umwelt-online: Wertermittlungsrichtlinie 2006 (4)

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5.1.2 Abgehende Gemeinbedarfsflächen

Verlieren Gemeinbedarfsflächen ihre öffentliche Zweckbindung, so ist für den Verkehrswert derartiger Flächen die ausgewiesene bzw. die zu erwartende privatwirtschaftliche Qualität unter Berücksichtigung der Wartezeit maßgebend. Dabei kann der Verkehrswert der umliegenden Grundstücke herangezogen werden. Soweit Umstände vorhanden sind, die sich wertmindernd gegenüber den angrenzenden Grundstücken auswirken, sind sie angemessen zu berücksichtigen (z.B. Aufwendungen infolge Abbruchs des Straßenkörpers, Rekultivierung).

5.1.3 Künftige Gemeinbedarfsflächen

Der Wert von Grundstücken, die für Gemeinbedarfszwecke zu beschaffen sind, bestimmt sich nach den maßgeblichen entschädigungsrechtlichen Bestimmungen. In der Regel ist der Wertermittlung der Zeitpunkt zu Grunde zu legen, in dem ein endgültiger Ausschluss von jeder konjunkturellen Weiterentwicklung erfolgte (enteignungsrechtliche Vorwirkung). Bei der Wertermittlung sind die allgemeinen Grundsätze, wie sie sich aus diesen Richtlinien, insbesondere aus Nr. 6 ergeben, uneingeschränkt anzuwenden. Diese Ausführungen gelten sinngemäß auch für die Grundstücke, die für Zwecke der Verteidigung beschafft werden sollen.

Bei Abtretung von Teilflächen für Zwecke des Gemeinbedarfs vgl. Nr. 5.2.

5.2 Teilflächen

Teilflächen im Sinne der folgenden Ausführungen sind in der Regel unselbstständige Flächen, die aus einer wirtschaftlichen Einheit abgetrennt und einer anderweitigen Zweckbestimmung, insbesondere dem Gemeinbedarf zugeführt werden sollen. Dazu gehören Vorgarten-, Vorderland-, Vorland-, Seiten- und Hinterlandflächen; sie können bebaut oder nicht bebaut, bebaubar, beschränkt bebaubar oder nicht bebaubar sein.

Bei der Ermittlung des Werts der Teilflächen ist grundsätzlich nach der Differenzmethode zu verfahren; dabei ist der Wert des Gesamtgrundstücks vor der Abtretung mit dem Wert des Restgrundstücks zu vergleichen. In geeigneten Fällen kommen die Verschiebeniethode, Durchschnittswerte oder Bruchteilswerte als Anwendungsfälle der Differenzmethode in Betracht. Die Vorschriften über die im Ersten Teil aufgeführten Verfahren sind entsprechend zu berücksichtigen.

Werden mit der Inanspruchnahme von Teilflächen Gebäude, Außenanlagen oder besondere Betriebseinrichtungen betroffen, so sind deren Wertanteile nach den Grundsätzen des Ersten Teils zu ermitteln.

Dabei ist zu prüfen, ob und inwieweit das Vorhandensein von Außenanlagen (z.B. Aufwuchs) den Wert des Grundstücks beeinflusst.

Andere Vermögensnachteile (z.B. § 96 BauGB), soweit sie bei der Wertermittlung nach den folgenden Nummern nicht berücksichtigt sind, müssen im Rahmen oder zur Abwendung der Enteignung ggf. gesondert erfasst werden.

Das Gleiche gilt für Vermögensvorteile, die bei Abtretung der Teilfläche entstehen (z.B. § 93 Abs. 3 BauGB); ggf. können Vor- und Nachteile gleichzeitig ermittelt und miteinander ausgeglichen werden.

Werden Teilflächen eines unbebauten Grundstücks in Anspruch genommen und ändert sich dabei die relative Bebaubarkeit (rechnerische Bebaubarkeit in m²) des Restgrundstücks gegenüber der des ursprünglichen Grundstücks, z.B. infolge einer Verminderung durch rückwärtige Baulinien oder Abstandsflächen bzw. Erhöhung infolge Beibehaltung der ursprünglichen absoluten Bebaubarkeit, so ist der Wert der Teilfläche nach der Differenzwertmethode zu ermitteln. In geeigneten Fällen, etwa wenn ein Grundstück baurechtlich nicht notwendige Freiflächen enthält, kann dies nach der Verschiebemethode erfolgen; hierbei kann z.B. der Bodenwert des rückwärtigen Grundstücksteils maßgebend für die zu beurteilende Teilfläche (Vorland) sein.

Haben sich auf dem örtlichen Marktbruchteilswerte gebildet, können diese zur Ermittlung des Werts der in Anspruch genommenen Teilfläche herangezogen werden.

Ändert sich die relative Bebaubarkeit nicht, so ist für die Teilfläche in der Regel der Durchschnittswert der ungeteilten Fläche maßgebend.

Dienen Teilflächen bereits seit Jahrzehnten als öffentliche Verkehrs- und Grünflächen ohne dass die Eigentumsverhältnisse geklärt sind, so ist Nummer 5.1.1.1 anzuwenden. Für die neuen Bundesländer ist das VerkFlBerG zu beachten.

Bei der Ermittlung des Werts der Teilflächen bzw. der Wertminderung bebauter Grundstücke finden die vorstehenden Grundsätze entsprechend Anwendung. Hierbei ist jedoch die Funktion der Teilfläche für das bebaute Grundstück - insbesondere eine bisherige Schutzfunktion als Vorgarten - angemessen zu berücksichtigen. Soweit die bauliche Nutzbarkeit des Restgrundstücks durch die Inanspruchnahme der Teilfläche beeinträchtigt wird und diese Beeinträchtigung erst nach Beseitigung des Gebäudes eintritt, ist dem unter Beachtung der Restnutzungsdauer Rechnung zu tragen (Gegenwartswert einer erst zukünftig wirksam werdenden Beeinträchtigung).

Für Teilflächen, die eine zugelassene selbständige Nutzung aufweisen, z.B. Aufstellung von Schaukästen, Automaten u. a. m., ist in der Regel der auf den Ertragsverhältnissen beruhende Wert maßgebend.

5.3 Wasserflächen

5.3.1 Definition

Wasserflächen im Sinne dieser Richtlinien sind die von oberirdischen Gewässern ständig bedeckten Flächen, z.B. Seen, Teiche, freifließende und staugeregelte Flüsse, Kanäle, Häfen, Talsperren, Meeresteile.

5.3.2 Begrenzungslinien

Die Abgrenzung der Gewässer gegen ihre Ufer richtet sich nach den wasserrechtlichen Vorschriften. Zu Grunde zu legen ist in der Regel die zuletzt festgestellte Uferlinie, bei staugeregelten Flüssen und Kanälen die Wasserlinie bei Normalstau. Auskunft über den Verlauf der Begrenzungslinien erteilen die zuständigen Stellen, z.B. die Wasserbehörden.

5.3.3 Rechtlich zulässige Nutzungsmöglichkeit

Der Verkehrswert von Wasserflächen hängt vor allem ab von der rechtlich zulässigen Nutzungsmöglichkeit; ggf. ist der Herrichtungsaufwand zu berücksichtigen. Eine über den Gemeingebrauch bzw. Eigentümer- oder Anliegergebrauch hinausgehende Nutzungsmöglichkeit entsteht in der Regel durch öffentlich-rechtliche Erlaubnisse, Bewilligungen und Genehmigungen.

5.3.4 Ermittlung des Verkehrswerts aus benachbarten Landflächen

Vielfach besteht eine Abhängigkeit zwischen dem Verkehrswert eine- Wasserfläche und dem Verkehrswert einer mit dieser Wasserfläche in unmittelbarem wirtschaftlichen Zusammenhang stehenden Landfläche. Diese liegt in aller Regel in dem der Wasserfläche benachbarten Uferbereich. Unmittelbare Nachbarschaft braucht nicht zu bestehen.

Im Normalfall wird der Verkehrswert der Wasserfläche niedriger sein als der Verkehrswert der Bezugsfläche an Land, weil die Nutzung der Wasserfläche durch die Natur der Gewässer eingeschränkt oder erschwert ist. Der Verkehrswert der Wasserfläche ist ein mit sachverständigem Ermessen ermittelter Vomhundertsatz des Verkehrswerts der Bezugsfläche an Land. Die Höhe dieses Vomhundertsatzes bestimmt sich insbesondere nach dem Grad des wirtschaftlichen Zusammenhangs der Wasserfläche mit der Bezugsfläche. In der Regel liegt der Verkehrswert der Wasserfläche bei 50 v.H. des Verkehrswerts der Bezugsfläche.

5.3.5 Ermittlung des Verkehrswerts aus Vergleichspreisen

Wenn kein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Wasser- und Landflächen besteht, bilden Vergleichspreise die Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswerts der Wasserfläche.

5.3.6 Ermittlung des Verkehrswerks aus dem Ertrag

Bei ertragsorientierten Nutzungen, wie z.B. Häfen und Fischteichen, kann der Verkehrswert der Wasserfläche aus dem daraus erzielten Ertrag ermittelt werden.

5.3.7 Wert vorhandener Anlagen

Für die Ermittlung des Werts von Anlagen, wie z.B. Uferbefestigungen und Dalben, kommt das Sachwertverfahren in Betracht. Aufwendungen des Gewässereigentümers für Ausbau und Unterhaltung bleiben im Regelfall außer Betracht.

5.3.8 Zu- und Abschläge

Zu- und Abschläge sind vorzunehmen, wenn z.B. rechtliche Belastungen oder tatsächliche Nutzungserschwernisse einen wesentlichen Einfluss auf die rechtlich zulässige Nutzungsmöglichkeit haben.

5.3.9 Bewertung von Rechten und Belastungen

Selbstständige Fischereirechte, Berechtigungen zur Gewinnung von Bodenschätzen u. Ä. sind gesondert zu werten, wenn sie mit dem Verkehrswert der Wasserfläche nicht abgegolten sind.

6 Grundsätze der Enteignungsentschädigung

Für die Wertermittlung sind in der Regel zwei Zeitpunkte zu beachten:

• der Zeitpunkt, der maßgebend ist für die Qualität (Qualitätsstichtag) und
• der andere Zeitpunkt, der maßgebend ist für den Wert (Wertermittlungsstichtag).

Beide Zeitpunkte können zeitlich auseinander liegen; sie sind dem Gutachter regelmäßig vorzugeben.

Bei der Feststellung der Grundstücksqualität bleiben Wertänderungen des zu enteignenden Grundstücks die infolge der bevorstehenden Enteignung eingetreten sind, unberücksichtigt (Vorwirkung der Enteignung).

Die Ermittlung des Verkehrswerts von Flächen, die für öffentliche Zwecke in Anspruch genommen werden, ist auch bei freivertraglicher Beschaffung nach den Grundsätzen der Enteignungsentschädigung vorzunehmen.

_____________

1) www.brnvbs.de ... Bauwesen ... Arbeitshilfen, Leitfäden, Richtlinien ... Altlasten.

2) Nach der Rechtssprechung des BGH wird unter dem Begriff "allgemeine wirtschaftliche Verhältnisse" ein Mittel aus der Änderung der Lebenshaltungskosten eines 4-Personen-Haushalts mit mittlerem Einkommen und der Änderung des Bruttoeinkommens der Industriearbeiter und der Angestellten in Industrie und Handel verstanden. Es ist jedoch zu beachten, dass der Lebenshaltungskostenindex eines 4-Personen-Haushalts vom Statistischen Bundesamt nicht mehr ermittelt wird. An seine Stelle ist der Verbraucherpreisindex für Deutschland getreten.

3) BGH Urteil vom 3. Mai 1985 V ZR 23/84: "Bei der Beurteilung, ob der ursprünglich vereinbarte Erbbauzins noch als eine wenigstens annähernd ausreichende Gegenleistung für das Erbbaurecht angesehen werden kann, ist die Grenze grundsätzlich bei einem Kaufkraftschwund dieses Entgelts um mehr als 60 % zu ziehen" (Leitsatz Nr. 2).

4) Soweit Vergleichs- bzw. Marktanpassungsfaktoren für Erbbaurechte und für Erbbaugrundstücke auf Grund regionaler Analysen vorliegen, ist ihre Anwendbarkeit über die untersuchte Region hinaus im Einzelfall zu prüfen.

5) Vgl. Fußnote 4.

6) Der Begriff "Gebäude" wird im Zusammenhang mit den Ausführungen zum Erbbaurecht entsprechend dem Begriff "Bauwerk" im Sinne der ErbbauVO verwendet und erfasst inhaltlich die baulichen Anlagen im Sinne Nr. 3.6 des Ersten Teils.

7) Vgl. Fußnote 4.

8) Vgl. Fußnote 4.

9) Aktuelle Leibrentenbarwertfaktoren werden unter dem Titel "Kommutationszahlen und Versicherungsbarwerte für Leibrenten 200../ 200...(Tabellen zur jährlich und monatlich vorschüssigen Zahlungsweise)" als Versicherungsbarwerte (ä_x vom Statistischen Bundesamt zu den jeweils aktuell erscheinenden Sterbetafeln herausgegeben.

10) Aktuelle Leibrentenbarwertfaktoren für Verbindungsrenten werden unter dem unter Fußnote 9 genannten Titel als Versicherungsbarwerte (ä_xy) vom Statistischen Bundesamt zu den jeweils aktuell erscheinenden Sterbetafeln herausgegeben.

11) an das Leben gebundener Abzinsungsfaktor f_x = 1 - (ä_x - 1) x p wobei der Leibrentenbarwertfaktor (ä_x) aus der Tabelle des Statistischen Bundesamtes (vgl. Fußnote 9) entnommen wird und p dem angemessenen Zinssatz (dezimal) entspricht

12) Diese Hinweise gelten nicht für das Notwegerecht (§ 917 BGB).

.

0 Allgemeine Angaben

0.1 Grundstück

Gemeinde/Ortsteil ...

Straße ...

Art der Nutzung bisher ... künftig ...

0.1.1 Eigentümer

Gemeinde ...

Straße ...

0.1.2 Erbbauberechtigte

0.1.3 Amtsgericht/Grundbuchamt

Grundbuch von ... Bd ... Bl ...

0.1.4 Katasteramt/Vermessungsamt

Katasterkarte ...

Gemarkung ... Flur ...

Flurstück Nr. ... Größe (m²) ...

0.1.5 Grundstücksgröße ... zus.: ...

0.1.6 Finanzamt ...

0.1.7 Einheitswert zum ...

0.2 Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen ...

0.3 Zweck der Wertermittlung ...

0.4 Wertermittlungsstichtag ...

0.5 Tag der Ortsbesichtigung ... Teilnehmer am Ortstermin ...

0.6 Anlagen

... Preisangebot der Gegenpartei

... Grundbuch- und Katasterauszug

... Kaufpreisforderung/-gebot

... Kartenausschnitte

... Lageplan mit eingetragenen Vergleichsgrundstücken

... Aufzeichnungen über mündliche Auskünfte mit Datum der Auskunftserteilung und genauer Benennung des Ansprechpartners

... weitere Unterlagen

... Anlagen gesamt

1 Wertermittlung

1.0 Grund- und Bodenbeschreibung

1.0.1 Entwicklungszustand (Grundstücksqualität) ...

1.0.2 Zulässige Nutzungsmöglichkeit
(Art und Maß der zulässigen baulichen Nutzung)

Darstellungen im Flächennutzungsplan ...

Festsetzungen im Bebauungsplan ...

bzw. Vorhaben- und Erschließungsplan ...

1.0.3 Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen (vgl. Nr. 0.2) ...

1.0.4 Erschließungszustand

Art der Straße ...

Versorgungsleitungen ...

Entsorgung ...

Beitrags- und Abgabepflichten ...

1.0.5 Wartezeiten ...

1.0.6 Bodenbeschaffenheit und Grundstücksgestalt

Oberfläche ...

Aufwuchs ...

Baugrund ...

Zuschnitt ...

Bodenvorkommen ...

Bodenverunreinigungen, Immissionen ...

1.0.7 Lage

Baugebiet ...

Ortslage ...

Verkehrslage ...

Himmelsrichtung ...

Beeinträchtigungen ...

Benachbarte, störende Betriebe und Gebäude ...

1.1 Ermittlung des Bodenwerts

1.1.1 Grundlagen

1.1.1.1 Vergleichspreise mit Angaben über wertbestimmende Merkmale

Straße ... m² ... Jahr ... Euro/m² (ebf - ebp) ...

1.1.1.2 Bodenrichtwert Euro/m² (ebf - ebp, Gebietsbezeichnung, Geschosszahl, GFZ, Größe, Tiefe) ... Jahr ...

1.1.2 Berücksichtigung von Abweichungen ...

1.1.3 Auswirkung grundstücksbezogener Rechte und Belastungen (vgl. Nr. 0.2; 1.0.3) ...

1.1.4 Berücksichtigung des örtlichen Grundstücksmarkts ...

1.1.5 Bodenwert

1.1.5.1 Grundstücksgröße

 1.1.5.2 Erschließungsbeitrag

Abgaben für weitere Erschließungsmaßnahmen ...

Abgaben für sonstige Maßnahmen
(entsprechend Nr. 1.0.4 dieses Vordrucks) ...

Bodenwert erschließungsbeitragspflichtig/-frei ...

1.1.5.3 Aufwuchs (Zu- oder Abschläge) ...

1.1.6 Verkehrswert (Marktwert) ... Euro

Begründung:

1.2 Anlagen

... Kataster- und Grundbuchauszüge

... Planungsunterlagen

... Übersichtsplan bzw. Stadtkartenausschnitt mit Kennzeichnung des zu bewertenden Grundstücks (1:5000 bis 1:2500)

... Flurkarte (1:500 bis 1:2500)

... Fotos von unbebauten Grundstücksteilen (mit Standpunktskizze)

... sonstige Verträge (Nutzungsverträge; Erbbaurechtsverträge ...)

... Auszug aus der Bodenrichtwertkarte

... weitere Anlagen

... Anlagen gesamt

2 Zusammenfassung

2.6 Anlagen

... Anlagen aus 0.6

... Anlagen aus 1.2

... Anlagen gesamt

.

0 Allgemeine Angaben

0.1 Grundstück

Gemeinde/Ortsteil ...

Straße ...

0.1.1 Art der Nutzung bisher ... künftig ...

Eigentümer ...

Gemeinde ...

Straße ...

0.1.2 Erbbauberechtigte

0.1.3 Amtsgericht/Grundbuchamt

Grundbuch von ... Bd ... Bl ...

0.1.4 Katasteramt/Vermessungsamt

Katasterkarte ...

Gemarkung ... Flur ...

Flurstück Nr. ... Größe (m²) ...

0.1.5 Grundstücksgröße insgesamt: ...

0.1.6 Finanzamt ...

0.1.7 Einheitswert zum ...

0.2 Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen

0.3 Werterhöhende Investitionen Dritter, sonstige wertbeeinflussende Umstände

Datum ... Betrag ... Euro

durch ...

0.4 Erwerbs- oder Gestehungskosten (soweit feststellbar) ...

0.4.1 Erwerbsjahr/Baujahr ...

0.4.2 Erwerbspreis bzw. Gestehungskosten insgesamt ... Euro

0.5 Zweck der Wertermittlung ...

0.6 Tag der Ortsbesichtigung ...

Teilnehmer am Ortstermin ...

0.7 Wertermittlungsstichtag ...

0.8 . Rohertrag/Nettokaltmiete und Bewirtschaftungskosten im Kalenderjahr

0.8.1 Rohertrag/Nettokaltmiete (Miete oder Pachteinnahme)
lt. Anlage einschließlich/ohne Betriebskosten ... Euro

0.8.2 Bewirtschaftungskosten (jährlich)

0.8.2.1 Betriebskosten

laufende öffentliche Lasten und Abgaben ... Euro

Grundsteuer ... Euro

Wasserversorgung ... Euro

Betrieb der zentralen Warmwasserversorgung ... Euro

Betrieb der zentralen Heizungsanlage ... Euro

Betrieb der Aufzugsanlage ... Euro

Straßenreinigung und Müllabfuhr ... Euro

Entwässerung ... Euro

Hausreinigung ... Euro

Gartenpflege ... Euro

Beleuchtung ... Euro

Sach- und Haftpflichtversicherung ... Euro

Hauswart ... Euro

0.8.2.2 Verwaltungskosten ... Euro

0.8.2.3 Instandhaltungskosten

Unterhaltung der Gebäude und Außenanlagen ... Euro

Schönheitsreparaturen lt. Anlage ... Euro

0.8.2.4 Mietausfallwagnis ... Euro

0.9 Anlagen mit Datum (vgl. auch Nr. 1.6 des Vordrucks)

... Preisangebot der Gegenpartei

... Kaufpreisforderung/-gebot

... Verzeichnis der Miet- und Pachteinnahmen bzw. Miet- und Pachtverträge

... Kartenausschnitte entsprechend Nr. 1.6 dieses Vordrucks

... Lageplan mit eingetragenen Vergleichsgrundstücken

... Aufzeichnungen über mündliche Auskünfte mit Datum der Auskunftserteilung und genaue Benennung des Ansprechpartners

... weitere Anlagen

... Anlagen gesamt

1 Wertermittlung

1.0 Grundlagen

1.0.1 Grund- und Bodenbeschreibung

1.0.1.1 Entwicklungszustand (Grundstücksqualität) ...

1.0.1.2 Art und Maß der baulichen Nutzung

Tatsächliche Nutzung ...

Zulässige Nutzung ...

Darstellungen im Flächennutzungsplan ...

Festsetzungen im Bebauungsplan ...

bzw. Vorhaben- und Erschließungsplan ...

1.0.1.3 Grund- und gebäudebezogene Rechte und Belastungen (vgl. Nr. 0.2)...

1.0.1.4 Erschließungszustand

Art der Straße ...

Versorgungsleitungen ...

Entsorgung ...

Beitrags- und Abgabepflichten ...

1.0.1.5 Bodenbeschaffenheit und Grundstücksgestalt

Oberfläche ...

Aufwuchs ...

Baugrund ...

Zuschnitt ...

Bodenverunreinigungen, Immissionen ...

1.0.1.6 Lage

Baugebiet ...

Ortslage ...

Verkehrslage ...

Himmelsrichtung ...

Beeinträchtigungen ...

Benachbarte, störende Betriebe und Gebäude ...

1.0.2 Baubeschreibung (Bei mehreren Gebäuden Einlegeblätter verwenden.)

1.0.2.1 Art der Baulichkeiten und Zweckbestimmung

Bezeichnung/Art ...

Zweckbestimmung ...

Brutto-Grundfläche (BGF) bzw. Brutto-Rauminhalt (BRI) nach DIN 277/ ... (Berechnung beifügen)

1.0.2.2 Baujahr

Gesamtnutzungsdauer ...

Restnutzungsdauer ...

1.0.2.3 Rohbau

Fundamente ...

Außenwände ...

Innenwände ...

Decken ...

Treppen ...

Isolierungen ...

Dächer ...

1.0.2.4 Ausbau

Gas-, Wasser-, Abwasserleitungen ...

Sanitäre Einrichtung ...

Elektroleitungen ...

Heizung ...

Fußböden ...

Innenputz ...

Ansichten ...

Türen ...

Fenster ...

Wandbehandlung ...

Sonstige technische Anlagen ...

1.0.2.5 Außenanlagen

Entwässerung ...

Versorgungseinrichtungen ...

Bodenbefestigungen ...

Einfriedungen ...

1.0.2.6 Besondere Betriebseinrichtungen ...

1.0.2.7 besonders zu veranschlagende Bauteile, Einrichtungen und sonstige Vorrichtungen ...

1.0.2.8 Sonstige Anlagen

Gartengestaltung ...

Anpflanzungen ...

1.0.2.9 Bau- und Unterhaltungszustand

Baumängel ...

Bauschäden ...

Wirtschaftliche Grundrisslösung ...

Wirtschaftliche Geschosshöhen ...

Wirtschaftliche Ansichtsgestaltung ...

Modernisierungen (Jahr, Maßnahmen) ...

1.0.2.10 Werterhöhende Investitionen Dritter ...

1.1 Ermittlung des Bodenwerts

1.1.1 Grundlagen

1.1.1.1 Vergleichspreise mit Angaben über wertbestimmende Merkmale

Straße ... m² ... Jahr ... Euro/m² (ebf - ebp) ...

1.1.1.2 Bodenrichtwert Euro/m² (ebf - ebp), Gebietsbezeichnung, Geschosszahl, GFZ, Tiefe, Größe ...

1.1.2 Berücksichtigung von Abweichungen ...

1.1.3 Auswirkung grundstücksbezogener Rechte und Belastungen ...

1.1.4 Berücksichtigung des örtlichen Grundstücksmarkts ...

1.1.5 Bodenwert

1.1.5.1 Grundstücksgröße

1.1.5.2 Zu erwartender Erschließungsbeitrag

Abgaben für weitere Erschließungsmaßnahmen ...

Abgaben für sonstige Maßnahmen
(entsprechend Nr. 1.0.1.4 dieses Vordrucks) ...

1.1.5.3 Aufwuchs (Zu- oder Abschläge) ...

1.1.6 Bodenwert erschließungsbeitragspflichtig/-frei: ... Euro

Begründung:

1.2 Vergleichswert

Wertermittlungsstichtag ...

bezogen auf Grundstück oder Boden und Gebäude oder Gebäude

1.2.1 Ertragsfaktor

... je Jahresrohertrag/Nettokaltmiete x Jahresrohertrag/Nettokaltmiete = ... Euro

oder

... je Jahresreinertrag x Jahresreinertrag = ... Euro

oder

1.2.2 Gebäudefaktor

... Euro/je ... BRI oder BGF x gesamt BRI oder BGF = ... Euro

1.2.3 Vergleichswert (Nr. 1.2.1 oder 1.2.2) ... Euro

1.3 Ertragswert

1.3.0 Allgemeines

1.3.0.1 Wertermittlungsstichtag ...

1.3.0.2 Liegenschaftszinssatz ... %

1.3.0.3 Restnutzungsdauer ... Jahre

1.3.1 jährlicher Rohertrag bzw. Nettokaltmiete

1.3.1.1 Tatsächliche Miete (Nr. 0.8.1) ... Euro/m²

oder

Nachhaltig erzielbare Miete ... Euro/m²

1.3.1.2 Wohn-/Nutzfläche (Nr. 1.0.2.1) ... m²

1.3.1.3 jährlicher Rohertrag/Nettokaltmiete
(Nr. 1.3.1.1 x 1.3.1.2 x 12) ... Euro

1.3.2 Bewirtschaftungskosten

1.3.2.1 Aufgegliederte Ausgaben (Nr. 0.8.2) ... Euro

oder

Pauschalierte Ausgaben ... Euro

... v. H. der Nettokaltmiete/des Rohertrags (Nr. 1.3.1.3)

1.3.3 Reinertrag (Nr. 1.3.1.3-1.3.2) ... Euro

1.3.4 Anteil des Bodenwerts am Reinertrag (Bodenwertverzinsungsbetrag)
Bodenwert (Nr. 1.1.6. des Vordrucks) x Liegenschaftszinssatz (Nr. 1.3.0.2)

... Euro x ... ... Euro

1.3.5 Anteil der baulichen Anlagen am Reinertrag
(Nr. 1.3.3-1.3.4) ... Euro

1.3.6 Vervielfältiger ...

bei Restnutzungsdauer (Nr. 1.0.2.2) ... Jahre

Liegenschaftszinssatz (Nr. 1.3.0.2) ... v. H.

1.3.7 Ertragswert der baulichen Anlagen
(Nr. 1.3.5 x 1.3.6) ... Euro

1.3.8 Zu- und Abschläge (aufgegliedert als Anlage) ... Euro

1.3.9 Bodenwert (Nr. 1.1.6) ... Euro

1.3.10 Ertragswert (Nr. 1.3.7 +/- 1.3.8 + 1.3.9) ... Euro

1.4 Sachwert

1.4.0 Allgemeines

1.4.0.1 Wertermittlungsstichtag ...

1.4.0.2 Baupreisindex (2000 = 100) ...

1.4.0.3 Gebäudetyp aus Anlage 7 ...

1.4.1 Wert der Gebäude am Wertermittlungsstichtag

1.4.1.1 Ermittlung des NHK-Gebäudetyps ... lfd. Nr. ... (weitere Gebäude als Anlage)

Ausstattungsstandard [ ] einfach [ ] mittel [ ] gehoben [ ] stark gehoben

Baujahr (fiktiv): ...

Gebäudebaujahrsklasse [ ] vor 1925 [ ] 1925-1945 [ ] 1945-1959 [ ] 1960-1969 [ ] 1970-1984 [ ] 1985-1999 [ ] 2000

1.4.1.2 Brutto-Grundflächenpreis (laut NHK Tabelle) 2000 = 100

von ... bis ... Euro/m² BGF (m³ BRI) ... Euro/m²(m³)

1.4.1.3 Ermittlung der Korrekturfaktoren für die NHK 2000

1.4.1.4 objektbezogene Normalherstellungskosten:

(Nr. 1.4.1.2 x Korrekturfaktoren A x B x (C x D) bzw.

Nr. 1.4.1.2 x Korrekturfaktor E) ... Euro/m²(m³)

1.4.1.5 Brutto-Grundfläche (Brutto-Rauminhalt) gemäß DIN 277 Ausgabe...
(Berechnung beifügen) ... m²(m³)

1.4.1.6 Baunebenkosten (aus Gebäudetypenblatt, Anlage 7) ...

1.4.1.7 Baupreisindex am Wertermittlungsstichtag (2000 = 100)

1.4.1.8 Herstellungswert am Wertermittlungsstichtag
(Nr. 1.4.1.4 x 1.4.1.5 x 1.4.1.6 x 1.4.1.7) ... Euro

1.4.1.9 Alterswertminderung (laut Tabelle ...) ... v. H. ... Euro

Gesamtnutzungsdauer ... Jahre

Restnutzungsdauer ... Jahre

1.4.1.10 Baumängel und Bauschäden
(aufgegliedert als Anlage; ggf. alterswertgemindert) ... v. H. ... Euro

1.4.1.11 sonstige wertbeeinflussende Umstände (Nr. 1.4.1.12 + 1.4.1.13) ... Euro

1.4.1.12 wirtschaftliche Wertminderung : ... v. H. ... Euro

1.4.1.13 Missverhältnis zwischen tatsächlicher und rechtlich zulässiger Nutzung ... v. H. ... Euro

1.4.1.14 Gebäudewert am Wertermittlungsstichtag
(Nr. 1.4.1.8 - 1.4.1.9 - 1.4.1.10 - 1.4.1.11) ... Euro

1.4.2 Wert der baulichen und sonstigen Anlagen am Wertermittlungsstichtag

1.4.2.1 Wert der baulichen Außenanlagen
(aufgegliedert als Anlage aus 1.0.2.5) oder
Vomhundertsatz aus Nr. 1.4.1.14 ... v. H. ... Euro

1.4.2.2 Wert der besonderen Betriebseinrichtungen
(aufgegliedert als Anlage aus 1.0.2.6) oder
Vomhundertsatz aus Nr. 1.4.1.14 ... v. H. ... Euro

1.4.2.3 Wert der besonders zu veranschlagenden Bauteile, Einrichtungen und sonstige Vorrichtungen
ggf. Bereich c der BGF (aufgegliedert als Anlage aus 1.0.2.7) ... Euro

1.4.2.4 Wert der sonstigen Anlagen
(aufgegliedert als Anlage aus 1.0.2.8) oder
Vomhundertsatz aus Nr. 1.4.1.14 ... v. H. ... Euro

1.4.2.5 Wert der baulichen und sonstigen Anlagen am Wertermittlungsstichtag
(Nr.1.4.2.1 + 1.4.2.2 + 1.4.2.3 + 1.4.2.4) ... Euro

1.4.3 Bodenwert (aus Nr. 1.1.6) ... Euro

1.4.4 Sachwert (Nr. 1.4.1.14 + 1.4.2.5 + 1.4.3) ... Euro

1.5 Verkehrswert (Marktwert) abgeleitet aus

1.5.1 Ertragswert (Nr. 1.3) ... Euro

Zuschläge/Abschläge ... v. H.

Begründung: ± ...: Euro

... Euro

oder

1.5.2 Sachwert (Nr. 1.4) ... Euro

Zuschläge/Abschläge ... v. H.

Begründung: ± ... Euro

... Euro

1.5.3 Verkehrswert (Marktwert) ...Euro

Begründung:

1.6 Erläuterungen zur Wertermittlung

1.7 Anlagen

... Kataster- und Grundbuchauszüge

... Planungsunterlagen

... Übersichtsplan bzw. Stadtkartenausschnitt mit Kennzeichnung des zu bewertenden Grundstücks (1:5000 bis 1:2500)

... Lageplan mit Kennzeichnung der baulichen und sonstigen Anlagen

... Flurkarte (1:500 bis 1:2500)

... Lichtbilder der baulichen Anlagen (Innen- und Außenfotos) mit Angabe der Gebäudenummer sowie Fotos von unbebauten Grundstücksteilen (mit Standpunktskizze)

... Massen- und Nutzflächenberechnung

... Grundrisse, Schnitte und Ansichten der vorhandenen Bebauung (falls nicht vorhanden in Skizzenform)

... Miet- und Pachtverträge oder Verzeichnis der Miet- und Pachteinnahmen

... sonstige Verträge (Nutzungsverträge; Erbbaurechtsverträge ...)

... Auszug aus der Bodenrichtwertkarte

... weitere Anlagen

... Anlagen insgesamt

2 Zusammenfassung

2.1 Verkehrswert (Marktwert) gemäß Nr. 1.5.3 ...Euro

2.2 Bemessung/Festsetzung des Verkehrswerts (Marktwerts)
durch die Oberfinanzdirektion ... Euro
Begründung mit Stellungnahme zu 2.1

2.3 Preisforderung/-gebot des Vertragspartners ... Euro
Stellungnahme

2.4 Kaufpreisvorschlag/-festsetzung der Oberfinanzdirektion ... Euro
Begründung

2.5 Grunderwerbsnebenkosten ... Euro

2.6 Anlagen

... Stück aus 0.9

... Stück aus 1.6

... Anlagen gesamt

.

1.0.2 Baubeschreibung (Bei mehreren Gebäuden jeweils ein Einlegeblatt verwenden.)

1.0.2.1 Art der Baulichkeiten und Zweckbestimmung

Bezeichnung/Art ...

Zweckbestimmung ...

Wohn- bzw. Nutzfläche ... m²

Brutto-Grundfläche (BGF) bzw. Brutto-Rauminhalt (BRI) nach DIN 277/1987

... m² ... m³

1.0.2.2 Baujahr ...

Gesamtnutzungsdauer ...

Restnutzungsdauer ...

1.0.2.3 Rohbau ...

Fundamente ...

Außenwände ...

Innenwände ...

Decken ...

Treppen ...

Isolierungen ...

Dächer ...

1.0.2.4 Ausbau ...

Gas-, Wasser-, Abwasserleitungen ...

Sanitäre Einrichtung ...

Elektroleitungen ...

Heizung ...

Fußböden ...

Innenputz ...

Ansichten ...

Türen ...

Fenster ...

Wandbehandlung ...

Sonstige technische Anlagen ...

1.0.2.5 Außenanlagen

Entwässerung ...

Versorgungseinrichtungen ...

Bodenbefestigungen ...

Einfriedungen ...

1.0.2.6 Besondere Betriebseinrichtungen ...

1.0.2.7 Besonders zu veranschlagende Bauteile, Einrichtungen und sonstige Vorrichtungen

1.0.2.8 Sonstige Anlagen: ...

Gartengestaltung ...

Anpflanzungen ...

1.0.2.9 Bau- und Unterhaltungszustand ...

Baumängel ...

Bauschäden ...

Wirtschaftliche Grundrisslösung ...

Wirtschaftliche Geschosshöhen ...

Wirtschaftliche Ansichtsgestaltung ...

Modernisierungen (Jahr, Maßnahmen) ...

1.0.2.10 Werterhöhende Investitionen Dritter ...

.

PLZ ... Ort: ... Bemerkung: ...

Straße: ...

Aktenzeichen: ...

Bodenwert (insgesamt) ... Euro

Fläche ... m²

Baujahr ...

Restnutzungsdauer ... Jahre

Liegenschaftszinssatz ... %

Vervielfältiger ...

Bewirtschaftungskosten ... % = ... Euro/m² (Nettokaltmiete)
(Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall)

Jahresrohertrag ... Euro

Rohertragsvervielfältiger = Verkehrswert/Jahresrohertrag

Jahresreinertrag ... Euro

Reinertragsvervielfältiger = Verkehrswert/Jahresrohertrag

Ertragswert ... Euro = ... % vom Sachwert

Sachwert ... Euro = ... % vom Ertragswert

übliche Gesamtnutzungsdauer ...

Verkehrswert (Marktwert) ... Euro

Wertermittlungsstichtag ... 20...

.

Bei der Auswahl von Grundstücken, die bebaut werden sollen, ist die Bauverwaltung - bei Forstliegenschaften auch die zuständige Forstdienststelle - zu beteiligen.

1 Die Bauverwaltung hat über das Grundstück - auch bei unentgeltlicher Überlassung - ein baufachliches Gutachten aufzustellen, das folgende Angaben zu enthalten hat:

1.1 Lage

1.1.1 Allgemein

Landschaftscharakter, Lage im bzw. zum Ort, Himmelsrichtung, Nachbarschaft und Umgebung, etwa störende Anlagen, Ausbau und Belastbarkeit angrenzender Verkehrsflächen, Beeinträchtigung durch unterirdische Hohlräume (Bergbau-ZS-Stollen o. Ä.), öffentliche Verkehrseinrichtungen und -verbindungen usw., derzeitige Nutzung des Grundstücks, klimatische Verhältnisse

1.1.2 Insbesondere

Tal-, Hang- oder Höhenlage, Höhen innerhalb des Grundstücks, Straßen- bzw. Wege-, evtl. auch Wasserstraßen-, Bahnanschlüsse usw.

1.2 Grundbuchliche Eintragungen

Grundstücksgröße, Eigentümer, dingliche Belastungen, Bau- und Nutzungsbeschränkungen

1.3 Baugrundverhältnisse

• Schichtenfolge, Beschaffenheit und Tragfähigkeit des Baugrunds,
• Grundwasserverhältnisse mit Angabe der wichtigsten Wasserstände (langfristige Grenz- und Mittelwerte), Grundwasserstockwerke, Hangwasser,
• evtl. baustoffschädigende Bestandteile im Baugrund und Grundwasser,
• Besonderheiten des Baugrunds (z.B. Bergsenkungen, Standsicherheit von Böschungen, vorhandene Bauwerke, kulturhistorische Funde und Leitungen),
• frühere Nutzung des Grundstücks und ggf. Art der hieraus vorhandenen, das Grundwasser oder die künftige Nutzung gefährdenden Stoffe (Altlasten), Kampfmittel

Bei der Beschreibung und Beurteilung der Baugrundverhältnisse sind, soweit möglich, bereits vorhandene Unterlagen und Erfahrungen auszuwerten, insbesondere

• Karten (z.B. topographische, geologische und hydrogeologische Karten, Baugrundkarten),
• Unterlagen der Wasserwirtschaftsverwaltung und geologischer Landesämter,
• örtliche Erfahrungen.

Sind die vorhandenen Unterlagen nicht ausreichend oder bestehen sonstige Zweifel, so sind Bodenaufschlüsse (Bohrungen, Sondierungen) nach DIN 1054 vorzunehmen. Art und Umfang sind vom Einzelfall abhängig.

1.4 Öffentlichrechtliche Bestimmungen

Zulässige Bebauung, Bauweise, Bauart, Baubeschränkungen und Ausnahmeregelungen, zu erwartende Auflagen auf Grund bau-, wasser-, gewerberechtlicher Vorschriften usw., Höhe der Erschließungsbeiträge und Kosten von Folgemaßnahmen. Natur-, Landschafts- und Denkmalschutz sind besonders zu beachten.

1.5 Erschließung

• Abwasserbeseitigung mit Angabe der Entfernung zur Anschluss- bzw. Einleitungsstelle und ggf. zu erwartender öffentlich-rechtlicher Auflagen,
• Wasserversorgung (Trink- und Brauchwasser) mit Angabe der Entfernung zur Anschluss- bzw. Entnahmestelle und ggf. zu erwartender öffentlich-rechtlicher Auflagen,
• Versorgung mit Fernwärme, Gas und Strom,
• Anschluss von Fernmeldeanlagen und informationstechnischen Anlagen an das öffentliche oder andere Netze,
• Verkehrsanlagen, ggf. einschl. der zu erwartenden öffentlich-rechtlichen Auflagen

1.6 Vorhandene bauliche Anlagen

Zustand und Nutzung, Eignung für die vorgesehene Verwendung, voraussichtlicher Kostenaufwand für zu erwartende Instandsetzungsarbeiten, denkmalwerte Aufbauten

1.7 Gesamtbeurteilung

Zusammenfassende baufachliche und wirtschaftliche Beurteilung des Grundstücks für die vorgesehene Bebauung einschließlich späterer Erweiterungsmöglichkeiten, ggf. unter Berücksichtigung der Auswirkungen der Baugrundverhältnisse auf die Gründung und Erschließung.

1.8 Wertermittlung

Der Wert des Baugrundstücks ist nach den Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken - Wertermittlungsrichtlinien (WertR) - zu ermitteln.

2 Dem Gutachten ist ein Plan (Stadtplan, Topographische Karte oder sonstige Karte) beizufügen, aus dem die Grenzen des Baugrundstücks sowie wesentliche Merkmale (insbesondere die Anschlussstellen nach 1.5) hervorgehen.

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1) Herausgegeben vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, Ausgabe 2003, 18. Austauschlieferung, www.bmvbs.de .... Bauwesen .... Arbeitshilfen, Leitfäden, Richtlinien .... RBBau.

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