Für einen individuellen Ausdruck passen Sie bitte die Einstellungen in der Druckvorschau Ihres Browsers an. Regelwerk; Bau- und Planungsrecht

Aufgrund des § 556d Abs. 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) in der Fassung vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 I S. 738), zuletzt geändert durch Artikel 13 des Gesetzes vom 22. Dezember 2020 (BGBl. I S. 3256), verordnet die Landesregierung:

§ 1

Die Städte Erfurt und Jena sind Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne des § 556d Abs. 2 Satz 2 BGB.

§ 2

Diese Verordnung tritt am 1. Februar 2021 in Kraft und mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft.

Begründung zur Thüringer Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Mietpreisbegrenzung nach § 556d BGB (Thüringer Mietpreisbegrenzungsverordnung - ThürMietBegrVO -)

A. Allgemeines

Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610) wurden unter anderem Regelungen zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn in den § § 556d bis 556g des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) aufgenommen. Die Landesregierungen wurden in § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB ermächtigt, durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu bestimmen, in denen die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen darf. Von dieser eingeräumten Möglichkeit hat die Landesregierung mit dem Erlass der Thüringer Mietpreisbegrenzungsverordnung (ThürMietBegrVO) vom 10. März 2016 (GVBl. S. 166) Gebrauch gemacht. Diese Rechtsverordnung läuft nach § 2 ThürMietBegrVO mit Ablauf des 31. Januar 2021 aus.

Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 19. März 2020 (BGBl. I S. 540) am 1. April 2020 wurde den Landesregierungen nunmehr die Möglichkeit eingeräumt, entsprechende Rechtsverordnungen nach § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB auch nach dem 31. Dezember 2020 zu erlassen. Der Geltungszeitraum der Rechtsverordnung darf dabei jeweils höchstens fünf Jahre betragen und die Rechtsverordnung muss nach § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten.

Die Rechtsverordnung muss zudem nach § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB begründet werden. Aus ihrer Begründung muss nach § 556d Abs. 2 Satz 6 BGB einerseits deutlich werden, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Zum anderen muss sich aus ihr nach § 556d Abs. 2 Satz 7 BGB ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

Mit der am 1. Februar 2021 in Kraft tretenden Thüringer Mietpreisbegrenzungsverordnung soll für die Städte Erfurt und Jena von der Möglichkeit Gebrauch gemacht werden, auch nach dem 31. Dezember 2020 eine Rechtsverordnung zu erlassen, mit der Gebiete bestimmt werden, in denen die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen darf.

Im Vorfeld des Erlasses der Rechtsverordnung waren zunächst die Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt zu ermitteln. Dazu wurden neben den Städten Erfurt und Jena, die bereits mit dem Erlass der Thüringer Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 10. März 2016 als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt definiert wurden, diejenigen Kommunen, die die Funktion eines Mittel- oder Oberzentrums ausfüllen, gebeten, dem Ministerium für Infrastruktur und Landwirtschaft mitzuteilen, ob die Einbeziehung der Kommune in die entsprechende Prüfung gewünscht wird.

Im Ergebnis der Abfrage stellten die Städte Erfurt und Jena Anträge auf Aufnahme in die ab 1. Februar 2021 geltende Thüringer Mietpreisbegrenzungsverordnung. Die Stadt Weimar machte ihre Entscheidung, ob ein entsprechender Antrag gestellt wird, von der vorherigen Prüfung des Vorliegens der Voraussetzungen eines angespannten Wohnungsmarkts durch das Ministerium für Infrastruktur und Landwirtschaft abhängig. Die daraufhin erfolgte Prüfung des Vorliegens der Voraussetzungen eines angespannten Wohnungsmarkts für das Gebiet der Stadt Weimar erfolgte anhand der im folgenden aufgeführten Indikatoren, welche auch für die entsprechende Prüfung der Städte Erfurt und Jena herangezogen wurden.

In der Gesamtschau wird nach Prüfung der Indikatoren festgestellt, dass das nach § 556d Abs. 2 Satz 2 erforderliche Merkmal "die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen ist besonders gefährdet", dessen Indikatoren aus den Nummern 1.3, 1.4 und 1.5 der Begründung ersichtlich sind, von der Stadt Weimar nicht erfüllt wird. Nicht von der Stadt Weimar erfüllt wird auch das Merkmal "die Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ist besonders gefährdet", dessen Indikatoren aus den Nummern 1.1 und 1.2 der Begründung ersichtlich sind, wobei der unter Nummer 1.2 dargestellte Indikator mangels mitgeteilter Daten der Stadt Weimar nicht berücksichtigt werden konnte. Einzig der unter Nummer 1.6 dargestellte Indikator wird von der Stadt Weimar erfüllt. Dieser wird jedoch durch die seit dem Jahr 2015 gestiegene Bautätigkeit zumindest in der Gesamtschau relativiert. Schließlich lässt sich aus den geprüften Indikatoren auch nicht auf eine besondere Gefährdung schließen, da sich die Entwicklung seit dem Jahr 2015 so darstellt, dass in der Stadt Weimar durch die konstante Anzahl der Haushalte und die wachsende Bautätigkeit auch künftig nicht mit einer Unterversorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu rechnen ist. Dies gilt insbesondere mit Blick darauf, dass laut amtlicher Bevölkerungsprognose bis zum Jahr 2030 mit einer sinkenden Einwohnerzahl in der Stadt Weimar zu rechnen ist. Im Ergebnis der Prüfung bleibt festzustellen, dass die Stadt Weimar in der Gesamtschau der geprüften Indikatoren die Voraussetzungen eines angespannten Wohnungsmarkts im Sinne des § 556d Abs. 2 Satz 2 BGB nicht erfüllt. Dies wurde der Stadt Weimar mitgeteilt. Im Anschluss daran erfolgte von dortiger Seite kein Antrag zur Aufnahme in die Thüringer Mietpreisbegrenzungsverordnung.

Von den weiteren angeschriebenen Kommunen wurde keine Aufnahme gewünscht beziehungsweise erfolgte keine Rückmeldung, so dass davon ausgegangen werden kann, dass auch von diesen Kommunen keine Aufnahme in die Rechtsverordnung gewünscht wird.

Die Prüfung des Vorliegens eines angespannten Wohnungsmarkts für die Städte Erfurt und Jena erfolgte gleichermaßen anhand der in § 556d Abs. 2 Satz 3 BGB konkret genannten Indikatoren sowie der zusätzlichen Indikatoren der Entwicklung des Wohnraumversorgungsgrads sowie der Entwicklung des belegungsgebundenen Wohnraums und der Anzahl der jährlich neu ausgestellten Wohnberechtigungsscheine.

1. Zu den Indikatoren im Einzelnen:

1.1 Die Mieten steigen deutlich stärker als im bundesweiten Durchschnitt
(§ 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 BGB)

Aufgrund der zum Teil nur geringen zur Verfügung stehenden Datenlage wurde für die Betrachtung der Entwicklung der durchschnittlichen Nettokaltmiete in Euro je Quadratmeter (Bestandsmiete) der Zeitraum der Jahre 2014 bis 2019 zugrunde gelegt. Dabei wurden die Daten aufgrund fehlender statistischer Erhebungen durch das Landesamt für Statistik direkt bei den jeweiligen Stadtverwaltungen abgefragt. Die Vergleichszahlen für das gesamte Bundesgebiet liegen lediglich im Turnus der vierjährigen Erhebungen des Mikrozensus vor, so dass hier lediglich Daten für die Jahre 2014 und 2018 zur Verfügung stehen.

Quellen: Statistisches Bundesamt; Stadtverwaltung Erfurt, Stadtverwaltung Jena

Danach ergibt sich für den Zeitraum der Jahre 2014 bis 2018 folgende durchschnittliche Mietsteigerung der Nettokaltmiete pro Jahr:

bundesweit: 4,27 Prozent,

Erfurt: 3,26 Prozent,

Jena: 2,02 Prozent.

Zudem wurde durch die Stadt Erfurt zusätzlich die Mietpreisentwicklung bei den Angebotsmieten ermittelt. Nach den Angaben der Stadt Erfurt beträgt die insoweit ermittelte durchschnittliche jährliche Mietpreissteigerung 3,11 Prozent.

Zusätzlich wurde für die Analyse ein Vergleich der durchschnittlichen Bruttokaltmiete vorgenommen. Daraus ergibt sich für die Stadt Jena folgende Entwicklung der Bruttokaltmiete in Euro je Quadratmeter im Vergleich zur entsprechenden durchschnittlichen bundesweiten Mietpreissteigerung:

Quellen: Statistisches Bundesamt; Stadtverwaltung Erfurt, Stadtverwaltung Jena

Die Stadt Erfurt machte hierzu keine Angaben.

Bezüglich der Bruttokaltmiete ergibt sich für den Zeitraum der Jahre 2014 bis 2018 bundesweit eine durchschnittliche jährliche Mietpreissteigerung von etwa 4,3 Prozent, in der Stadt Jena für den Zeitraum der Jahre 2014 bis 2019 von etwa 3,1 Prozent.

Sowohl hinsichtlich der Steigerung der durchschnittlichen Nettokaltmiete als auch hinsichtlich der Steigerung der durchschnittlichen Bruttokaltmiete in Jena und der durchschnittlichen Angebotsmiete in Erfurt ergibt sich, dass die durchschnittliche jährliche Mietpreissteigerung in der Stadt Jena mit 2,02 Prozent beziehungsweise 3,1 Prozent und in der Stadt Erfurt mit 3,26 Prozent beziehungsweise 3,11 Prozent unter dem bundesweiten Durchschnitt von 4,27 Prozent beziehungsweise 4,3 Prozent liegt.

Fazit:

Aus den für das gesamte Bundesgebiet sowie die Städte Jena und Erfurt gemeldeten Zahlen zur Netto- und Bruttokaltmiete beziehungsweise Angebotsmiete geht hervor, dass der genannte Indikator in beiden Städten nicht erfüllt wird.

1.2 Die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte übersteigt den bundesweiten Durchschnitt deutlich
(§ 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 2 BGB)

Die durchschnittliche Mietbelastung kennzeichnet den Anteil des zur Verfügung stehenden Haushaltseinkommens, der für das Wohnen aufgebracht werden muss. Insoweit trifft die Mietbelastungsquote Aussagen zur Frage angemessener Bedingungen bei der Wohnraumversorgung. Wie bei den Mietpreisdaten liegen dem Landesamt für Statistik auch hierzu keine statistischen Daten für die Kommunen vor, so dass diese direkt bei den Kommunen erhoben wurden. Für das gesamte Bundesgebiet liegen entsprechende Daten, wie auch die Mietpreisdaten, nur im vierjährigen Turnus der Erhebungen zum Mikrozensus vor.

Anhand der Erhebung bei den Städten Erfurt und Jena sowie aus den Erhebungen für das gesamte Bundesgebiet ergeben sich folgende Zahlen:

Quellen: Statistisches Bundesamt; Stadtverwaltung Erfurt, Stadtverwaltung Jena

Fazit:

Die Daten des Statistischen Bundesamtes zeigen, dass bundesweit betrachtet im Zeitraum der Jahre von 2014 bis 2018 keine Veränderung der durchschnittlichen Mietbelastungsquote eintrat. Dies zeigt, dass sich das durchschnittliche zur Verfügung stehende Haushaltsnettoeinkommen in gleichem Maße wie die durchschnittlichen Mietkosten entwickelt hat.

Zwar liegt für die Stadt Jena mit 30,4 Prozent im Jahr 2017 lediglich ein statistischer Wert für die Mietbelastungsquote vor, so dass hier keine belastbare Aussage getroffen werden kann, gleichwohl geht die Stadt Jena nach eigener Aussage davon aus, dass die derzeitige durchschnittliche Mietbelastungsquote dem Wert im Jahr 2017 entspricht. Legt man weiterhin der Betrachtung zugrunde, dass aktuell das zur Verfügung stehende durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen in den sogenannten neuen Bundesländern noch unter dem in den sogenannten alten Bundesländer liegt, kann mit einer um durchschnittlich 3,2 Prozent höheren Mietbelastungsquote gegenüber dem Bundesdurchschnitt in der Stadt Jena von einem deutlichen Übersteigen des Bundesdurchschnitts gesprochen werden. Insoweit wird der Indikator von der Stadt Jena erfüllt.

Die durchschnittliche Mietbelastungsquote liegt in der Stadt Erfurt über den gesamten Zeitraum der Jahre von 2014 bis 2018 unter dem Bundesdurchschnitt, wobei eine sinkende Tendenz zu beobachten ist. Insoweit wird der genannte Indikator von der Stadt Erfurt nicht erfüllt.

1.3 Die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird
(§ 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 3 BGB)

Die Bevölkerungsentwicklung in den Städten Erfurt und Jena stellt sich im Zeitraum der Jahre 2014 bis 2019 wie folgt dar:

Quelle: Landesamt für Statistik

Zuwächse beim zur Verfügung stehenden Wohnraum ergeben sich durch Neubau und Modernisierung. Durch Abriss und Rückbau verringert sich der Bestand an Wohnungen. Die bereinigten Wohnungsbestände entwickelten sich im Zeitraum der Jahre 2014 bis 2019 wie folgt:

Quelle: Landesamt für Statistik

Davon Wohnungen in Neubauten:

Quellen: Landesamt für Statistik; Stadtverwaltung Erfurt, Stadtverwaltung Jena

Aus den dargestellten Zahlen geht hervor, dass die Zahl der Haushalte, welche mit einer Wohnung zu versorgen sind, im Zeitraum der Jahre 2014 bis 2019 in Erfurt um 12.000 Haushalte und in Jena um 8.000 Haushalte gestiegen ist. Gleichzeitig erhöhte sich der Wohnungsbestand in Erfurt um 1.987 Wohnungen, wovon 1.959 Wohnungen in neu errichteten Gebäuden geschaffen wurden. In Jena erhöhte sich der Wohnungsbestand im genannten Zeitraum um 2.515 Wohnungen, wovon 2.514 Wohnungen in neu errichteten Gebäuden geschaffen wurden. Insoweit ergibt sich aus dem Verhältnis zwischen der Erhöhung der Anzahl der Haushalte und dem Zuwachs an Wohnungen ein Minus von 10.041 Wohnungen in Erfurt und 5.486 Wohnungen in Jena. Anhand dieser Zahlen ist erkennbar, dass in beiden Städten die Bevölkerung stark gewachsen und die Zahl der mit einer Wohnung zu versorgenden Haushalte gestiegen ist, ohne dass durch Neubau von Wohnungen in gleichem Maße ein entsprechender Ausgleich geschaffen wurde.

Fazit:

In Auswertung dieser Daten ist festzustellen, dass in der Stadt Jena die Bevölkerungszahl in den Jahren 2018 und 2019 leicht - etwa auf den Stand des Jahres 2016 - gesunken ist. Jedoch ist die Zahl der Haushalte, welche mit Wohnraum zu versorgen sind, bei etwa 70.000 geblieben. In Erfurt zeichnet sich ein ähnliches Bild ab. Allerdings ist hier seit dem Jahr 2014 ein kontinuierlicher Bevölkerungszuwachs und Anstieg der Anzahl der Haushalte zu verzeichnen. Erst vom Jahr 2018 auf das Jahr 2019 sank die Anzahl der Haushalte in Erfurt erstmals wieder, konkret um 1.000, liegt aber damit noch immer deutlich über dem zur Verfügung stehenden Wohnungsbestand. Aufgrund der die Zahl der zur Verfügung stehenden Wohnungen überschreitenden Zahl an zu versorgenden Haushalten, ist in beiden Städten eine Unterversorgung mit Wohnraum zu verzeichnen. Insoweit wird dieser Indikator sowohl von der Stadt Erfurt als auch von der Stadt Jena erfüllt.

1.4 Geringer Leerstand bei großer Nachfrage
(§ 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 4 BGB)

Fortschreibungsfähige Daten der amtlichen Statistik zum Leerstand sind für Thüringen nicht verfügbar. Allerdings können insoweit die jährlich vom Ministerium für Infrastruktur und Landwirtschaft bei den im Verband Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e. V. organisierten kommunalen, genossenschaftlichen und sonstigen Wohnungsunternehmen abgefragten Daten herangezogen werden. Danach ergeben sich für die Städte Erfurt und Jena die nachfolgenden, prozentual dargestellten Leerstände in den Jahren 2014 bis 2019, wobei für die Jahre 2016 und 2017 nur ein Wert angegeben werden kann, da in diesen Jahren lediglich eine Abfrage durchgeführt wurde:

Quelle: Ministerium für Infrastruktur und Landwirtschaft

Auch wenn die Mitglieder des Verbandes Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e. V. nur über etwa die Hälfte des gesamten Mietwohnungsbestandes verfügen und somit die Angaben nur etwa die Hälfte des Mietwohnungsbestands beinhalten, stellen diese Daten zumindest ein Indiz für die dargestellte Hochrechnung dar. Die Zahlen zeigen, dass in der Stadt Erfurt der Leerstand konstant rückläufig ist. Dieser Leerstandsrückgang um insgesamt 1,2 Prozent vom Jahr 2014 bis zum Jahr 2018 spiegelt somit die unter 1.3 dargestellte Differenz bei der Entwicklung der Anzahl der Haushalte und des zur Verfügung stehenden Wohnraums wider.

In der Stadt Jena liegt der Leerstand im Durchschnitt der Jahre 2014 bis 2018 bei knapp unter 2,0 Prozent, was ebenso die unter Nummer 1.3 dargestellte konstante Unterversorgung mit Wohnraum widerspiegelt.

Zur konkreten Wohnraumnachfrage wurden durch die beiden Städte keine Angaben gemacht. Allerdings kann diese anhand der Entwicklung der Anzahl der Haushalte definiert werden. So kann mit einem jährlichen Zuwachs von etwa 2.400 Haushalten in Erfurt und 1.600 Haushalten in Jena und einer damit verbundenen jährlichen Steigerung der Wohnungsnachfrage in gleicher Höhe von einer hohen Nachfrage gesprochen werden.

Wie unter Nummer 1.3 bereits dargestellt, kann diese Nachfrage nicht durch den Wohnraumbestand sowie zusätzliche Neubau- und Modernisierungstätigkeiten aufgefangen werden. Auch ist der mit 2,7 beziehungsweise 1,9 Prozent geringe Leerstand nicht geeignet, das Defizit auszugleichen. Infolge dieses Missverhältnisses ist in den Städten Erfurt und Jena der Indikator einer großen Nachfrage erfüllt.

Fazit:

Mit einer jährlichen Nachfrage nach etwa 2.400 Wohnungen in der Stadt Erfurt und 1.600 Wohnungen in der Stadt Jena kann, bezogen auf die durchschnittliche Zahl an jährlich fertiggestellten Wohnungen von etwa 400 Wohnungen in Erfurt und etwa 550 Wohnungen in der Stadt Jena, von einer hohen Nachfrage gesprochen werden. Da eine Fluktuationsreserve von 2 bis 3 Prozent für einen funktionierenden Wohnungsmarkt als normal anzusehen ist und insoweit in beiden Städten praktisch nicht von Leerstand gesprochen werden kann, wird dieser Indikator sowohl von der Stadt Erfurt als auch von der Stadt Jena erfüllt.

1.5 Wohnraumversorgungsgrad

Um die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum belastbar darstellen zu können, gilt der Wohnraumversorgungsgrad als ein probates Mittel. Ausgehend davon, dass jeder Haushalt mit einer Wohnung zu versorgen ist, wird beim Wohnraumversorgungsgrad die Zahl der Haushalte in das Verhältnis zum Bestand an Wohnungen gesetzt. Liegt das Verhältnis über 100, mithin der Wohnraumversorgungsgrad über 100 Prozent, so stehen genügend Wohnungen zur Verfügung, um jeden Haushalt versorgen zu können. Bei einem Verhältnis unter 100, mithin einem Wohnraumversorgungsgrad unter 100 Prozent, existieren mehr Haushalte als zur Verfügung stehende Wohnungen. Dies hat unter Umständen zur Folge, dass es zwei oder mehr Haushalte gibt, die sich eine Wohnung teilen, da aufgrund des geringeren Wohnungsbestands nicht alle Haushalte mit jeweils einer Wohnung versorgt werden können.

Quelle der zugrundeliegenden Daten: Landesamt für Statistik; Berechnung: Ministerium für Infrastruktur und Landwirtschaft

Fazit:

Der in der Tabelle dargestellte Indikator "Wohnraumversorgungsgrad" stützt die unter Nummer 1.3 festgestellte Unterversorgung mit Wohnraum in beiden Städten. Zwar stieg der Wohnraumversorgungsgrad in der Stadt Jena vom Jahr 2016 zum Jahr 2017 leicht an, was auf die Neubautätigkeit und damit verbunden die wachsende Zahl an Wohnungen zurückzuführen ist. Allerdings fiel dieser aufgrund der steigenden Anzahl an Haushalten vom Jahr 2017 auf das Jahr 2018 wieder unter 90 Prozent und liegt mit 90,5 Prozent im Jahr 2019 weiterhin erheblich unter den für eine Vollversorgung notwendigen 100 Prozent. In der Stadt Erfurt stellt sich dies nicht ganz so drastisch dar, trotzdem liegt der Wohnraumversorgungsgrad seit dem Jahr 2016 konstant bei etwa 97 Prozent und ist somit Beleg für eine bestehende Unterversorgung mit Wohnungen in der Stadt Erfurt.

Die dargestellten Zahlen verdeutlichen, dass in beiden Städten die Versorgung mit ausreichend Wohnraum gefährdet ist und bei gleichbleibender Entwicklung auch in den kommenden Jahren ohne ausreichenden Neubau und Modernisierung noch weiter gefährdet sein wird. Insoweit wird der Indikator von beiden Städten erfüllt.

1.6 Entwicklung des belegungsgebundenen Wohnraums und Entwicklung der Nachfrage nach Wohnberechtigungsscheinen

Auch die Entwicklung des belegungsgebundenen Wohnraums sowie die Zahl der neu ausgestellten Wohnberechtigungsscheine gibt darüber Auskunft, ob die Versorgung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist. So ist eine Abnahme des belegungsgebundenen Wohnraums bei gleichzeitiger jährlicher Zunahme der Zahl an ausgestellten Wohnberechtigungsscheinen ein Indiz dafür, dass die Versorgung mit Wohnraum gerade für Bezieher von niedrigen Einkommen nicht gewährleistet ist.

Entwicklung der Nachfrage nach Wohnberechtigungsscheinen, inklusive Fremd-Wohnberechtigungsscheinen:

Quellen: Stadtverwaltung Erfurt; Stadtverwaltung Jena

Entwicklung der Anzahl belegungsgebundener Wohnungen:

Quelle: Landesverwaltungsamt

Fazit:

Während die Anzahl der neu ausgestellten Wohnberechtigungsscheine in der Stadt Jena zwar in den Jahren nach 2015 gesunken ist, übersteigt deren Gesamtzahl von 1.805 im Zeitraum der Jahre 2014 bis 2019 dennoch deutlich das derzeitige Angebot an belegungsgebundenem Wohnraum. Eine ähnliche Entwicklung ist auch in der Stadt Erfurt festzustellen. Hier verstetigte sich die Zahl der neu ausgestellten Wohnberechtigungsscheine auf jährlich etwa 300, so dass die Gesamtzahl der neu ausgestellten Wohnberechtigungsscheine von 1.875 im Zeitraum der Jahre 2014 bis 2019 auch in der Stadt Erfurt die Zahl der bestehenden belegungsgebundenen Wohnungen übersteigt. Auch wenn sich die Entwicklung der neu ausgestellten Wohnberechtigungsscheine in beiden Städten auf dem derzeitigen Niveau verstetigen sollte, so wird, ohne nennenswerten Neubau an belegungsgebundenem Wohnraum, die Versorgung der Berechtigten bis zum Jahr 2030 auf ein kaum noch vorhandenes Minimum beschränkt sein. Denn bereits jetzt ist ein deutliches Missverhältnis zwischen Nachfrage und Angebot ersichtlich, welches sich durch den Wegfall der Belegungsbindungen bei angenommener gleichbleibender

Nachfrage in den kommenden Jahren vergrößern dürfte. Dies bedeutet, dass insbesondere in diesem Segment die Versorgung mit Wohnraum gefährdet ist. Insoweit sind in beiden Städten diese Indikatoren erfüllt.

Gesamtschau:

Auch wenn bereits aus der Betrachtung der Indikatoren im Einzelnen erkennbar wird, dass die Situation auf dem Wohnungsmarkt in den Städten Erfurt und Jena weiterhin schwierig ist, kommt es bei der Bewertung, ob ein angespannter Wohnungsmarkt im Sinne des § 556d Abs. 2 Satz 2 BGB vorliegt, auf die Betrachtung aller Indikatoren in ihrem Zusammenspiel an. In der Gesamtschau der geprüften Indikatoren ergibt sich sowohl für die Stadt Erfurt als auch für die Stadt Jena, dass die Bevölkerung, aber noch viel wichtiger auch die Anzahl der Haushalte, nämlich in den Jahren 2014 bis 2019 deutlich um 12.000 in der Stadt Erfurt und 8.000 in der Stadt Jena, gestiegen ist. Dieser Anstieg der Anzahl der Haushalte führte dazu, dass die Anzahl der Haushalte die Zahl der zur Verfügung stehenden Wohnungen übersteigt. Dies wird insbesondere daran deutlich, dass der Wohnraumversorgungsgrad in beiden Städten unter 100 Prozent liegt. Diese bestehende Unterversorgung wird aktuell auch nicht durch den Wohnungsneubau behoben. Auch kann diese Unterversorgung mit Wohnungen in den Städten Erfurt und Jena nicht über den Leerstand, da dieser faktisch nicht existiert, aufgefangen werden. Insoweit wird das Merkmal der "ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen" im Sinne der Definition eines angespannten Wohnungsmarkts nach § 556d Abs. 2 Satz 2 BGB durch die Städte Erfurt und Jena erfüllt. Auch wenn die durch die Städte Erfurt und Jena mitgeteilte Mietpreisentwicklung unterhalb der durchschnittlichen bundesweiten Mietpreisentwicklung liegt, ist diese vor allem mit Blick darauf, dass die durchschnittliche bundesweite Mietpreisentwicklung stark durch die rasante Mietpreissteigerung der Metropolregionen geprägt ist, als ein eher untergeordneter Indikator zu betrachten. Denn gerade die weiter sinkende Zahl der Wohnungen mit Belegungsbindungen bei einer gleichbleibenden Zahl von jährlich neu ausgestellten Wohnberechtigungsscheinen belegt, dass vor allem für Haushalte mit niedrigem Haushaltsnettoeinkommen die Versorgung mit Wohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist.

In der Gesamtschau der aufgeführten Indikatoren lässt sich somit sowohl für die Stadt Erfurt mit der Erfüllung von vier Indikatoren als auch für die Stadt Jena mit der Erfüllung von fünf Indikatoren ein angespannter Wohnungsmarkt im Sinne des § 556d Abs. 2 Satz 2 BGB konstatieren.

Mit dem Erlass der Rechtsverordnung zur Mietpreisbegrenzung wird in beiden Städten Zeit verschafft, durch weiteren, insbesondere sozialen Wohnungsneubau, für eine Entspannung des Wohnungsmarktes zu sorgen.

2. Maßnahmen zur Verbesserung der Lage auf dem Wohnungsmarkt

In § 556d Abs. 2 Satz 7 BGB ist bestimmt, dass sich aus der Begründung der Rechtsverordnung ergeben muss, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem durch Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um auf dem angespannten Wohnungsmarkt entsprechende Abhilfe zu schaffen.

Um den Wohnungsmarkt in ihren Städten zu entspannen, haben die Städte Erfurt und Jena eine erhöhte Neubautätigkeit sowie verstärkte Modernisierungsmaßnahmen im Bestand geplant, die die Landesregierung im von dort mitgeteilten Bedarfsfall so weit wie möglich unterstützen wird.

Stadt Erfurt:

Seit dem Inkrafttreten der Thüringer Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 10. März 2016 wurden in Erfurt nach dortigen Angaben insgesamt etwa 2.300 Wohnungen, unter anderem auch durch Anbau, Umbau und Modernisierung, zur Verbesserung der Situation auf dem Wohnungsmarkt in der Stadt Erfurt fertiggestellt.

Darüber hinaus sind nach Angaben der Stadt Erfurt aktuell weitere 1.700 Wohnungen im Bau.

Trotz dieser verstärkten Anstrengungen der Stadt Erfurt, durch den Neubau von Wohnraum die Lage auf dem Wohnungsmarkt zu verbessern, zeigt sich, dass die bisher ergriffenen Maßnahmen nicht in dem erwarteten Maße zu einer Entspannung am Wohnungsmarkt führten.

Erst für die Jahre 2021 und 2022 wird durch die Stadt Erfurt nach eigener Mitteilung ein Überschuss bei der Fertigstellung neuer Wohnungen zu dem prognostizierten jährlichen Wohnungsbedarf von etwa 700 Wohnungen zur Deckung der hinzukommenden Nachfrage erwartet.

Insoweit unternimmt die Stadt Erfurt nach eigener Aussage auch künftig weiter Anstrengungen, um die Situation auf dem Wohnungsmarkt zu entspannen.

Stadt Jena:

In den Jahren 2016 bis 2019 wurden nach Angabe der Stadt Jena zur Verbesserung der Situation auf dem Wohnungsmarkt in der Stadt Jena bereits etwa 2.000 neue Wohnungen fertiggestellt. Zudem ist für die nächsten Jahre zur weiteren

Entspannung des Wohnungsmarktes durch die Stadt Jena nach dortiger Angabe eine Fortsetzung der Bautätigkeit im bisherigen Umfang geplant.

Unterstützt werden diese Maßnahmen durch die Wohnraumförderprogramme des Landes. Diese wurden im Jahr 2018 evaluiert sowie an die neuen Gegebenheiten angepasst und attraktiver gestaltet, um mit der Förderung im sozialen Wohnungsbau eine verbesserte Alternative zum frei finanzierten Wohnungsbau zu schaffen. Die Inanspruchnahme der angepassten Wohnraumförderprogramme unterlag jedoch einer zeitlichen Verzögerung, so dass erst im Laufe des Jahres 2019 ein Anstieg der Antragszahlen zu verzeichnen war. Aufgrund dieser zeitlichen Verzögerung der Inanspruchnahme der Förderprogramme steht zu erwarten, dass sich die nunmehr steigenden Antragszahlen aufgrund der notwenigen baulichen Umsetzung erst in zwei bis drei Jahren positiv auf dem Wohnungsmarkt auswirken werden.

Die Wohnungsbauförderprogramme des Landes werden auch weiterhin regelmäßig evaluiert und an sich ändernde Gegebenheiten angepasst.

Parallel dazu wurde durch die Stiftung Baukultur Thüringen die Initiative "Plattform Wohndebatte" ins Leben gerufen. Das Projekt soll Ausgangspunkte für konkrete Projektentwicklungen im sozialen, experimentellen und zielgruppenspezifischen Wohnungsbau eruieren. Dabei wird die Stiftung Baukultur Thüringen unter anderem auch vom Ministerium für Infrastruktur und Landwirtschaft unterstützt. Insoweit stellt die "Plattform Wohndebatte" ein unabhängiges Format zur Auseinandersetzung mit den drängenden Fragen des Wohnens und Bauens in Thüringen dar.

Zudem stellt das im Jahr 2014 ins Leben gerufene "Bündnis für gutes Wohnen in Thüringen" ein Instrument der politischen Ebene dar. Im Rahmen dieses Bündnisses kommen unter der Leitung des Thüringer Ministeriums für Infrastruktur und Landwirtschaft nach wie vor verschiedenste Interessenvertreter zu regelmäßigen Treffen zusammen, um Fragen im Bereich des Bauens und Wohnens zu erörtern.

Vor dem Hintergrund, dass durch die bisher ergriffenen Maßnahmen keine maßgebliche Verbesserung der Lage auf dem Wohnungsmarkt der Städte Erfurt und Jena herbeigeführt werden konnte, ist der Erlass der Thüringer Mietpreisbegrenzungsverordnung einzuordnen. Durch den Verordnungserlass wird den Städten Erfurt und Jena noch weiter Zeit eingeräumt, die Lage am Wohnungsmarkt zu verbessern.

B. Zu den einzelnen Bestimmungen

Zu § 1

Mit dem Erlass der Rechtsverordnung wird für die Städte Erfurt und Jena von der in § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB eingeräumten Ermächtigung Gebrauch gemacht, die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt zu bestimmen, in denen hierdurch die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen darf.

Zu § 2

In § 2 werden die Zeitpunkte des In- und Außerkrafttretens der Rechtsverordnung bestimmt.

ENDE