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7.3 Inhalt des Vorhaben- und Erschließungsplanes

Über den Inhalt und die Ausgestaltung des Vorhaben- und Erschließungsplanes enthält das Gesetz keine bindenden Vorgaben. Feststellbar ist, daß im Unterschied zu einem ,normalen" Bebauungsplan der vorhabenbezogene Bebauungsplan einen anderen Inhalt haben kann. Nach § 12 Abs. 3 BauGB besteht keine Bindung an die Festsetzungen nach § 9 BauGB, die Baunutzungsverordnung sowie die Planzeichenverordnung. Dies bedeutet, daß Vorhabenträger und Gemeinde frei sind, anstatt eine Festsetzung nach den - allgemeinen - Kategorien der BauNVO vorzunehmen, eine genaue Nutzungsbeschreibung festzusetzen. Damit kann der Plan auch städtebauliche Festlegungen enthalten, die über den im übrigen abschließenden Katalog des § 9 BauGB hinausgehen, z.B. "Flächen für Wohngebäude, die mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus gefördert werden" oder "Flächen für Eigentumswohnungen". Das Vorhaben muß so konkret beschrieben werden, daß eine Beurteilung nach § 30 Abs. 2 BauGB möglich ist.

Es können auch Festsetzungen Baugestalterischer Art aufgenommen werden (vgl. § 86 Abs. 4 BauO NW). Diese Regelungen sollten zweckmäßigerweise in den Grundzügen im Vorhaben- und Erschließungsplan selbst und nicht im Durchführungsvertrag enthalten sein; Konkretisierungen sind aber im Durchführungsvertrag denkbar. Der Durchführungsvertrag muß der Baugenehmigungsbehörde nicht vorgelegt werden. Die Baugenehmigungsbehörde kennt mithin den Inhalt des Durchführungsvertrages nicht und ist auch nicht an die Bestimmungen des Durchführungsvertrages gebunden. In dem Baugenehmigungsverfahren wird nur das berücksichtigt, was als Festsetzung im vorhabenbezogenen Bebauungsplan enthalten ist.

Das Vorhaben ist so zu konkretisieren, daß die für das Vorhaben erforderliche Erschließung einschließlich der Ver- und Entsorgung bestimmt und festgelegt werden kann, z.B. Stichstraßen, Anschlußkanäle u.ä. Dabei muß im Plan der Nachweis erbracht werden, daß die Erschließung gesichert werden kann. Sofern noch gesonderte Zufahrten als Erschließungsanlagen einbezogen werden müssen, besteht die Möglichkeit, diese entweder zum Inhalt des Planes zu machen oder sie als einzelne Flächen nach § 12 Abs. 4 BauGB mit in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan einzubeziehen.

Da der Vorhaben- und Erschließungsplan Teil des (vorhabenbezogenen) Bebauungsplanes wird, ist die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung wie bei jedem Bauleitplan anzuwenden. Da die § § 135a bis c BauGB nicht anwendbar sind (§ 12 Abs. 3 Satz 1, 2. Halbsatz BauGB), muß der notwendige Ausgleich entweder vom Vorhabenträger durchgeführt werden oder der Vorhabenträger muß sich im Durchführungsvertrag zur Übernahme der Kosten für die Durchführung des Ausgleiches von dritter Seite verpflichten. Wenn im vorhabenbezogenen Bebauungsplan der Ausgleich nicht verwirklicht werden kann, kann die Gemeinde auch einen Bebauungsplan für den Ausgleich aufstellen. Im Durchführungsvertrag muß die Kostenerstattung geregelt sein.

Soweit es sich bei dem zu realisierenden Vorhaben um ein solches i.S. der Anlage zu § 3 des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) handelt, ist eine Umweltverträglichkeitsprüfung nach § 17 UVPG durchzuführen (vgl. Nr. 5).

7.4 Form des Vorhaben- und Erschließungsplanes

Die Planzeichnung muß auf einer geeigneten Planunterlage erstellt werden, wobei die Abgrenzung des durch den Plan erfaßten Gebietes - wie bei allen Bebauungsplänen - grundstücksbezogen und parzellenscharf sein muß.

Der Plan kann sowohl so erstellt werden, daß er auch von der Darstellung der Planzeichnung her nicht von einem normalen Bebauungsplan unterscheidbar ist, als auch unter Loslösung von der Planzeichenverordnung.

7.5 Zum Vorhabenträger

Der Vorhabenträger muß auf der Grundlage des von ihm vorgelegten Plans bereit und in der Lage sein, die Maßnahme innerhalb einer bestimmten Frist durchzuführen. Die Gemeinde muß sich darüber Gewißheit verschaffen, ein bloßes Glaubhaftmachen reicht nicht aus.

Als Vorhabenträger kommen natürliche und juristische Personen in Betracht. Wenn es sich um Gesellschaften bürgerlichen Rechts (z.B. Arbeitsgemeinschaften) handelt, können diese nur Vorhabenträger werden, wenn sich jeder Gesellschafter gesamtschuldnerisch verpflichtet. Jeder Gesamtschuldner muß bereit und in der Lage sein, das Vorhaben und die Erschließung insgesamt durchzuführen.

Der Vorhabenträger muß neben der Bereitschaft auch die Möglichkeit haben, das Vorhaben durchzuführen. Dies bedeutet in erster Linie, daß er über die notwendigen finanziellen Mittel verfügen muß, das Vorhaben einschließlich der Erschließungsmaßnahmen zu errichten. Die finanzielle Leistungsfähigkeit kann etwa durch schriftliche Kreditzusagen von geeigneten Banken geprüft werden. Was im Einzelfall geeignet ist, hängt von den konkreten Umständen ab. Die Gemeinde sollte aber darauf achten, daß für die Gewährleistung der Sicherung nicht zu hohe Kosten beim Vorhabenträger entstehen,. wie dies etwa bei Bürgschaftserklärungen der Fall ist. Nur die Kosten für Erschließungsanlagen im öffentlichen Raum sollten als Mindestvoraussetzung durch Vertragserfüllungsbürgschaften abgesichert sein.

In der Regel muß der Vorhabenträger auch Eigentümer der Flächen sein, auf die sich der Plan erstreckt. Zumindest muß der unbedingte Zugriff auf das Gelände gewährleistet sein, wozu auch ein Erbbaurecht oder ein langfristiger Pachtvertrag ausreichen, wenn dies im Zusammenhang mit dem beabsichtigten Bauobjekt realistisch erscheint (beispielsweise 20jährige Pacht bei einem Campingplatz oder einer Tankstelle ist ausreichend). Im Einzelfall kann auch die Vormerkung im Grundbuch zur Sicherung der Ansprüche auf Eigentumsübertragung bzw. die Vorlage entsprechender Anträge beim Grundbuchamt ausreichend sein.

Die Kosten für die Erschließung sind im Regelfall vom Vorhabenträger ganz zu tragen. Insbesondere, wenn die Gemeinde weitere Baugebiete anschließen möchte und deshalb die Erschließungsmaßnahmen des Vorhabenträgers umfangreicher sein sollen, kommt eine Beteiligung der Gemeinde an den Erschließungskosten in Betracht. Die 10 %ige Beteiligung an den Erschließungskosten aus § 129 Abs. 1 Satz 3 BauGB findet beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan keine Anwendung (§ 12 Abs. 3 zweiter Halbsatz BauGB).

7.6 Durchführungsvertrag

Der Durchführungsvertrag bewirkt als öffentlich-rechtlicher Vertrag (§§ 54 ff VwVfG) die notwendige Verknüpfung zwischen dem Vorhabenträger, der Gemeinde und dem späteren vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Der Durchführungsvertrag ist, wie sich nunmehr ausdrücklich aus dem Gesetz ergibt (§ 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB) vor dem Beschluß über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan abzuschließen.

Im Durchführungsvertrag müssen nicht nur Vereinbarungen über Erschließungsmaßnahmen enthalten sein, sondern auch über das zu realisierende Bauvorhaben. Wie detailliert das Vorhaben beschrieben wird, hängt vom Einzelfall ab und davon, wie konkret im Plan selbst das Vorhaben festgesetzt ist. Planungen, die auf der Planzeichnung sehr detailliert das Bauvorhaben beschreiben, bedürfen nur einer gröberen Erwähnung im Durchführungsvertrag mit Hinweis auf die Planzeichnung.

Fest vereinbart werden muß, bis zu welchem Zeitpunkt der Vorhabenträger das Bauvorhaben nebst Erschließungsanlagen fertigstellen wird. Dabei sollte nicht unbedingt ein festes Datum angegeben werden (.. bis zum 31.12.1999), sondern nur eine feste Fixierung. mit flexiblem Anfangsdatum, also etwa wie folgt: " Der Vorhabenträger verpflichtet sich, innerhalb von drei Monaten nach Bekanntmachung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes einen Bauantrag zu stellen und innerhalb von 36 Monaten nach Erteilung der Baugenehmigung das Vorhaben nebst Erschließungsanlagen fertigzustellen

Um die Verbindung zwischen dem Durchführungsvertrag und dem Teil, der später Bebauungsplan wird, zu gewährleisten, muß der Vorhabenträger sich darüber hinaus verpflichten, das in dem Plan Geregelte zu realisieren.

Sofern der Durchführungsvertrag auch Grundstücksgeschäfte umfaßt, etwa, daß die Gemeinde Grundstücke an den Vorhabenträger übereignet oder daß der Vorhabenträger nach Fertigstellung der Erschließungsmaßnahmen der Gemeinde Erschließungsflächen überträgt etc., bedarf der Vertrag der notariellen Beurkundung gemäß § 313 BGB i.V.m. § 62 VwVfG.

Vertragliche Verpflichtungen des Vorhabenträgers können durch Vertragsstrafen abgesichert werden; insofern besteht nach überwiegender Auffassung auch die Möglichkeit einer Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung (§ 61 VwVfG).

7.7 Verfahrenseinleitung nach pflichtgemäßem Ermessen

Für das Aufstellungsverfahren sind die allgemeinen Vorschriften, insbesondere die § § 3, 4 und 13 BauGB anzuwenden. Nach § 12 Abs. 2 BauGB hat die Gemeinde auf Antrag des Vorhabenträgers über die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden. Damit verdeutlicht das Gesetz, daß der Vorhabenträger einen Anspruch darauf hat, daß die Gemeinde entscheidet, ob sie das Satzungsverfahren einleitet. Hierin erschöpft sich die Rechtsposition des Vorhabenträgers. Keinesfalls besteht ein Anspruch auf einen bestimmten Inhalt der Entscheidung der Gemeinde, insbesondere besteht keine Verpflichtung, das Satzungsverfahren tatsächlich einzuleiten - selbst wenn die Voraussetzungen von § 1 Abs. 3 BauGB im übrigen erfüllt sind. Der Gesetzgeber hat mit der Neufassung von § 2 Abs. 3 BauGB noch einmal verdeutlicht, daß ein Anspruch auf die Aufstellung eines Bauleitplanes nicht besteht und auch durch Vertrag nicht begründet werden kann.

Die Gemeinde ist nicht verpflichtet, den Plan in der vorgelegten Fassung zum Gegenstand des Bauleitplanverfahrens zu machen. Es kann sogar die rechtliche Verpflichtung bestehen, eine Änderung oder Ergänzung des Plans vom Vorhabenträger zu verlangen, weil nur dadurch eine geordnete städtebauliche Entwicklung gewährleistet ist (§ 1 Abs. 3 BauGB), weil nur so eine Anpassung an die Ziele der Raumordnung (§ 1 Abs. 4 BauGB) oder eine Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan (§ 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB) gewährleistet ist. Zwar sollte eine solche Situation nach Möglichkeit vermieden werden. Dies gelingt durch enge Vorabstimmung mit dem Vorhabenträger, die gesetzlich vorgesehen ist und bei der der Vorhabenträger bewegt werden sollte, den Plan von sich aus zu ergänzen bzw. zu ändern. Die Gemeinde ist nicht berechtigt, den Plan selbst zu ändern. Die als Ergebnis der Abwägung festgelegten Änderungen können nur im Einvernehmen mit dem Vorhabenträger eingearbeitet werden. Akzeptiert der Vorhabenträger die Änderungen nicht, kann dies zum Scheitern des Bebauungsplanverfahrens führen.

7.8 Nicht anwendbare Vorschriften

Nach § 12 Abs. 3 zweiter Halbsatz BauGB sind nicht anwendbar die § § 14 bis 28, 39 bis 79 sowie 127 bis 135c BauGB. Einer Veränderungssperre bedarf es nicht, da hier ein Vorhabenträger ein bestimmtes Vorhaben realisieren möchte. Dazu muß er bereits eine Rechtsposition bezüglich des Vorhaben- und Erschließungsplangeländes haben, die ihm die Realisierung des Vorhabens ermöglicht. Entweder die Gemeinde möchte das Vorhaben des Vorhabenträgers unterstützen - dann bedarf es keiner Veränderungssperre - oder sie ist dagegen. Im letzteren Falle kann die Gemeinde einen Aufstellungsbeschluß für einen normalen Bebauungsplan fassen und im Zuge dessen eine Veränderungssperre erlassen, sofern sie dies für erforderlich hält. Ein gleiches gilt für § 15 BauGB. Der Einräumung eines Vorkaufsrechtes bedarf es nicht, da der Vorhabenträger auch in Zukunft bereits Eigentümer bzw. Nutzungsberechtigter der Flächen im Plangebiet sein muß. Da das Merkmal der schnellen Realisierung weiterhin gilt, kann der Vorhabenträger also nicht darauf warten, zufällig über ein Vorkaufsrecht an die eigentlich sofort benötigten Flächen heranzukommen. Von Vorteil ist, daß das Planungsschadensrecht keine Anwendung findet. Bezüglich der Nichtanwendbarkeit der Umlegungsvorschriften gelten die Argumente wie beim Vorkaufsrecht, der Vorhabenträger muß selbst Zugriff auf die Flächen haben, weil sonst der Zweck des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes - schnelle Baurealisierung - vereitelt würde. Denn der Vorhabenträger ist nicht in der Lage, das Vorhaben zu realisieren, wenn er erst in einem (zeitaufwendigen) Umlegungsverfahren sich den Zugriff auf die Flächen organisieren muß. Die Nichtanwendbarkeit der Finanzierungsregelungen für Ausgleichsmaßnahmen rührt daher, daß derartige Regelungen direkt im Durchführungsvertrag getroffen werden sollen. Soweit der vorhabenbezogene Bebauungsplan durch einen neuen Bebauungsplan geändert werden soll, gilt der Ausschluß der in § 12 Abs. 3 zweiter Halbsatz BauGB genannten Vorschriften nicht mehr.

7.9 Flächen außerhalb des Plangebietes

Nach § 12 Abs. 4 BauGB können einzelne Flächen außerhalb des Bereiches des Vorhaben- und Erschließungsplanes mit in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan hineingenommen werden. Im Vergleich zur alten gesetzlichen Regelung (§ 7 Abs. 1 Satz 3 BauGB-MaßnG) ist dieses eine Erweiterung, da dort nur einzelne Grundstücksflächen mit einbezogen werden konnten. Auch in Zukunft ist es damit nicht möglich, einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan vom Umfang her mit einem Bebauungsplan nach § 30 Abs. 1 oder 3 BauGB zu kombinieren. Sehr wohl ist es aber denkbar, Flächen als sonstige Flächen mit hineinzunehmen, die benötigt werden, um städtebauliche Spannungen auszugleichen. Das Gebot der Konfliktbewältigung innerhalb des Plangebietes gilt auch hier. Diejenigen Flächen, die zur Konfliktbewältigung erforderlich sind, dürfen in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan hineingenommen werden. Für diese Flächen gilt das allgemeine Planungsrecht.

7.10 Trägerwechsel

In § 12 Abs. 5 präzisiert das Gesetz die Voraussetzungen für den Trägerwechsel. Es wird zur Klarstellung festgeschrieben, daß ein Trägerwechsel der Zustimmung der Gemeinde bedarf. Jedoch wird die Frage, ob die Gemeinde einem Trägerwechsel zustimmt oder nicht, nicht in das Belieben der Gemeinde gestellt. Die Gemeinde darf nur dann die Zustimmung zum Trägerwechsel verweigern, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, daß die Durchführung des Vorhaben- und Erschließungsplanes innerhalb der vereinbarten Frist gefährdet ist.

7.11 Aufhebung des Plans

Nach § 12 Absatz 6 bleibt es wie im alten Recht dabei, daß die Gemeinde den vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufheben soll, wenn nicht innerhalb der vereinbarten Frist der Vorhaben- und Erschließungsplan realisiert wird. Aus der Aufhebung können Ansprüche des Vorhabenträgers gegen die Gemeinde nicht geltend gemacht werden. Diese Freistellung garantiert, daß die kommunale Selbstverwaltung nicht ausgehöhlt wird und die Gemeinde in die Lage versetzt wird, eine den gesetzlichen Anforderungen entsprechende Bauleitplanung zu betreiben und nicht aus Sorge vor Schadensersatzprozessen von vornherein in den zu treffenden Entscheidungen - abwägungswidrig - vorherbestimmt zu sein. Die Formulierung, daß die Gemeinde den vorhabenbezogenen Bebauungsplan bei nicht rechtzeitiger Realisierung aufheben soll, verdeutlicht, daß es sich bei dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan um ein auf die Realisierung eines Vorhabens gerichtetes Sonderinstrumentarium handelt. Deshalb dürfte im Regelfall die Aufhebung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes geboten sein, wenn die Realisierungsfrist überschritten ist. Nur in Ausnahmefällen, etwa wenn die Gemeinde begründet Aussicht darauf hat, einen neuen Träger zu gewinnen, der innerhalb einer neuen Frist den bereits wirksamen vorhabenbezogenen Bebauungsplan realisiert, kommt eine abweichende Handhabung in Betracht. Da der vorhabenbezogene Bebauungsplan ein Bauleitplan ist, hat hier die Gemeinde alternativ auch die Möglichkeit, den Plan aufzuheben und zu ändern und ihn als "normalen" Bebauungsplan als Angebotsplanung weiter vorzuhalten, um eine Realisierung für zukünftige Bauinteressenten zu gewährleisten, ohne die sinnvolle städtebauliche Konzeption des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes aufgeben zu müssen.

Neu ist, daß der Gesetzgeber jetzt ausdrücklich regelt, daß bei der Aufhebung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes das vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB angewendet werden kann (§ 12 Abs. 6 Satz 2 BauGB). Bei der Umwandlung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans in einen "normalen" Bebauungsplan kann das vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB angewendet werden, sofern die Voraussetzungen gegeben sind.

7.12 Zulassung von Vorhaben

Die Zulassung eines Vorhabens im Bereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird in einem neuen § 30 Abs. 2 BauGB geregelt. Der einfache Bebauungsplan findet sich - inhaltlich unverändert - in § 30 Abs. 3 BauGB wieder. Im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes nach § 12 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es dem Plan nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Diese Norm bewirkt, daß der vorhabenbezogene Bebauungsplan einem qualifizierten Bebauungsplan nach § 30 Abs. 1 BauGB gleichgestellt ist.

8 Sicherung der Bauleitplanung

8.1 Veränderungssperre (§ 14 BauGB)

Die Neufassung des § 14 Abs. 3 BauGB stellt klar, daß auch Vorhaben, die vor Inkrafttreten einer Veränderungssperre aufgrund eines anderen baurechtlichen Verfahrens zulässig sind, von der Veränderungssperre nicht erfaßt werden. Andere baurechtliche Verfahren sind alle bauaufsichtlichen Verfahren, nach deren Abschluß ein Bauvorhaben zulässig ist (z.B. Anzeige- oder Kenntnisgabeverfahren). Der Zeitpunkt der Zulässigkeit des Vorhabens bestimmt sich nach Landesrecht. Von diesem Zeitpunkt an kann eine Veränderungssperre dem Vorhaben nicht entgegengehalten werden.

8.2 Zurückstellung von Baugesuchen (§ 15 BauGB)

Aufgrund der Freistellung von Vorhaben vom Genehmigungsvorbehalt in den Landesbauordnungen hat der Bundesgesetzgeber § 15 Abs. 1 BauGB um einen Satz 2 erweitert, der die Möglichkeit vorsieht, ein Bauvorhaben innerhalb einer bestimmten Frist vorläufig zu untersagen, wenn nach der jeweiligen Landesbauordnung kein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt wird. Damit soll die Gemeinde die Möglichkeit erhalten, auch genehmigungsfreie Bauvorhaben zeitlich befristet zu verhindern. Die Bauvorlagen von Vorhaben, die im Rahmen eines qualifizierten Bebauungsplanes genehmigungsfrei errichtet werden sollen, sind nach § 67 Abs. 2 Satz 1 BauO NW bei der Gemeinde einzureichen. Sie kann nach § 67 Abs. 1 Nr. 3 BauO NW innerhalb eines Monats nach Eingang der Bauvorlagen erklären, daß das Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll. Ist die Gemeinde der Auffassung, daß das Vorhaben nicht (genehmigungsfrei) errichtet werden soll, kann sie verlangen, daß ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt wird und die ihr nach § 15 BauGB zustehenden Rechte wirksam wahrnehmen.

Der neue § 15 Abs. 1 Satz 3 BauGB stellt sicher, daß auf die vorläufige Untersagung auch solche Vorschriften anwendbar sind, die ausdrücklich nur für die Zurückstellung von Baugesuchen nach § 15 Abs. 1 Satz 1 gelten (vgl. § 15 Abs. 2, § 17 Abs. 1, § 18 Abs. 1, § 141 Abs. 4 BauGB).

Bei der Aufhebung der bisherigen Regelung des § 15 Abs. 2 BauGB handelt es sich um eine redaktionelle Folgeänderung aufgrund der Modifizierung der Vorschriften über die Teilungsgenehmigung. Durch diese Aufhebung wird der bisherige Absatz 3 zu Absatz 2.

8.3 Teilungsgenehmigung (§§ 19, 20 BauGB)

Durch die neue Regelung des § 19 Abs. 1 BauGB entfällt die Teilungsgenehmigung. Dies gilt ausnahmslos für Grundstücke im Geltungsbereich des § 34 BauGB (innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile), im Geltungsbereich des § 35 BauGB (Außenbereich) und gemäß § 12 Abs. 3 S. 2, 2. Halbsatz BauGB im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans.

Der Wegfall gilt grundsätzlich auch für Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. im Sinne von § 30 Abs. 1 und 3 BauGB. Um dem Sicherungsbedürfnis der Bauleitplanung im beplanten Bereich Rechnung zu tragen, können die Gemeinden jedoch für den Geltungsbereich eines Bebauungsplans die Genehmigungspflicht für die Teilung durch Erlaß einer entsprechenden Satzung anordnen. Dies kann im Bebauungsplan, gleichzeitig mit dem Bebauungsplan, aber auch in einer gesonderten (späteren) Satzung erfolgen. Die Gemeinden können eine entsprechende Satzung auch für den Geltungsbereich von Bebauungsplänen beschließen, die vor dem 1.1.1998 rechtswirksam geworden sind. Das kann auch in der Form geschehen, daß die Gemeinden die Bebauungspläne, für die sie eine Genehmigungspflicht für die Teilung von Grundstücken einführen wollen, in der Satzung listenmäßig erfassen. Der Bebauungsplan muß eindeutig bezeichnet sein. Soll nur für Teilflächen im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes die Genehmigungspflicht angeordnet werden, sind diese Teilflächen genau zu beschreiben.

Der Erlaß der Satzung. ist abgesehen davon, daß sich der räumliche Geltungsbereich auf den Geltungsbereich eines Bebauungsplans beziehen muß, an keine weiteren materiellen Voraussetzungen gebunden. Durch das Erfordernis der Teilungsgenehmigung können städtebauliche Fehlentwicklungen (ungewollte Grundstückszuschnitte, Konzentrationen und Verdichtungen, Mißbrauch gesetzlicher Ausnahmetatbestände -"Betriebswohnungen" -, Abtrennung von Grundstücksteilen von der Erschließungsanlage, um Beitragspflicht zu verhindern) bereits im Frühstadium erkannt werden. Auch können unwirtschaftliche Aufwendungen, in ungeeignete (weil nicht oder nur anders bebaubare) Grundstücke weitgehend vermieden werden. Die Teilungsgenehmigung ist jetzt eine Selbstverwaltungsangelegenheit der Gemeinde (§ 19 Abs. 3 S. 1 BauGB), sie entscheidet auch über etwaige Widersprüche (§ 73 Abs. 1 Nr. 3 VwGO).

In dem neuen § 20 BauGB wurden die weiterhin erforderlichen Regelungen aus den bisherigen §§ 20 und 23 BauGB zusammengefaßt, die bisher geltenden Absätze 1 und 2 des § 23 BauGB wurden in den neuen § 20 Abs. 2 BauGB inhaltlich übernommen. Dadurch wird die praktische Handhabung der Vorschrift zur Grundbuchsperre ohne materielle Änderung verbessert.

Durch die ersatzlose Streichung des § 21 BauGB entfällt die Bindungswirkung der Teilungsgenehmigung. Aufgrund der entfallenden Bindungswirkung des § 21 Abs. 1 BauGB entfällt auch die Zusage, daß ein eventuelles Bauvorhaben im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren nicht an Gründen scheitert, die bereits Prüfungsgegenstand im Teilungsgenehmigungsverfahren waren. Besteht ein entsprechendes Schutzbedürfnis, kann ein Bauvorbescheid beantragt werden.

Ferner ist die im bisherigen § 20 Abs. 2 BauGB vorgesehene Mißbrauchsaufsicht, die den Gemeinden ermöglicht hat, in den Fällen des § 20 Abs. 2 Nr. 1, 2 und 3 BauGB die Teilungsgenehmigung zu versagen, ersatzlos entfallen.

Nach § 20 Abs. 2 BauGB darf das Grundbuchamt eine Eintragung über die Grundstücksteilung nur vornehmen, wenn ihm der Genehmigungsbescheid oder das von der Gemeinde ausgestellte Zeugnis (Negativattest) vorliegt. Das gilt auch, wenn eine Gemeinde beschlossen hat, im gesamten Gemeindegebiet von ihrem Satzungsrecht keinen Gebrauch zu machen. Die Rechtspflegerin

oder der Rechtspfleger des Grundbuchamtes entscheidet über die Eintragung nach § 9 RPflG in sachlicher Unabhängigkeit. Die Gemeinden können mit den für sie zuständigen Grundbuchämtern klären, ob zur Verwaltungsvereinfachung eine entsprechende Globalerklärung ausreichend ist.

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