderten Bauvorhabens (Mietwohnungen oder Plätze) oder der zu errichtenden Eigentumsmaßnahmen im Verhältnis zur gesamten aufbereiteten Fläche oder Siedlungsfläche (Nettobauland) entfallen.
2. Enthält das geförderte Bauvorhaben auch nicht geförderte Flächen (zum Beispiel Gewerbeflächen oder frei finanzierte Wohnungen), sind die nach Buchstabe a) anrechenbaren Kosten anteilig auf die Wohnfläche der geförderten Wohnungen oder der geförderten Plätze im Verhältnis zur gesamten auf dem Baugrundstück neu geschaffenen Wohn- und Nutzfläche zu verteilen.
3. Mit Zustimmung des für das Wohnungswesen zuständigen Ministeriums kann von dem vorgenannten Verteilungsmaßstab abgewichen werden, wenn dies aus städtebaulichen, sozialen, wohnungswirtschaftlichen oder standortbedingten Gründen notwendig ist.

4.4 Art und Höhe der Förderung

4.4.1 Für standortbedingte Maßnahmen nach Nummer 4.2 wird ein Zusatzdarlehen in Höhe von 75 Prozent der nach Nummer 4.3 zu ermittelnden förderfähigen Kosten gewährt. Es beträgt jedoch höchstens 20.000 Euro pro geförderter Mietwohnung oder zu errichtender Eigentumsmaßnahme. Appartements oder Wohnschlafräume innerhalb von Gruppenwohnungen, Gemeinschaftsräume und Infrastrukturräume werden wie Wohnungen gezählt. Das Darlehen ist auf zwei Nachkommastellen zu runden.

4.4.2 Das Darlehen wird nur im Zusammenhang mit der Förderung von Wohnraum nach diesen Bestimmungen, nach dem Runderlass des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung "Studierendenwohnheimbestimmungen (SWB)" vom 4. Februar 2020 (MBl. NRW. S. 63) in der jeweils geltenden Fassung oder nach dem Runderlass des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung "Bestimmungen zur Förderung von Wohnraum für Menschen mit Behinderungen in Einrichtungen mit umfassendem Leistungsangebot (BWB)" vom 4. Februar 2020 (MBl. NRW. S. 60) in der jeweils geltenden Fassung gewährt.

4.5 Kostennachweis

Den Kostennachweis hat die Förderempfängerin oder der Förderempfänger mit der Anzeige der Fertigstellung der geförderten Maßnahmen (Nummer 4.2) - in Fällen der entsprechenden Anwendung gegebenenfalls der Fertigstellung des Gebäudes - in Form einer summarischen Kostenaufstellung zu erbringen. Die Bewilligungsbehörde prüft, ob die Kosten gemäß Kostenaufstellung den der Bewilligung des Darlehens zugrundeliegenden Kosten entsprechen. Sind die Kosten geringer als veranschlagt, ist das Darlehen durch Änderung der Förderzusage zu kürzen. Eine Erhöhung des bewilligten Darlehens ist nicht möglich.

4.6 Vorhabenbeginn

Die Durchführung der standortbedingten Maßnahmen gilt nicht als Beginn des Bauvorhabens gemäß Nummer 1.4.

5 Förderung selbst genutzten Wohnraums

5.1 Förderobjekte und Wohnqualitäten

Gefördert werden Eigenheime und zur Selbstnutzung bestimmte Eigentumswohnungen (Förderobjekte), die

1. die Entfaltung eines gesunden Zusammenlebens aller Haushaltsangehörigen sowie eine angemessene Wohnraumversorgung gewährleisten und
2. in denen ausweislich der technischen Unterlagen die Wohn- oder Schlafräume in erstmalig geschaffenen Förderobjekten nicht kleiner als 10 Quadratmeter sind.

Zweite Wohnungen im Eigenheim werden nicht gefördert. Die Förderung ist zudem ausgeschlossen, wenn in Fällen des Ersterwerbs und des Erwerbs bestehenden selbst genutzten Wohnraums der Kaufpreis einschließlich Nebenkosten oder bei Bauherrenmaßnahmen die Gesamtkosten diejenigen Gesamtkosten überschreiten, die im Bereich der Bewilligungsbehörde für ein vergleichbares Objekt als angemessen anzusehen sind.

Bei der Förderung werden die folgenden Fördertatbestände unterschieden:

5.1.1 Die erstmalige Schaffung eines Förderobjekts in einem neuen selbstständigen Gebäude (Neubau) sowie die erstmalige Schaffung eines Förderobjekts durch Aufstockung eines Gebäudes oder Anbau an ein Gebäude (Erweiterung) und der Ersterwerb eines durch Neubau oder Erweiterung entstandenen Förderobjekts.

5.1.2 Die erstmalige Schaffung eines Förderobjekts durch Änderung oder Nutzungsänderung eines Gebäudes und der Ersterwerb eines solchen Förderobjekts. Nummer 2.1.3 Satz 2 gilt sinngemäß.

5.1.3 Der Erwerb von vorhandenen Förderobjekten

Der Erwerb bestehender Eigentumswohnungen in Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen wird nur gefördert, wenn diese die städtebaulichen Qualitäten der Nummer 1.1.2 Buchstabe c) Anlage 1 sowie Nummer 1.1.2 Sätze 2 bis 4 Anlage 1 sinngemäß erfüllen und die Wohneigentumsanlage ordnungsgemäß instandgehalten beziehungsweise modernisiert oder eine ausreichende Instandhaltungsrücklage gebildet wurde.

5.2 Zielgruppe

Gefördert werden Haushalte mit mindestens

1. einer volljährigen Person und einem Kind oder
2. einer Person mit Schwerbehinderung,

deren anrechenbares Einkommen die Einkommensgrenze des § 13 Absatz 1 WFNG NRW nicht übersteigt.

Soweit die Zahl der Kinder für die Förderberechtigung oder die Höhe der Wohnraumfördermittel maßgebend ist, wird ein zum Haushalt gehörendes Kind angerechnet,

1. das die Voraussetzungen nach § 32 Absätze 1 bis 5 EStG erfüllt oder
2. dessen Geburt nach ärztlicher Bescheinigung oder Mutterpass erwartet wird.

Für die Berücksichtigung der zum Haushalt gehörenden Personen und die Höhe der zu bewilligenden Mittel sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Antragstellung maßgebend. Ändern sich die Verhältnisse bis zur Bewilligung zu Gunsten der Antragstellerin oder des Antragstellers, dürfen die günstigeren Verhältnisse zugrunde gelegt werden.

5.3 Zweckbindung

Die Förderobjekte sind von den Förderempfängern und beziehungsweise oder ihren Angehörigen (§ 29 Nummer 1 Satz 2 WFNG NRW) dauerhaft zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch vor, wenn weniger als die Hälfte der Wohn- und Nutzfläche des Wohneigentums anderen, insbesondere gewerblichen Zwecken dient. Die Verpflichtung zur Selbstnutzung beginnt beim Neubau und bei der Neuschaffung im Bestand mit Bezugsfertigkeit des Objekts, beim Ersterwerb und beim Erwerb vorhandenen Wohnraums mit Übergang von Lasten und Nutzen auf die Förderempfängerin oder den Förderempfänger. Sie endet mit Ablauf des Monats, in dem das Baudarlehen vollständig (planmäßig oder außerplanmäßig) zurückgezahlt worden ist. Die Förderempfängerin oder der Förderempfänger ist in der Förderzusage zu verpflichten, die geförderte Wohnung während der Dauer der Zweckbindung zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen und die Überlassung oder den Verkauf des Förderobjekts an Dritte vorab der NRW.BANK und der zuständigen Stelle mitzuteilen.

5.4 Art und Höhe der Förderung

5.4.1 Je nach Kostenkategorie der Gemeinde (K 1 bis K 4) dürfen für die Förderung selbst genutzten Wohnraums nach Nummer 5.1 Darlehen bis zu folgender Höhe gewährt werden:

Die Zuordnung der Gemeinden zu den Kostenkategorien K 1 bis K 4 ergibt sich aus der Tabelle in Anlage 3.

5.4.2 Neben der Grundpauschale nach Nummer 5.4.1 können folgende Zusatzdarlehen gewährt werden:

1. ein Familienbonus in Höhe von 17.000 Euro für jedes zum Haushalt gehörende Kind und jede zum Haushalt gehörende Person mit Schwerbehinderung (soweit nicht bereits als Kind berücksichtigt),
2. 10.000 Euro für barrierefreie Objekte entsprechend Nummern 1.2.1 Buchstaben a) bis d), 1.2.2 und 1.2.3 Anlage 1,
3. ein Zusatzdarlehen für Bauen mit Holz nach Nummer 2.5.2.9 oder für standortbedingte Mehrkosten nach Nummer 4 sowie
4. ein Darlehen für Menschen mit Schwerbehinderung nach Nummer 6.

5.4.3 Zur Deckung der Gesamtkosten kann in Verbindung mit den Darlehen nach Nummer 5.4.1 und 5.4.2 auf Antrag ein Ergänzungsdarlehen in Höhe von 2.000 Euro bis maximal 50.000 Euro gewährt werden, wenn die Förderempfängerin oder der Förderempfänger versichert, kein dinglich gesichertes Darlehen zu erhalten. Dieser Darlehensvertrag ist getrennt von den übrigen Darlehensverträgen abzuschließen.

5.5 Sonderregelung für den Ersterwerb selbst genutzten Wohneigentums

5.5.1 Zum Erwerb eines bezugsfertigen Eigenheims oder einer bezugsfertigen Eigentumswohnung von der Bauherrin oder dem Bauherrn (Ersterwerb im Sinne von § 29 Nummer 3 WFNG NRW) können der Ersterwerberin oder dem Ersterwerber Fördermittel bewilligt werden, wenn die Bauherrin oder der Bauherr nicht selbst eine Förderung des Bauvorhabens erhält. Selbsthilfeleistungen geringeren Umfangs, insbesondere das Verlegen von Fußbodenoberböden, Malerarbeiten oder die Gestaltung der Außenanlagen, stehen dem Ersterwerb nicht entgegen. Weitere Selbsthilfeleistungen sind unbedenklich, wenn sie nach Erteilung der Förderzusage oder der Zustimmung zum vorzeitigen Vertragsabschluss erbracht werden. Der Förderantrag der Ersterwerberin oder des Ersterwerbers soll spätestens bis zur Bezugsfertigkeit, er muss vor Bezug gestellt werden.

5.5.2 Notarielle Beurkundungen vertraglicher Abmachungen, die auf die Übertragung des Eigentums gerichtet sind und Verpflichtungen der Ersterwerberin oder des Ersterwerbers begründen (Notarvertrag), dürfen erst nach Erteilung der Förderzusage erfolgen. Steht der Bewilligungsbehörde ein Bewilligungsrahmen zur Verfügung, aus dem die Förderung erfolgen soll, und liegen die wesentlichsten Fördervoraussetzungen vor, kann die Bewilligungsbehörde durch schriftlichen Bescheid einem vorzeitigen Abschluss des Notarvertrages zustimmen. Der Bescheid muss den Hinweis enthalten, dass die Zustimmung keinen Rechtsanspruch auf die Bewilligung von Fördermitteln gibt.

5.5.3 Abweichend von Nummer 5.5.2 Satz 1 dürfen der Ersterwerberin oder dem Ersterwerber die beantragten Fördermittel bewilligt werden, wenn der Notarvertrag die Voraussetzungen der Nummer 5.5.4 erfüllt und einen Rücktrittsvorbehalt der Ersterwerberin oder des Ersterwerbers für den Fall enthält, dass innerhalb einer Frist von bis zu zwei Jahren ab Vertragsschluss die für die Finanzierung vorgesehenen Fördermittel nicht bewilligt werden. Anstelle vertraglicher Abmachungen mit Rücktrittsvorbehalt können auch bedingte und entsprechend Satz 1 befristete Vereinbarungen getroffen werden, deren Wirksamkeit von der Erteilung einer Förderzusage über die in der Finanzierung vorgesehenen Fördermittel abhängt.

Für den Fall des Rücktritts ist zu vereinbaren, dass

1. die Bauherrin oder der Bauherr und die Ersterwerberin oder der Ersterwerber einander die gewährten Leistungen zurück zu gewähren haben (§ 346 BGB), wobei Selbsthilfeleistungen der Ersterwerberin oder des Ersterwerbers mit dem Wert einer gleichwertigen Unternehmerleistung anzusetzen sind,
2. die Bauherrin oder der Bauherr die durch den Abschluss des Notarvertrages und seine Rückabwicklung entstehenden Kosten, insbesondere Gerichts- und Notarkosten, Steuern, Finanzierungskosten (zum Beispiel Zinsen für Fremdmittel einschließlich Bereitstellungs- und Zwischenfinanzierungszinsen, Vorfälligkeitsentschädigung, Disagien) zu tragen oder der Ersterwerberin oder dem Ersterwerber zu erstatten hat, soweit sie von dieser oder diesem getragen worden sind und
3. der Ersterwerberin oder dem Ersterwerber keine weiteren Lasten außer einem angemessenen Nutzungsentgelt einschließlich Betriebskosten, Kosten der Schönheitsreparaturen bei Auszug und Erstattung der Kosten der Durchführung von Sonderwünschen, soweit diese nicht eine Verbesserung des Gebrauchswertes bedeuten, verbleiben.

5.5.4 In dem Notarvertrag ist der Anspruch der Ersterwerberin oder des Ersterwerbers auf Übertragung des Eigentums durch eine Auflassungsvormerkung zu sichern. Dies ist in der Förderzusage zur Auflage zu machen, sofern der Notarvertrag nicht bereits abgeschlossen ist (Nummer 5.5.3). Die im Notarvertrag getroffenen Regelungen müssen den Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 7. November 1990 (BGBl. I S. 2479), die zuletzt durch Artikel 1 der Verordnung vom 9. Mai 2018 (BGBl. I S. 550) geändert worden ist, entsprechen. Werden der Grundstückskaufvertrag und der Werkvertrag getrennt abgeschlossen, gelten Satz 3 und die Nummern 5.5.2 und 5.5.3 sinngemäß für beide Verträge.

5.6 Sonderregelung für die Förderung des Erwerbs bestehenden Wohnraums zur Selbstnutzung

5.6.1 Die Bewilligung von Fördermitteln für Objekte, die bereits gefördert worden sind, setzt voraus, dass die hierfür gewährten Fördermittel vollständig zurückgezahlt worden sind oder alsbald zurückgezahlt werden.

5.6.2 Der Förderantrag muss vor der notariellen Beurkundung der auf die Eigentumsübertragung gerichteten vertraglichen Abmachung gestellt werden. Ein Entwurf des Vertrages ist dem Förderantrag beizufügen. Enthält der Vertrag ein Rücktrittsrecht entsprechend Nummer 5.5.3, ist der Förderantrag vor Bezug zu stellen. Nummer 5.5.4 Sätze 1 und 2 gelten entsprechend.

5.7 Tragbarkeit der Belastung

Die Förderung ist nur zulässig, wenn die Belastung nicht die wirtschaftliche Existenzgrundlage gefährdet. Die Belastung muss daher auf Dauer tragbar erscheinen. Eine Belastung kann als tragbar angesehen werden, wenn im Zeitpunkt der Bewilligung die Einkünfte der Förderempfängerin oder des Förderempfängers nach Abzug der Belastung einschließlich sämtlicher Betriebskosten und aller sonstigen Zahlungsverpflichtungen ausreichen, den angemessenen Lebensunterhalt sicherzustellen. Nach Abzug der vorgenannten Belastung und sonstigen Zahlungsverpflichtungen sollen zum Lebensunterhalt monatlich mindestens verbleiben (Mindestrückbehalt):

Zu den Einkünften werden das Kindergeld und ein voraussichtlicher Lastenzuschuss nach dem Wohngeldgesetz vom 24. September 2008 (BGBl. I S. 1856) in der jeweils geltenden Fassung gerechnet. Einkünfte von Haushaltsangehörigen (§ 29 Nummer 1 Satz 2 WFNG NRW), die nicht Miteigentümer des Förderobjekts sind oder werden, können im Regelfall nur bis zur Höhe des auf sie entfallenden Mindestrückbehalts berücksichtigt werden. Ein Kindergeldanspruch wird hierbei den Einkünften der Haushaltsangehörigen zugerechnet. Ein Anspruch auf Baukindergeld kann im Einzelfall auf Antrag berücksichtigt werden. Nicht zu den Einkünften rechnen laufende Zahlungen von Verwandten oder sonstigen Dritten, die nicht auf einer dauerhaften Rechtspflicht beruhen. Das gilt auch für Einkünfte, die bei der Ermittlung des Jahreseinkommens anzurechnen sind, aber nicht auf Dauer erzielt werden. Das Verfahren zur Tragbarkeitsberechnung und zur Lastenberechnung ergibt sich aus Nummer 1.3 der Anlage 2.

5.8 Doppelförderung, Verbot offensichtlich ungerechtfertigter Förderung

5.8.1 Die Förderung selbst genutzten Wohneigentums für Haushalte, die bereits einmal Fördermittel eines Landes, des Bundes, einer Gemeinde oder eines Gemeindeverbandes zur Schaffung oder zum Erwerb selbst genutzten Wohneigentums erhalten haben, ist zulässig, wenn die Fördermittel für das erste Förderobjekt vollständig zurückgezahlt worden sind oder alsbald zurückgezahlt werden und die Förderung nicht als ungerechtfertigt im Sinne der Nummer 5.8.2 anzusehen ist.

5.8.2 Die Förderung ist trotz Erfüllung der Fördervoraussetzungen ausgeschlossen, wenn und soweit sie offensichtlich nicht gerechtfertigt wäre. Dabei sind alle Umstände des Einzelfalls mit dem Ziel zu würdigen, den offensichtlich ungerechtfertigten Einsatz von Fördermitteln zu vermeiden.

Die Förderung ist insbesondere in der Regel dann nicht gerechtfertigt, wenn

1. die Förderempfängerin, der Förderempfänger oder eine Haushaltsangehörige beziehungsweise ein Haushaltsangehöriger nach Kenntnis der Bewilligungsbehörde so viel eigenes Vermögen (zum Beispiel Guthaben, Wertpapiere, Beteiligungen, Grundvermögen, Luxusgüter) für die Finanzierung selbst genutzten Wohneigentums einsetzen kann, dass eine weitergehende Wohnkostenentlastung durch Gewährung von Fördermitteln unbillig erschiene,
2. verwertbares Vermögen, dessen Einsatz zur Ablehnung des Förderantrags gemäß Buchstabe a) geführt hätte, für die Bewilligungsbehörde erkennbar offensichtlich mit dem Ziel, Fördermittel zu erlangen, auf Dritte übertragen wurde oder
3. die Förderung des Erwerbs bestehenden Wohnraums im Zusammenhang mit einer Erbauseinandersetzung unter Verwandten der Antragstellerin oder des Antragstellers steht.

5.9 Darlehensbedingungen

5.9.1 Bei Gewährung der Darlehen nach Nummer 5.4 sind folgende Bedingungen in die Förderzusage und den Darlehensvertrag aufzunehmen:

5.9.1.1 Zinsen

Das Baudarlehen ist ab Bezugsfertigkeit mit 0,5 Prozent pro Jahr zu verzinsen. Bei den für den Ersterwerb und den Erwerb bestehenden Wohnraums gewährten Darlehen gilt anstelle der Bezugsfertigkeit der Tag der Vollauszahlung des Darlehens.

Nach Ablauf von 25 Jahren seit Bezugsfertigkeit ist das Darlehen mit 2 Prozentpunkten über dem dann gültigen Basiszinssatz gemäß § 247 BGB pro Jahr zu verzinsen. Jeweils nach weiteren zehn Jahren erfolgt eine Anpassung auf der Grundlage des dann gültigen Basiszinssatzes.

Die Zinserhöhung ist der Förderempfängerin oder dem Förderempfänger rechtzeitig vorher anzukündigen. Wird bis spätestens zwei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist durch eine entsprechende Bescheinigung der zuständigen Stelle nachgewiesen, dass das anrechenbare Haushaltseinkommen die maßgebliche Einkommensgrenze um nicht mehr als 40 Prozent übersteigt, wird der Zinssatz einmalig für weitere fünf Jahre auf 0,5 Prozent gesenkt. Maßgeblich ist die zum Stichtag des Antrages auf Überprüfung des Einkommens geltende Einkommensgrenze.

Wird das Förderobjekt von Angehörigen (§ 29 Nummer 1 Satz 2 WFNG NRW) der Förderempfängerin oder des Förderempfängers genutzt, ist bei der Einkommensüberprüfung das Einkommen des nutzenden Haushalts maßgeblich.

Das Ergänzungsdarlehen nach Nummer 5.4.3 ist ab Bezugsfertigkeit beziehungsweise dem Tag der Vollauszahlung des Darlehens abweichend von Satz 1 mit 1,12 Prozent jährlich zu verzinsen.

5.9.1.2 Tilgung

Das Baudarlehen nach Nummern 5.4.1 und 5.4.2 ist mit jährlich 1 Prozent - unter Zuwachs der durch die fortschreitende Tilgung ersparten Zinsen - zu tilgen.

Der Tilgungssatz für das Baudarlehen zum Erwerb bestehenden Wohnraums nach Nummer 5.1.3 und das Ergänzungsdarlehen nach Nummer 5.4.3 beträgt abweichend hiervon 2 Prozent.

5.9.1.3 Verwaltungskosten

Für das Baudarlehen und das Ergänzungsdarlehen sind jeweils ein einmaliger Verwaltungskostenbeitrag in Höhe von 0,4 Prozent des bewilligten Darlehens und ein laufender Verwaltungskostenbeitrag in Höhe von jährlich 0,5 Prozent des bewilligten Darlehens zu zahlen. Nach Tilgung der Darlehen um 50 Prozent wird der Verwaltungskostenbeitrag vom halben Darlehensbetrag erhoben.

5.9.2 Gebäudeversicherung

Es muss eine Gebäudeversicherung gegen das Risiko Feuer mit einer ausreichenden Versicherungssumme abgeschlossen sein.

5.9.3 Tilgungsnachlass

Bei der Förderung selbst genutzten Wohneigentums kann auf Antrag in allen Kostenkategorien ein anteiliger, auf zwei Nachkommastellen zu rundender Tilgungsnachlass (Teilschulderlass) in Höhe von bis zu 7,5 Prozent des nach Nummern 5.4.1 und 5.4.2 gewährten Baudarlehens gewährt werden. Auf die Zusatzdarlehen nach Nummern 2.5.2.9 (Bauen mit Holz), 4 (standortbedingte Mehrkosten) und 6 (Darlehen für Menschen mit Schwerbehinderung) wird ein Tilgungsnachlass von bis zu 50 Prozent gewährt. Der Tilgungsnachlass wird bei Leistungsbeginn vom gewährten Darlehen abgesetzt. Die festgelegten Zins- und Tilgungsleistungen sowie der laufende Verwaltungskostenbeitrag von 0,5 Prozent werden vom reduzierten Darlehen erhoben.

5.10 Auszahlung der Baudarlehen

Die Auszahlung der Raten bei Baubeginn und nach Fertigstellung des Rohbaus sind unmittelbar bei der NRW.BANK, die der weiteren Raten über die Bewilligungsbehörde, die die abschließende Fertigstellung oder die Bezugsfertigkeit bestätigt, bei der NRW.BANK zu beantragen. Die NRW.BANK zahlt die bewilligten Darlehen aus, sobald ihr die im Auszahlungsverzeichnis verlangten Nachweise vorliegen.

Die Auszahlung aller Darlehen erfolgt einheitlich

1. wenn es für ein einzelnes Eigenheim oder eine einzelne Eigentumswohnung bewilligt worden ist, in drei Raten, und zwar
   40 Prozent bei Baubeginn,
   40 Prozent nach Fertigstellung des Rohbaus und
   20 Prozent bei Bezugsfertigkeit.
   Abweichend hiervon werden Darlehen für standortbedingte Maßnahmen gemäß Nummer 4.2 in entsprechender Anwendung von Nummer 8.1 Buchstabe a) ausgezahlt. Die einzelnen Darlehensraten sind auf das Konto der Förderempfängerin oder des Förderempfängers zu zahlen.
2. Bei dem Ersterwerb von selbst genutztem Wohneigentum (Nummern 5.1.1 und 5.1.2) sind die bewilligten Baudarlehen nach Bezugsfertigkeit und nach Abschluss des auf die Übertragung des Eigentums (Erbbaurechts) gerichteten Vertrages in einer Summe auf ein Konto der Ersterwerberin oder des Ersterwerbers oder mit ihrer oder seiner Zustimmung auf ein Konto der Bauherrin oder des Bauherrn auszuzahlen, wenn die in Satz 2 genannten Voraussetzungen erfüllt sind.
3. Beim Erwerb vorhandenen Wohnraums (Nummer 5.1.3) sind die bewilligten Baudarlehen nach Abschluss des auf die Übertragung des Eigentums (Erbbaurechts) gerichteten Vertrages in einer Summe auf das Konto der Erwerberin oder des Erwerbers oder mit ihrer oder seiner Zustimmung auf ein Konto des Verkäufers oder der Verkäuferin auszuzahlen, wenn die in Satz 2 genannten Voraussetzungen erfüllt sind. Sofern die im Förderantrag angegebenen Modernisierungs- beziehungsweise Renovierungskosten 10 Prozent der Gesamtkosten übersteigen, weicht die NRW.BANK von den für die Auszahlung vorgesehenen Bestimmungen ab.

6 Darlehen für Menschen mit Schwerbehinderung

6.1 Fördervoraussetzungen

Für Baumaßnahmen im Zusammenhang mit der Neuschaffung, dem Erwerb oder der Nachrüstung von Eigenheimen, selbst genutzten Eigentumswohnungen oder Mietwohnungen, sowie der Erweiterung um einzelne Räume im Bestand, die aufgrund des konkreten, individuellen Bedarfs von Menschen mit Schwerbehinderung erforderlich werden, können Darlehen bewilligt werden, wenn

1. das anrechenbare Einkommen des begünstigten Haushalts die Einkommensgrenze des § 13 Absatz 1 WFNG NRW nicht oder um bis zu 40 Prozent übersteigt;
2. die zusätzliche Baumaßnahme (zum Beispiel Rampe, Hebeanlage sowie besondere Haustechnik oder Hauselektronik, behinderungsgerechte Küche oder behinderungsgerechtes Bad, Toilette) wegen der Art der Behinderung erforderlich ist und
3. das Darlehen zur Deckung der Mehrkosten der behindertengerechten Baumaßnahmen notwendig ist.

6.2 Höhe der Förderung

Das Darlehen beträgt je Wohnung höchstens

1. 40.000 Euro für begünstigte Haushalte, deren anrechenbares Einkommen die Einkommensgrenze des § 13 Absatz 1 WFNG NRW nicht übersteigt und
2. 20.000 Euro für begünstigte Haushalte, deren anrechenbares Einkommen die Einkommensgrenze des § 13 Absatz 1 WFNG NRW um bis zu 40 Prozent übersteigt.

Das ermittelte Baudarlehen ist auf zwei Nachkommastellen zu runden.

Eine Bewilligung ist nicht zulässig, wenn das zur Deckung der Kosten zu bewilligende Baudarlehen 2.000 Euro unterschreiten würde. Nummer 4.5 (Kostennachweis) gilt entsprechend.

6.3 Darlehensbedingungen

Wird das Darlehen nach Nummer 6 im Zusammenhang mit der Förderung von Mietwohnungen nach Nummer 2 einschließlich Gruppenwohnungen nach Nummer 3 oder Eigentumsmaßnahmen nach Nummer 5 gewährt, gelten die Darlehensbedingungen für Mietwohnungen nach Nummer 7 oder für Eigentumsmaßnahmen nach Nummer 5.9. Im Übrigen gilt:

1. das Darlehen ist mit 0,5 Prozent zu verzinsen,
2. das Darlehen ist mit jährlich 4 Prozent unter Zuwachs der durch die fortschreitende Tilgung ersparten Zinsen zu tilgen und
3. für das Darlehen ist ein einmaliger Verwaltungskostenbeitrag von 0,4 Prozent des Darlehens und ab Leistungsbeginn ein laufender Verwaltungskostenbeitrag von 0,5 Prozent des Darlehens zu zahlen.

Nach Tilgung des Darlehens um 50 Prozent wird der Verwaltungskostenbeitrag vom halben Darlehensbetrag erhoben. Zinsen, Tilgungen und Verwaltungskostenbeiträge sind halbjährlich an die NRW.BANK zu entrichten.

7 Darlehensbedingungen für Mietwohnraumförderung

7.1 Mietwohnungen, Gruppenwohnungen, Gemeinschaftsräume und Infrastrukturräume

Für Baudarlehen nach Nummern 2.5 und 3.5 einschließlich Zusatzdarlehen nach Nummern 2.5.2, 3.6, 4 und 6 sind folgende Bedingungen zu vereinbaren:

7.1.1 Zinsen

Für die Dauer der Zweckbindung ist das Baudarlehen mit 0 Prozent bis zum Ablauf des fünfzehnten Jahres, danach mit 0,5 Prozent zu verzinsen. Nach Ablauf der Zweckbindung wird das Baudarlehen marktüblich verzinst, soweit keine Bindungsverlängerung entsprechend Nummer 2.3.3 beantragt und bewilligt wird.

7.1.2 Tilgung und tilgungsfreie Anlaufjahre

Das Baudarlehen ist mit jährlich 1 Prozent oder auf Antrag jährlich 2 Prozent unter Zuwachs der durch die fortschreitende Tilgung ersparten Zinsen zu tilgen.

Im Förderantrag kann für die ersten fünf Jahre ab Leistungsbeginn eine Tilgungsaussetzung beantragt werden, sofern in diesem nicht eine Tilgung von zwei Prozent jährlich gewählt wird (tilgungsfreie Anlaufjahre). Die tilgungsfreien Anlaufjahre und die erhöhte Tilgung nach Satz 4 verlängern die Bindungsdauer und die Darlehenslaufzeit nicht. Die Förderempfängerin oder der Förderempfänger ist im Darlehensvertrag zu verpflichten, nach Ablauf der tilgungsfreien Anlaufjahre für 15, 20 beziehungsweise 25 Jahre eine erhöhte Tilgung gemäß nachstehender Tabelle zu entrichten:

Anschließend ist das Baudarlehen regulär mit jährlich 1 Prozent zu tilgen.

7.1.3 Verwaltungskosten

Für das Baudarlehen ist ein einmaliger Verwaltungskostenbeitrag von 0,4 Prozent des Baudarlehens und ab Leistungsbeginn ein laufender Verwaltungskostenbeitrag von 0,5 Prozent des Baudarlehens zu zahlen. Nach Tilgung des Baudarlehens um 50 Prozent wird der Verwaltungskostenbeitrag vom halben Darlehensbetrag erhoben. Zinsen, Tilgungen und Verwaltungskostenbeiträge sind halbjährlich an die NRW.BANK zu entrichten.

7.1.4 Bildung von Sondereigentum

Im Darlehensvertrag hat sich die Förderempfängerin oder der Förderempfänger zu verpflichten, für die Dauer des Bindungszeitraums kein Sondereigentum gemäß § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 403-1, veröffentlichten bereinigten Fassung, das zuletzt durch Artikel 4 des Gesetzes vom 5. Dezember 2014 (BGBl. I S. 1962) geändert worden ist, zu bilden. Für den Fall der Zuwiderhandlung ist im Darlehensvertrag vorzusehen, dass

1. die Förderempfängerin oder der Förderempfänger eine Vertragsstrafe zu entrichten hat und
2. die NRW.BANK die Übernahme der Schuld aus der Gewährung der Fördermittel und gegebenenfalls die Aufteilung der Grundpfandrechte nicht genehmigen wird.

In begründeten Einzelfällen kann die NRW.BANK einer Umwandlung in Wohneigentum zustimmen.

7.2 Tilgungsnachlass

Für folgende Darlehen kann auf Antrag ein anteiliger, auf zwei Nachkommastellen zu rundender Tilgungsnachlass (Teilschulderlass) gewährt werden:

1. In Gemeinden der Mietniveaus M 1 bis M 3 wird bei der Förderung ein Tilgungsnachlass bis zur Höhe von 15 Prozent und in Gemeinden des Mietniveaus M 4 ein Tilgungsnachlass bis zur Höhe von 25 Prozent der sich auf die Grundpauschale nach Nummern 2.5.1.1, 2.5.1.2 und 3.5 beziehenden Darlehenssumme sowie auf die Zusatzdarlehen nach Nummern 2.5.2.1 bis 2.5.2.5 und 3.6 gewährt. Beträgt nach Nummer 2.3.1 die Dauer der Belegungsbindung 30 Jahre, kann der Tilgungsnachlass zusätzlich um 5 Prozentpunkte erhöht werden.
2. In allen Mietniveaus wird auf Darlehen nach den Nummern 2.5.2.6 bis 2.5.2.9, 4 und 6 ein Tilgungsnachlass von bis zu 50 Prozent gewährt.

Für das gewährte Darlehen (inklusive anteiligem Tilgungsnachlass) ist ein einmaliger Verwaltungskostenbeitrag von 0,4 Prozent zu zahlen. Der Tilgungsnachlass wird bei Leistungsbeginn vom gewährten Darlehen abgesetzt. Die festgelegten Zins- und Tilgungsleistungen sowie der laufende Verwaltungskostenbeitrag von 0,5 Prozent werden vom reduzierten Darlehen erhoben.

8 Auszahlung der Baudarlehen

8.1 Die NRW.BANK zahlt die bewilligten Darlehen aus, sobald ihr die im Auszahlungsverzeichnis verlangten Nachweise vorliegen.

Die Auszahlung des Darlehens erfolgt

1. wenn es für Maßnahmen gemäß Nummer 4.2 gewährt wird, in drei Raten, und zwar
   20 Prozent bei Beginn der Maßnahme,
   55 Prozent bei Abschluss der Maßnahme und
   25 Prozent nach Prüfung des Kostennachweises und Anzeige des Beginns des Baus der auf der Fläche zu errichtenden Förderobjekte;
2. wenn es 25.000 Euro nicht übersteigt oder bei einer Förderung nach Nummer 6, die nicht im Zusammenhang mit einer anderen Förderung gewährt wird, in zwei Raten, und zwar
   50 Prozent bei Beginn der Maßnahme und
   50 Prozent bei Abschluss der Maßnahme sowie
3. in den übrigen Fällen in drei Raten, und zwar
   20 Prozent bei Baubeginn,
   45 Prozent nach Fertigstellung des Rohbaus und
   35 Prozent bei abschließender Fertigstellung oder Bezugsfertigkeit.

Im Falle der Neubauförderung von Mietwohnungen ist abweichend von Satz 2 Buchstabe c) vor der Auszahlung der ersten Rate die Fertigstellung der Bodenplatte nachzuweisen.

8.2 Die Auszahlung der Raten bei Baubeginn und nach Fertigstellung des Rohbaus sind unmittelbar bei der NRW.BANK, die der weiteren Raten über die Bewilligungsbehörde, die die abschließende Fertigstellung oder die Bezugsfertigkeit bestätigt, bei der NRW.BANK zu beantragen.

8.3 Die einzelnen Darlehensraten sind auf das Konto der Förderempfängerin oder des Förderempfängers zu zahlen.

8.4 Die Gebäudeversicherung muss gegen das Risiko Feuer mit einer ausreichenden Versicherungssumme abgeschlossen sein.

9 Belege

Der Bewilligungsbehörde, der zuständigen Stelle, der NRW.BANK, dem Landesrechnungshof Nordrhein-Westfalen oder seinen Staatlichen Rechnungsprüfungsämtern sind zur Prüfung auf Verlangen Einsichtnahme in die Bücher, Belege und sonstigen Geschäftsunterlagen zu gewähren und ein vollständiger Kostennachweis zu überlassen. Die örtliche Erhebung ist zuzulassen, Auskünfte sind zu erteilen und Unterlagen sind auf Anforderung im Original vorzulegen. Auch Miet-, Nutzungs- oder Dauerwohnrechtsverträge für das geförderte Objekt sind auf Verlangen diesen Stellen vorzulegen. Für alle Kosten und Zahlungen müssen bei der Förderempfängerin oder dem Förderempfänger Belege vorhanden sein. Die Belege sind fünf Jahre nach Feststellung der Bezugsfertigkeit bereitzuhalten und auf Anforderung vorzulegen. Nach Prüfung des Verwendungsnachweises können zur Aufbewahrung der Belege auch Bild- oder Datenträger verwendet werden. Das Aufnahme- und Wiedergabeverfahren muss den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung oder einer in der öffentlichen Verwaltung allgemein zugelassenen Regelung entsprechen.

10 Inkrafttreten, Außerkrafttreten, Übergangsregelung

10.1 Inkrafttreten, Außerkrafttreten

Dieser Runderlass tritt am 17. Februar 2020 in Kraft. Gleichzeitig tritt der Runderlass des Ministeriums für Bauen und Verkehr "Wohnraumförderungsbestimmungen" vom 26. Januar 2006 (MBl. NRW. S. 116), der zuletzt durch Runderlass vom 30. April 2019 (MBl. NRW. S. 193) geändert worden ist (im Folgenden WFB 2019 genannt), außer Kraft.

10.2 Übergangsregelung

Für Förderanträge, die bis zum Inkrafttreten dieses Runderlasses bereits gestellt, aber noch nicht bewilligt wurden, können auf Antrag die WFB 2019 angewendet werden.

10.3 Nachfolgenutzung von gefördertem Wohnraum für Flüchtlinge

Wenn der Bedarf für die Zielgruppe entfällt, ist der nach Nummern 3.2.1 oder 3.2.2 des Runderlasses des Ministeriums für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr "Richtlinie zur Förderung von Wohnraum für Flüchtlinge" vom 17. Juni 2015 (MBl. NRW. S. 417, im Folgenden RL Flü genannt), der durch Runderlass vom 29. Januar 2018 (MBl. NRW. S. 67) aufgehoben wurde, geförderte Wohnraum bis zum Ende der Zweckbindung wie nach diesem Runderlass geförderter Wohnraum weiter zu nutzen. In diesem Fall ist die oder der Verfügungsberechtigte in einem Änderungsbescheid zu verpflichten,

1. den Mietwohnraum bis zum Ende der Zweckbindung gegen Vorlage eines Wohnberechtigungsscheins nach § 18 WFNG NRW an Berechtigte zu überlassen,
2. im Mietvertrag bis zum Ende der Zweckbindung höchstens eine Miete zu vereinbaren, die im Jahr der Erteilung der Förderzusage gemäß Nummer 2.4.1 für vergleichbaren Wohnraum bei Erstbezug maßgeblich gewesen wäre, zuzüglich der nach Nummer 2.4.2 zulässigen Mietsteigerungen und
3. die Folgenutzung des Mietwohnraums der für die Erfassung und Kontrolle zuständigen Stelle zu melden.

Nach Nummer 3.2.3 der RL Flü geförderter Wohnraum kann auf Antrag mit Zustimmung des für das Wohnungswesen zuständigen Ministeriums wie nach diesen Bestimmungen geförderter Wohnraum weiter genutzt werden, wenn die oder der Verfügungsberechtigte den Wohnraum so hergerichtet hat, dass er die Qualitätsanforderungen der Nummer 1.3 Anlage 1 erfüllt. Für die Herrichtung der nach Nummer 1.3 Anlage 1 verlangten Qualitätsanforderungen kann ein Antrag auf Förderung nach dem Runderlass des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung "Modernisierungsrichtlinie" vom 29. Januar 2018 (MBl. NRW. S. 67) in der jeweils geltenden Fassung gestellt werden.

.

1 Qualitätsanforderungen für Mietwohnungen

Zur Erreichung der Förderfähigkeit hat die Antragstellerin oder der Antragsteller die nachfolgenden Qualitäten im Rahmen ihrer oder seiner Planung unter Berücksichtigung der Vorgaben der Bewilligungsbehörde aufgrund des örtlichen Bedarfs insbesondere hinsichtlich Zielgruppe, Wohnungsgröße und Zimmerzahl umzusetzen.

1.1 Städtebauliche Qualitäten

1.1.1 Mietwohnungen werden nur gefördert, wenn die Wohnungen auf einer Fläche errichtet werden, die im Flächennutzungsplan der Gemeinde als Wohnbaufläche oder gemischte Baufläche dargestellt ist.

1.1.2 Die Neuschaffung von Mietwohnungen wird nur gefördert, wenn

1. ihre Standortqualität (insbesondere Lage des Baugrundstücks, Erreichbarkeit von Versorgungseinrichtungen, Erschließung, Lärmbelästigung, Angebot an wohnungsnahen Spiel- und Freiflächen) die Voraussetzungen für gesundes und ruhiges Wohnen bietet,
2. sie sich in das Stadtbild und die vorhandene Siedlungsstruktur einfügen und
3. das Gebäude nicht mehr als vier Vollgeschosse enthält.

In den Städten Bonn, Düsseldorf, Köln und Münster, sowie Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern können abweichend von Satz 1 Buchstabe c) Gebäude mit nicht mehr als sieben Geschossen (einschließlich der Nicht-Vollgeschosse) gefördert werden.

Planungen von Bauvorhaben mit mehr als 25 Wohnungen (30 Wohnungen bei Bauvorhaben ab fünf Vollgeschossen) an einem Hauseingang sind mit dem für das Wohnungswesen zuständigen Ministerium abzustimmen. An städtebaulich integrierten Standorten können nach Abstimmung mit dem für das Wohnungswesen zuständigen Ministerium mehr als vier beziehungsweise sieben Geschosse genehmigt werden, wenn ein wirksamer Bebauungsplan vorliegt, der eine höhere Bebauung zulässt oder die Förderempfängerin oder der Förderempfänger Quotenvorgaben zu erfüllen hat. In diesen Fällen dürfen zur Sicherung gemischter Strukturen maximal 50 Prozent der Wohnungen gefördert werden.

1.1.3 Die Bewilligungsbehörden werden ermächtigt, abweichend von Nummer 1.1.2 Buchstabe c) eine höhere Geschosszahl zuzulassen, wenn für Bauvorhaben, mit denen eine Baulücke geschlossen wird, eine Angleichung an die Traufhöhe und die Firsthöhe der benachbarten Gebäude erforderlich ist. Im Einzelfall können abweichende Regelungen nach Zustimmung des für das Wohnungswesen zuständigen Ministeriums in der Förderzusage zugelassen werden.

1.1.4 Besteht für ein Baugebiet kein Bebauungs- oder Vorhaben- und Erschließungsplan, der den städtebaulichen Voraussetzungen nach Nummer 1.1.2 entspricht, ist zur Sicherstellung der städtebaulichen Qualität wie folgt zu verfahren:

Für ein Baugebiet, in dem mittelfristig mehr als 100 Mietwohnungen, davon mindestens 50 gefördert, durch Neubau in einem Zuge oder in mehreren Bauabschnitten sowie von einer Bauherrschaft oder von mehreren Bauherrschaften errichtet werden sollen, hat die Gemeinde zur Sicherstellung der städtebaulichen Qualitäten der Nummer 1.1.2 Planungsalternativen unter Durchführung eines Wettbewerbsverfahrens in entsprechender Anwendung des gemeinsamen Runderlasses des Ministeriums für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr und des Finanzministeriums " Richtlinie für Planungswettbewerbe" vom 15. Mai 2014 (MBl. NRW. S. 311), der am 31. Dezember 2019 außer Kraft getreten ist, zu entwickeln. Bei der Auslobung der Wettbewerbe ist zu fordern, dass die gewünschten Planungsalternativen dem örtlichen Bedarf und den Qualitätsanforderungen dieser Anlage 1 entsprechen.

1.1.5 Die Nummern 1.1.1 bis 1.1.4 gelten auch für die Neuschaffung von zur Vermietung bestimmten Eigentumswohnungen, sofern diese nach Nummer 2.1.1 Satz 6 als förderfähig anerkannt sind.

1.2 Barrierefreies Bauen

1.2.1 Barrierefreiheit, Nachrüstbarkeit, Bewegungsflächen

Die Neuschaffung von Mietwohnungen wird nur gefördert, wenn diese unabhängig von der Gebäudeklasse und Anzahl der Geschosse die Anforderungen an die Barrierefreiheit entsprechend Anlage A 4.2/3 des Runderlasses des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung "Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen NRW" vom 7. Dezember 2018 (MBl. NRW. S. 775) in der jeweils geltenden Fassung (im Folgenden VV TB NRW genannt) erfüllen.

Wird kein Aufzug eingebaut, sollen die Treppenhäuser so gestaltet werden, dass die Wohnungen mindestens durch nachträgliche Baumaßnahmen, in der Regel durch Ein- oder Anbau eines Aufzugs, stufenlos erreichbar gemacht werden können (Nachrüstbarkeit). Die Nachrüstbarkeit muss planerisch nachgewiesen werden.

Wohnungen einschließlich notwendiger Abstellflächen ober- oder unterhalb der Eingangsebene, die für ältere oder behinderte Menschen zweckgebunden sind, müssen mit einem Aufzug erreichbar sein. Bei Wohnungen für eine Person mit zwei Zimmern einschließlich von Appartements in Gruppenwohnungen können die gemäß DIN 18040-2:2011-09 in Verbindung mit Anlage A 4.2/3 VV TB NRW erforderlichen notwendigen Bewegungsflächen für das Bett statt im Schlafzimmer auch im Wohnraum planerisch nachgewiesen werden.

1.2.2 Mieteinfamilienhäuser und Maisonettewohnungen

Wohnraum in Mieteinfamilienhäusern und Maisonettewohnungen darf gefördert werden, wenn die Barrierefreiheit nur im Erdgeschoss beziehungsweise im Eingangsgeschoss erfüllt wird und sich in diesem Geschoss die Küche, mindestens ein Wohnraum sowie ein barrierefreier Sanitärraum befinden. Dieser darf auch in einem anderen Geschoss liegen, sofern eine Treppe dorthin führt, die mit einem Treppenlift nachgerüstet werden oder die barrierefreie Zugänglichkeit auf andere Weise hergestellt werden kann.

1.2.3 Wohnungen für Rollstuhlnutzende

Werden Wohnungen für Rollstuhlnutzende zweckgebunden, ist folgendes zu beachten:

1. Die Wohnungen müssen stufen- und schwellenlos erreichbar sein und dürfen keine unteren Türanschläge und Schwellen aufweisen.
2. Bei der Planung der Wohnungen sind zusätzliche Anforderungen der DIN 18040-2:2011-09 an Türen gemäß Nummer 4.3.3, an die barrierefreie Erreichbarkeit von Bedienelementen gemäß Nummer 4.5.2 Satz 2 und alle mit R gekennzeichneten Regelungen zu beachten.
3. Bedienelemente und Stützen im Sinne der Nummer 5.5.3 Sätze 5 bis 8 der DIN 18040-2:2011-09 müssen nicht eingebaut werden, aber nachrüstbar sein.
4. Die erforderlichen notwendigen Bewegungsflächen für das Bett können bei Wohnungen für eine Person statt im Schlafzimmer auch im Wohnzimmer nachgewiesen werden.
5. Das Achsmaß von Greifhöhen und Bedienhöhen von Türdrückern darf auch in Gebäuden mit Wohnungen für Rollstuhlnutzende innerhalb und außerhalb der Wohnung zwischen 85 und 105 Zentimetern betragen.

1.3 Grundrisse und Wohnqualität

1.3.1 Mietwohnungen

Der Wohnungsgrundriss soll zur Wohnraumversorgung wechselnder Nutzergruppen geeignet, von guter Wohnqualität, wohntechnisch zweckmäßig sein und darf nicht im Kellergeschoss im Sinne von § 2 Absatz 5 BauO NRW 2018 liegen. Den Wohnbedürfnissen von Kindern und Alleinerziehenden ist in geeigneter Weise Rechnung zu tragen. Wohnungen, die Wohn- und Schlafräume einschließlich Kinderzimmer von weniger als zehn Quadratmeter Wohnfläche enthalten, werden nicht gefördert, sofern es sich nicht um Wohnungen für eine Person handelt. Bei Wohnungen für eine Person dürfen die drei Funktionen Wohnen, Schlafen und Kochen nicht in einem Raum zusammengefasst werden, es sei denn, es handelt sich um ein Appartement einer Gruppenwohnung. Jede geförderte Wohnung ist mit einer ausreichend großen Abstellfläche, einem Freisitz (Balkon, Terrasse oder Loggia) und angemessen großen Wasch- und Trockenräumen auszustatten. Treppenhäuser und Gangerschließungen sind natürlich zu belichten und zu belüften.

1.3.2 Gemeinschaftsräume und Infrastrukturräume

Gemeinschaftsräume und Infrastrukturräume sollen in bevorzugter Lage im Gebäude - möglichst mit Zugang zur Freifläche - vorgesehen werden. Die Regelungen zum barrierefreien Bauen gemäß Nummer 1.2 Anlage 1 gelten entsprechend.

1.3.3 (nicht besetzt)

1.3.4 Bindungsfreie Wohnungen und Ersatzwohnungen

1.3.4.1 Geförderte bindungsfreie Wohnungen müssen die Anforderungen an die Barrierefreiheit gemäß Nummer 1.2 Anlage 1 erfüllen.

1.3.4.2 Die Ersatzwohnungen müssen im Bereich der Bewilligungsbehörde liegen. Ausnahmsweise kann die Bewilligungsbehörde die Förderung auch dann gewähren, wenn die Ersatzwohnungen im Gebiet einer anderen Bewilligungsbehörde liegen. Hierzu ist eine Abstimmung mit der zuständigen Stelle notwendig, in deren Gebiet die Ersatzwohnungen liegen.

1.3.4.3 Ersatzwohnungen können nur solche Wohnungen sein, die hinsichtlich Lage, Ausstattung und Gebrauchswert dauerhaft zur angemessenen Wohnraumversorgung geeignet sind. Die Ersatzwohnungen müssen insgesamt eine vergleichbare Wohnfläche aufweisen wie die geförderte Wohnfläche. Wohn- und Schlafräume der Ersatzwohnungen dürfen nicht kleiner als zehn Quadratmeter sein.

1.3.4.4 Die Ersatzwohnungen dürfen bei Ausübung des Benennungsrechts nicht die Eigenschaft "öffentlich gefördert" besitzen oder einer anderen Preisbindung unterliegen. Ausgeschlossen sind auch solche Wohnungen, für die in den letzten fünf Jahren Vereinbarungen hinsichtlich der Wiedervermietung zwischen der Bauherrin oder dem Bauherrn und der zuständigen Stelle getroffen wurden. Eine entsprechende Bestätigung der zuständigen Stelle ist dem Förderantrag beizufügen.

1.3.4.5 Vor Erteilung der Förderzusage sind konkrete Ersatzwohnungen oder ein Pool von Wohnungen, die als Ersatzwohnungen in Betracht kommen, in einer Belegungsvereinbarung festzulegen, die die zuständige Stelle mit der Förderempfängerin oder dem Förderempfänger abschließt und die zum Bestandteil der Förderzusage zu machen ist. Als Ersatzwohnungen sind nur solche Wohnungen geeignet, die in einem Zeitraum bis zu 48 Monaten nach Erteilung der Förderzusage zur Einräumung eines Benennungsrechts angeboten werden und im Zeitpunkt des Angebotes zum Bezug durch eine Wohnungssuchende oder einen Wohnungssuchenden frei sind. Eine Kündigung der Vermieterin oder des Vermieters zum Erreichen des Freiwerdens der Ersatzwohnung ist nicht zulässig. Sofern das Benennungsrecht an den Ersatzwohnungen nicht innerhalb der Frist nach Satz 1 eingeräumt wird, kann die Förderzusage widerrufen oder der Darlehensvertrag gekündigt werden (Nummer 1.5.4 der Anlage 2). Die Vorschriften der §§ 25 bis 28 WFNG NRW bleiben hiervon unberührt.

1.4 Wohnflächenobergrenzen

1.4.1 Mietwohnungen

Förderfähig sind nur Wohnungen, die nach Wohnfläche und Zimmerzahl dem von der Bewilligungsbehörde festgestellten örtlichen Bedarf entsprechen. Die Bewilligungsbehörde kann nähere Festlegungen zur Erreichung der Förderfähigkeit durch Berücksichtigung der Qualitäten gemäß dieser Anlage treffen. Ist die Wohnung für eine Person bestimmt, darf die Wohnfläche 35 Quadratmeter beziehungsweise 24 Quadratmeter bei Appartements für Studierende nicht unterschreiten. Appartements für Studierende mit weniger als 35 Quadratmetern Wohnfläche müssen bei Bedarf mit einer anderen Wohnung zusammenlegbar sein. Die Wohnungen sind nur förderfähig, wenn sie die nachfolgenden Wohnflächenobergrenzen nicht überschreiten.

Die Wohnflächenobergrenzen sind für

1. Wohnungen, die barrierefrei (Nummer 1.2 Anlage 1) geplant und errichtet werden, den Spalten 1 und 2 und für
2. Wohnungen, die Personen vorbehalten werden, die auf einen Rollstuhl angewiesen sind, der Spalte 3 der nachfolgenden Tabelle zu entnehmen:

Zimmer im Sinne der Tabelle sind auch Zimmer, in die eine Küche integriert ist (Wohnküche).

Bei Wohnungen mit mehr als fünf Zimmern erhöhen sich die Wohnflächenobergrenzen um 15 Quadratmeter für jeden zusätzlichen Raum.

1.4.2 Überschreitung der Wohnflächenobergrenzen aus planerischen Gründen

Sofern es aus planerischen Gründen zweckmäßig ist, kann die Bewilligungsbehörde eine Überschreitung der Wohnflächenobergrenzen gemäß Nummer 1.4.1 Sätze 6 bis 8 Anlage 1 im Neubau um bis zu fünf Quadratmeter und im Bestand auch darüber hinaus zulassen. Planerische Gründe sind beispielsweise die Notwendigkeit der Schaffung von Kellerersatzräumen oder eines Rollstuhlabstellplatzes nach Nummer 4.3.8 DIN 18040-2:2011-09 in der Wohnung, die Schließung von Baulücken oder vergleichbare bauliche Besonderheiten.

1.4.3 Mieteinfamilienhäuser

Es gelten die Wohnflächenobergrenzen nach Nummer 1.4.1 Anlage 1. Flächenüberschreitungen können im Rahmen von Nummer 1.4.2 Anlage 1 zugelassen werden. Um die Förderfähigkeit herzustellen, darf von der nach der Wohnflächenverordnung ermittelten Wohnfläche ein Abzug bis zur Höhe von 10 Prozent vorgenommen werden.

1.4.4 Gemeinschaftsräume und Infrastrukturräume

Für die Berechnung der förderfähigen Flächen von Gemeinschaftsräumen und Infrastrukturräumen gelten die Regelungen für Mietwohnungen entsprechend. Maximal ist eine Wohnfläche von 400 Quadratmetern förderfähig.

1.4.5 Bindungsfreie Mietwohnungen

Für bindungsfreie Mietwohnungen gelten die Wohnflächenobergrenzen nach 1.4.1 Anlage 1 nur insoweit, als sie für die Bemessung des Baudarlehens maßgeblich sind.

1.5 (nicht besetzt)

1.6 Angemessenheit der Kosten

Die Bewilligungsbehörde prüft, ob die im Förderantrag angegebenen Gesamtkosten den Kosten entsprechen, die im Bereich der Bewilligungsbehörde angemessen sind.

1.7 Energetischer Standard

Hinsichtlich des energetischen Standards gilt:

Der Passivhausstandard im Sinne von Nummer 2.4.1.1 Satz 1 gilt als erfüllt, wenn der Standard des Gebäudes bei Antragstellung durch einen Sachverständigen nach den Vorgaben des Passivhaus-Projektierungspaketes (PHPP) in der jeweils aktuellen Fassung nachgewiesen wird.

Die Einhaltung der zulässigen Luftwechselrate von 0,6 pro Stunde bei einer Druckdifferenz von 50 Pascal (n50 < 0,6/h) ist nach Fertigstellung mittels einer Luftdichtigkeitsprüfung (Blower-Door-Test) nachzuweisen.

2 (nicht besetzt)

3 Denkmalschutz, Bauplanung, Baurecht, Bergschadenverzicht

3.1 Denkmalschutz

Bei der Förderung von Baumaßnahmen an einem Bau- oder Bodendenkmal im Sinne des Denkmalschutzgesetzes vom 11. März 1980 (GV. NRW. S. 226, ber. S. 716) in der jeweils geltenden Fassung hat die Bewilligungsbehörde die Untere Denkmalbehörde zu beteiligen.

3.2 Bauplanung

Die Förderung von Bauvorhaben setzt voraus, dass ihre Planung auf ein bedarfsgerechtes Verhältnis von Wohnungen unterschiedlicher Größe und für verschiedene Nutzergruppen ausgerichtet wird. Das Wohnumfeld soll naturnah und - soweit die Wohnungen für Haushalte mit Kindern vorgesehen sind - mit ausreichenden Spielmöglichkeiten gestaltet werden. Der ruhende Verkehr soll auf begrünten Stellplätzen oder auf Stellplätzen mit begrünter Überdachung so untergebracht werden, dass das Wohnen nicht gestört sowie die soziale und ökologische Qualität des Wohnumfeldes gewahrt wird. Ein Drittel der Grundstücksfläche soll mindestens als Grünfläche (ohne Stellplätze) gestaltet werden. Das für das Wohnungswesen zuständige Ministerium kann Abweichungen von Satz 4 zulassen, wenn die erforderliche Grünfläche auf andere Weise, zum Beispiel durch ein entsprechendes Wohnumfeld, überdurchschnittlich große Balkone oder eine Dachbegrünung, kompensiert werden kann.

3.3 Baurecht

Die Förderung setzt voraus, dass das Bauvorhaben den Anforderungen des Bauaufsichtsrechts entspricht. Diese Voraussetzung ist als erfüllt anzusehen, wenn

1. bei genehmigungsbedürftigen Vorhaben (§ 60 BauO NRW 2018) die Baugenehmigung vorgelegt wird oder
2. bei genehmigungsfrei gestellten Vorhaben (§ 63 BauO NRW 2018) die Bauherrin oder der Bauherr erklärt, dass die Gemeinde nicht die Durchführung des Baugenehmigungsverfahrens gemäß § 63 Absatz 2 Nummer 5 BauO NRW 2018 gefordert hat.

Kann die Baugenehmigung nicht rechtzeitig erteilt werden, ist die Förderung auch auf der Grundlage eines Vorbescheides gemäß § 77 BauO NRW 2018 zulässig, der die bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens feststellt. Die Antragsteller haben der Bewilligungsbehörde Änderungen im Laufe des Baugenehmigungsverfahrens, Abweichungen von den der Bewilligung zugrundeliegenden Planungsunterlagen oder Änderungen während der Bauausführung zur Prüfung im Hinblick auf die förderrechtliche Relevanz vorzulegen.

3.4 Anpassungs- und Sicherungsmaßnahmen in Bergbaugebieten, Bergschadenverzichte

3.4.1 In Gebieten, in denen mit Einwirkungen des Bergbaus auf die Erdoberfläche zu rechnen ist, oder in denen oberflächennahe Grubenbaue vorhanden sein können, hat die Förderempfängerin oder der Förderempfänger vor Erteilung der Förderzusage eine Erklärung der Bergbaugesellschaft über die Notwendigkeit von baulichen Anpassungs- und Sicherungsmaßnahmen und gegebenenfalls die Kostenübernahme beizubringen. In der Förderzusage ist die Durchführung eventuell für notwendig gehaltener Anpassungs- beziehungsweise Sicherungsmaßnahmen zur Auflage zu machen. Die Förderung ist unzulässig, wenn sich die Förderempfängerin oder der Förderempfänger nach den getroffenen Vereinbarungen an den Kosten der Maßnahme mit mehr als 3 Prozent der Kosten des Gebäudes - abzüglich der Kosten der Anpassungs- beziehungsweise Sicherungsmaßnahme - beteiligen soll.

3.4.2 Ist der Förderempfängerin oder dem Förderempfänger nicht bekannt, ob Bergbau stattgefunden hat oder stattfindet, kann sie oder er sich an die Bezirksregierung Arnsberg, Abteilung Bergbau und Energie in NRW, wenden, die ihr oder ihm gegebenenfalls auch die Anschrift des Bergbautreibenden mitteilt.

3.4.3 Die Förderung ist ausgeschlossen, wenn ein Bergschadenverzicht vereinbart worden ist. Bei der Bewilligung wird hingenommen, dass ein Bergschadenminderwertverzicht bis zur Höhe von 10 Prozent des Verkehrswertes vereinbart wird. Eine grundbuchliche Sicherung des eventuell im Rahmen des Satzes 2 bestehenden Bergschadenminderwertverzichtes ist auch im Range vor der Hypothek zur Sicherung der bewilligten Darlehen zulässig.

3.4.4 Über Ausnahmen von Nummer 3.4.3 entscheidet die NRW.BANK. Eine Ausnahmegenehmigung ist zum Beispiel möglich, wenn auf Grund einer Erklärung der Bezirksregierung Arnsberg, Abteilung Bergbau und Energie in NRW, mit Bergschäden auf dem Baugrundstück nach derzeitigem Erkenntnisstand nicht mehr zu rechnen ist.

4 Hinweisschild

Bei Bauvorhaben, die mit mehr als 500.000 Euro gefördert werden, ist durch ein Hinweisschild (Mindestgröße DIN A3 oder vergleichbare Größen) an der Baustelle auf die Förderung durch das Land Nordrhein-Westfalen und den Bund hinzuweisen. Das Hinweisschild ist an einer gut sichtbaren Stelle anzubringen. Zusätzlich zu den Logos des für das Wohnungswesen zuständigen Ministeriums, des Bundes und der NRW.BANK ist folgender Wortlaut aufzuführen: "Gefördert aus Mitteln des Bundes und des Landes Nordrhein-Westfalen über die NRW.BANK."

.

1 Antrags- und Bewilligungsverfahren

1.1 Zuteilung der Fördermittel an die Bewilligungsbehörden

Die Bewilligungsbehörden und die NRW.BANK werden darüber unterrichtet, wie viel Fördermittel zur Verwendung nach Maßgabe der Zielsetzungen des WoFP und der Förderbestimmungen zur Verfügung stehen.

1.2 Förderantrag

1.2.1 Förderanträge sind unter Verwendung des vorgeschriebenen Antragsmusters und Beifügung der darin verlangten Unterlagen bei der Bewilligungsbehörde oder der Gemeindeverwaltung des Bauortes einzureichen, die die Anträge unverzüglich an die Bewilligungsbehörde weiterleitet. Die Bewilligungsbehörde holt - soweit erforderlich - die Stellungnahme der Gemeinde in städtebaulicher und wohnungswirtschaftlicher Hinsicht ein.

1.2.2 Die Bewilligungsbehörde hat die Förderanträge in eine Antragseingangsliste aufzunehmen, den Eingang innerhalb eines Monats schriftlich zu bestätigen und über die voraussichtlichen Förderungsaussichten zu unterrichten. Gleichzeitig hat sie auf den Förderungsausschluss bei vorzeitigem Baubeginn, vorzeitigem Vertragsabschluss und vorzeitiger Ausführung von Selbsthilfeleistungen hinzuweisen. Die erforderliche Entscheidung der NRW.BANK zu den persönlichen Voraussetzungen der Antragstellerin oder des Antragstellers ist unverzüglich anzufordern. Mit der Anforderung hat die Bewilligungsbehörde die zum Nachweis der gesicherten Gesamtfinanzierung vorgelegten Eigenkapitalnachweise einzureichen. Falls das Baugrundstück ganz oder teilweise als Eigenleistung eingebracht werden soll, teilt die Bewilligungsbehörde der NRW.BANK den im Rahmen der Prüfung der Gesamtkosten (Nummer 1.6 Anlage 1) ermittelten Wert des nicht durch Fremdmittel finanzierten Baugrundstücks mit. Soweit Selbsthilfeleistungen an der Baumaßnahme erbracht werden sollen, ist der Anfrage eine Kopie der geprüften schriftlichen Erklärung (Nummer 1.6.2.2 Satz 3) beizufügen.

1.2.3 Nach Prüfung der Förderanträge auf Vollständigkeit hat die Bewilligungsbehörde der Antragstellerin oder dem Antragsteller für die Übersendung der fehlenden Unterlagen eine angemessene Frist zu setzen.

1.2.4 Bei Anträgen auf Förderung des Mietwohnungsbaus von Antragstellerinnen oder Antragstellern, die noch nicht Eigentümerin oder Eigentümer des Grundstücks oder Erbbauberechtigte sind und die zum Beispiel im Fall von kommunalen Quotenvorgaben das Bauvorhaben durch einen Dritten im Sinne von § 9 Absatz 2 Nummer 1 WFNG NRW durchführen lassen, hat die Bewilligungsbehörde die Entwürfe der auf Grunderwerb und Errichtung der Wohnungen gerichteten Verträge mit dem Förderantrag dem für das Wohnungswesen zuständigen Ministerium zur Entscheidung über die Förderfähigkeit vorzulegen.

1.3 Tragbarkeitsprüfung und Lastenberechnung

Zum Nachweis der Tragbarkeit der Belastung, insbesondere des verbleibenden Einkommens, ist eine Aufstellung der Einnahmen und Zahlungsverpflichtungen nach vorgeschriebenem Muster (Selbstauskunft), eine Auskunft der Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung (Schufa) und eine Lastenberechnung nach vorgeschriebenem Vordruck vorzulegen. Die Bewilligungsbehörde hat die Antragstellerin oder den Antragsteller unmittelbar über die Höhe der bei Bezugsfertigkeit und in der Folgezeit entstehenden Belastung und über gegebenenfalls zu erwartende Tragbarkeitsprobleme aufzuklären.

In der Lastenberechnung sind beim Ersterwerb anstelle der Gesamtkosten der voraussichtliche Kaufpreis und die sonstigen Erwerbskosten anzugeben.

Auf die in der Lastenberechnung verwendeten Begriffe sind in Zweifelsfällen die Definitionen der II. BV anzuwenden. Dies gilt nicht für die Höhe der Bewirtschaftungskosten, die mit folgenden Pauschalen jährlich anzusetzen sind:

a) Betriebskosten einschließlich Heizkosten

b) Instandhaltungskosten

c) Instandhaltungskosten je Garage und ähnlichem Einstellplatz 88,23 Euro.

Ausgaben für die Verwaltung von Eigentumswohnungen sind höchstens mit einem Betrag von 356,78 Euro jährlich anzusetzen. Bei der Lastenberechnung darf eine Einstufung in eine jüngere Baualtersklasse dann erfolgen, wenn durch Vorlage eines Gutachtens eines staatlich anerkannten Sachverständigen bestätigt wird, dass der Objektzustand dies rechtfertigt.

Für die Berechnung der Betriebs- und Instandhaltungskosten ist die Wohnfläche anzusetzen, die sich aus den technischen Unterlagen ergibt.

Sind in der Lastenberechnung Fremdmittel, für die ein veränderlicher Zinssatz mit einer oberen und unteren Begrenzung vereinbart ist, mit Zustimmung der NRW.BANK ausgewiesen, ist bei der Tragbarkeitsprüfung der vereinbarte Höchstzinssatz anzusetzen. Garagenerträge und Erträge für zweite Wohnungen dürfen nur berücksichtigt werden, wenn die Einnahme nachhaltig gesichert erscheint.

1.4 Zustimmung zum vorzeitigen Baubeginn

Die Bewilligungsbehörde kann - unbeschadet der Sonderregelung für den Ersterwerb und den Erwerb bestehenden Wohnraums - in den Baubeginn vor Erteilung der Förderzusage einwilligen, wenn ihr ein Bewilligungsrahmen zur Verfügung steht, aus dem das Bauvorhaben gefördert werden soll, und ein prüffähiger Förderantrag vorliegt. Für die Förderung selbst genutzten Wohnraums ist darüber hinaus der Nachweis beziehungsweise die Glaubhaftmachung für die Einhaltung der Einkommensgrenze und die Sicherung der Gesamtfinanzierung zu führen. Der schriftliche Bescheid über die Einwilligung in den vorzeitigen Baubeginn muss den Hinweis enthalten, dass die Einwilligung keinen Rechtsanspruch auf Bewilligung der beantragten Fördermittel begründet und dass der vorzeitige Baubeginn auf eigenes Risiko erfolgt.

1.5 Förderzusage

1.5.1 Die Bewilligungsbehörde entscheidet über den Förderantrag durch Verwaltungsakt in Gestalt der Förderzusage nach vorgeschriebenem Muster. Es ist unzulässig, über einen Antrag auf Förderung nur zu einem Teil zu entscheiden oder eine Förderzusage unter dem Vorbehalt des Widerrufs für den Fall von Maßnahmen der NRW.BANK gemäß § 12 WFNG NRW oder Beanstandungen durch andere Prüfungsorgane zu erteilen.

1.5.2 In den Fällen der Förderung von Gebietskörperschaften oder Wohnungsunternehmen, die in § 10 Absatz 2 WFNG NRW benannt sind, hat die Bewilligungsbehörde die Zustimmung der Aufsichtsbehörde unter Beifügung des Förderantrages nebst Unterlagen und des Entwurfs der Förderzusage zu beantragen. Die Entscheidung trifft die Aufsichtsbehörde durch schriftlichen Bescheid.

1.5.3 Dürfen geförderte Wohnungen nur Angehörigen eines bestimmten Personenkreises vermietet oder sonst zum Gebrauch überlassen werden, muss die Förderzusage einen entsprechenden Vorbehalt enthalten und die Wohnungen, für die der Vorbehalt gelten soll, nach ihrer Lage im Gebäude bezeichnen.

1.5.4 Die Förderzusage sowie Rücknahme, Widerruf, Änderung oder Ergänzung einer Förderzusage sind mit Rechtsmittelbelehrung zu versehen, es sei denn, die oder der Begünstigte hat sich mit dem Verwaltungsakt einverstanden erklärt. Mit Ausnahme der nach diesen Bestimmungen vorgesehenen Darlehenskürzungen sind Rücknahme und Widerruf der Förderzusage ausgeschlossen, wenn der Darlehensvertrag abgeschlossen und das Darlehen wenigstens teilweise ausgezahlt worden ist. Stattdessen hat die Bewilligungsbehörde die NRW.BANK von dem Rücknahme- oder dem Widerrufsgrund im Hinblick auf eine Kündigung des Darlehensvertrages zu unterrichten.

1.5.5 Bauvorhaben, für die bereits eine Förderzusage erteilt worden ist, dürfen auch für den Fall der Rückgabe der erteilten Förderzusage nicht erneut gefördert werden.

1.5.6 In die Förderzusage ist folgender Hinweis aufzunehmen:

Die Förderzusage wird unter Hinweis auf den Beschluss 2012/21/EU der Kommission vom 20. Dezember 2011 über die Anwendung von Artikel 106 Absatz 2 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union auf staatliche Beihilfen in Form von Ausgleichsleistungen zugunsten bestimmter Unternehmen, die mit der Erbringung von Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse betraut sind (ABl. L 7 vom 11.01.2012 S. 3), erteilt. Nach den Regeln des sogenannten Almunia-Pakets ist die öffentliche Wohnraumförderung in Nordrhein-Westfalen einschließlich ihrer Förderprogramme als Teil der Daseinsvorsorge beihilferechtlich zulässig und von einer vorherigen Notifizierung bei der Kommission freigestellt.

1.6 Benachrichtigungs- und Auskunftspflicht der Bewilligungsbehörde

1.6.1 Die Bewilligungsbehörde hat die NRW.BANK über die Förderzusage innerhalb von acht Tagen durch Übersendung einer Ausfertigung der Förderzusage und einer Abschrift des Antrages zu unterrichten. Ausfertigungen aller im Kalenderjahr erteilten Förderzusagen müssen der NRW.BANK spätestens am 1. Dezember des Kalenderjahres vorliegen.

1.6.2 Rücknahme, Widerruf, Änderung oder Ergänzung eines Bewilligungsbescheides oder einer Förderzusage sind der NRW.BANK durch Übersendung einer Ausfertigung mitzuteilen. Aus Förderzusagen früherer Kalenderjahre freigewordene Mittel stehen nicht für eine erneute Förderung zur Verfügung.

1.6.3 Die Bewilligungsbehörden haben eine Bewilligungskontrolle durchzuführen und mit der NRW.BANK abzustimmen. Das Verfahren regelt die NRW.BANK.

1.6.4 Auf Verlangen hat die Bewilligungsbehörde der NRW.BANK Auskünfte über Vorgänge zu erteilen, die im Zusammenhang mit der Überprüfung nach § 12 WFNG NRW von Bedeutung sein können, und die Bewilligungsakten vorzulegen.

1.7 Baukontrolle, Bauausführung, Rohbaufertigstellung und Bezugsfertigkeit

1.7.1 Baukontrollen gemäß § 10 Absatz 7 WFNG NRW und die dabei getroffenen Feststellungen sind aktenkundig zu machen. Bauausführungen, die ohne schriftliche Zustimmung der Bewilligungsbehörde von den Regelungen der Förderzusage oder den dieser zugrunde liegenden Planungsunterlagen und Bestimmungen abweichen, sind nicht zulässig und von der Bewilligungsbehörde der NRW.BANK mit einer förderrechtlichen Bewertung zwecks Prüfung darlehensrechtlicher Maßnahmen zu melden.

1.7.2 Die Förderempfängerin oder der Förderempfänger zeigt

1. der NRW.BANK die Rohbaufertigstellung durch die beauftragte Architektin beziehungsweise den beauftragten Architekten und
2. der Bewilligungsbehörde die Bezugsfertigkeit

auf vorgeschriebenem Vordruck an. Die Bewilligungsbehörde leitet die Anzeige über die Bezugsfertigkeit unverzüglich an die NRW.BANK weiter und berichtet hierbei, ob die geförderten Wohnungen gemäß den Regelungen der Förderzusage errichtet oder ob nicht genehmigte Abweichungen festgestellt wurden. Hat sich die der Berechnung des Baudarlehens zugrunde gelegte förderfähige Fläche des gesamten Förderobjekts nach Verrechnung aller Flächenänderungen bis zur Bezugsfertigkeit verändert, hat die Bewilligungsbehörde auf der Grundlage der geänderten Wohnfläche das Baudarlehen (inklusive eventueller Zusatzdarlehen) neu zu berechnen und durch Änderung der Förderzusage zu kürzen, wenn sich insgesamt ein geringerer Betrag als der bewilligte ergibt. Eine Erhöhung des bewilligten Darlehens erfolgt nicht.

1.8 Vordrucke und Vertragsmuster, Ausnahmegenehmigungen der NRW.BANK

1.8.1 Soweit in diesen Bestimmungen die Verwendung einheitlicher Vordrucke und Vertragsmuster vorgeschrieben ist, werden diese von der NRW.BANK erstellt und vom für das Wohnungswesen zuständigen Ministerium genehmigt und bekannt gegeben. Die vorgeschriebenen Vordrucke und Vertragsmuster dürfen ohne Zustimmung des für das Wohnungswesen zuständigen Ministeriums nicht abgeändert werden.

1.8.2 Sofern eine nach diesen Bestimmungen vorgesehene Ausnahme der NRW.BANK erforderlich ist, hat die Bewilligungsbehörde den Ausnahmeantrag mit ihrer Stellungnahme unmittelbar der NRW.BANK vorzulegen und die Stellungnahme der NRW.BANK gegenüber der Antragstellerin oder dem Antragsteller als eigene Entscheidung der Bewilligungsbehörde zu verwenden.

2 Dingliche Sicherung der Fördermittel und Darlehensverwaltung

2.1 Aufgaben der NRW.BANK nach Erteilung der Förderzusagen

2.1.1 Sicherung und Verwaltung der Fördermittel sind gemäß § 11 Absatz 1 WFNG NRW Aufgaben der NRW.BANK.

2.1.2 Bis zu dem in Nummer 1.5.4 Satz 2 Anlage 2 genannten Zeitpunkt entscheidet die Bewilligungsbehörde auf Antrag der Förderempfängerin oder des Förderempfängers über eine Änderung der Höhe der vorgesehenen Finanzierungsmittel, eine Rangänderung oder Änderung der Grundstücksgröße. Danach entscheidet die NRW.BANK.

2.1.3 Nach dem in Nummer 1.5.4 Satz 2 Anlage 2 genannten Zeitpunkt übt die NRW.BANK alle Rechte aus dem Darlehensvertrag und der Hypothek zur Sicherung der Mittel aus und wird dabei - soweit erforderlich - von der Bewilligungsbehörde unterstützt.

2.1.4 Die NRW.BANK kann in besonderen Fällen von den für die Sicherung und Auszahlung vorgesehenen Bestimmungen abweichen, insbesondere zusätzliche Anforderungen stellen.

2.2 Sicherung der bewilligten Darlehen

2.2.1 Zur Sicherung der bewilligten Darlehen ist ein abstraktes Schuldversprechen abzugeben, aufgrund dessen die Eintragung einer Hypothek in das Grundbuch des Baugrundstücks an der in der Förderzusage festgelegten Rangstelle zu erfolgen hat. Für das Schuldversprechen und die Hypothekenbestellung ist das vorgeschriebene Muster einer Hypothekenbestellungsurkunde zu verwenden. Die Höhe des Schuldversprechens und der Hypothek bemisst sich nach der Höhe des bewilligten Darlehens abzüglich der Tilgungsnachlässe nach den Nummern 5.9.3 und 7.2. Sofern das Baugrundstück keinen unmittelbaren Zugang zu einem öffentlichen Weg besitzt, ist in die Förderzusage eine Auflage aufzunehmen, dass ein Miteigentumsanteil an der Wegparzelle mitverpfändet wird. Alternativ ist vor Erteilung der Förderzusage nachzuweisen, dass durch Eintragung einer Grunddienstbarkeit mit Herrschvermerk der Zugang zum Fördergrundstück gewährleistet ist.

2.2.2 Sind Gemeinden, Gemeindeverbände oder sonstige öffentlich-rechtliche Körperschaften Bauherrinnen oder Bauherren, Grundstückseigentümerinnen oder Grundstückseigentümer (Erbbauberechtigte) und Darlehensnehmerinnen oder Darlehensnehmer, soll von einer dinglichen Sicherung abgesehen werden. Entsprechendes gilt für Studierendenwerke als Anstalten öffentlichen Rechts.

2.2.3 Der Anspruch auf Erbbauzinsen kann vor der Hypothek zur Sicherung der bewilligten Mittel dinglich gesichert werden, wenn die Erbbauzinsen den Betrag vom 4 Prozent des Verkehrswertes des Baugrundstückes im Zeitpunkt der Bewilligung nicht übersteigen. Voraussetzung hierfür ist weiterhin, dass die Erbbauzinsreallast abweichend von § 52 Absatz 1 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 310-14, veröffentlichten bereinigten Fassung, das zuletzt durch Artikel 9 des Gesetzes vom 24. Mai 2016 (BGBl. I S. 1217) geändert worden ist, mit ihrem Hauptanspruch bestehen bleibt, wenn die Grundstückseigentümerin oder der Grundstückseigentümer aus der Reallast oder die Inhaberin oder der Inhaber eines im Range vorgehenden oder gleichstehenden dinglichen Rechtes die Zwangsversteigerung des Erbbaurechtes betreibt und diese Vereinbarung auch im Grundbuch eingetragen ist. Alternativ ist vor Erteilung der Förderzusage von der Ausgeberin oder dem Ausgeber des Erbbaurechtes eine Stillhalteerklärung gegenüber der NRW.BANK abzugeben.

Ein Vorkaufsrecht zugunsten der Grundstückseigentümerin oder des Grundstückeigentümers kann ebenfalls im Vorrang vor der Hypothek der NRW.BANK eingetragen werden, wenn die Berechtigte oder der Berechtigte eine Stillhalteerklärung gegenüber der NRW.BANK abgibt.

.

ENDE