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Zum Vollzug des Schleswig-Holsteinischen Wohnraumförderungsgesetzes ( SHWoFG) vom 25. April 2009 (GVOBl. Schl.-H. S. 194), zuletzt geändert durch Gesetz vom 11.01.2022, GVOBl. Schl.-H. S. 2, werden nachfolgende Verwaltungsbestimmungen erlassen.

Der sachliche Geltungsbereich des SHWoFG bezieht sich gemäß § 1 Abs. 1 SHWoFG auf die soziale Wohnraumförderung einschließlich des Sozialwohnungsbestandes in Schleswig-Holstein. Ebenso gelten diese Verwaltungsbestimmungen einheitlich für Neuförderungen und für die Verwaltung der Altbestände, insbesondere soweit deren Zweckbindung berührt wird.

Die Systematik der Verwaltungsbestimmungen richtet sich nach der Abfolge der Paragraphen im SHWoFG und trifft zu ihnen konkretisierende Regelungen, soweit erforderlich.

Abweichungen von diesen Verwaltungsbestimmungen sind nur mit Einwilligung des für die Wohnraumförderung zuständigen Ministeriums zulässig.

1 Zu § 2 -Beteiligung der Kommunen (Kommunale Satzungsbefugnis)

Das SHWoFG ermächtigt Gemeinden, Kreise und Ämter durch Satzung Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf zu bestimmen, so dass geförderte Wohnungen grundsätzlich nur nach Benennung von Wohnungssuchenden durch die zuständige amtsfreie Gemeinde oder das Amt belegt werden dürfen.

1.1 Kriterien für einen erhöhten Wohnungsbedarf

Von einem erhöhten Wohnungsbedarf ist auszugehen, wenn die Nachfrage des wohnberechtigten Personenkreises nach preisgünstigem Wohnraum weder aus dem Bestand noch aus der Neubaurate angemessen gedeckt werden kann. Dabei ist sowohl auf den öffentlich geförderten als auch den freifinanzierten günstigen Wohnraum abzustellen. Auf eine bestimmte Defizitquote kommt es nicht an. Stattdessen muss der Satzungsgeber eine sorgfältige prognostische Beurteilung vornehmen, ob Zustand und Entwicklung des Wohnungsmarktes einen Mangel an preisgünstigen Wohnraum indizieren. Bei der Bewertung von Angebot und Nachfrage hat der Satzungsgeber einen Prognose- und Beurteilungsspielraum.

Zur Einschätzung der künftigen Bedarfsentwicklung sind insbesondere folgende Aspekte zu berücksichtigen:

• Bevölkerungsstruktur und -entwicklung (z.B. Alter, Geburten und Sterbefälle, Zu- und Abwanderungen)
• die regionalen Einkommens- und Arbeitsmarktverhältnisse (z.B. Arbeitslosenquote, sozialversicherungspflichtige Beschäftigte, Einkommen pro Steuerpflichtigen)

Bei der Beurteilung des Wohnungsmarktes sind insbesondere zu untersuchen:

• Die Struktur und Entwicklung des örtlichen Mietwohnungsbestandes.
• Der gegenwärtige und künftige Anteil von gefördertem Wohnraum am Mietwohnungsbestand.
• Die Entwicklung der Mieten, insbesondere im Teilmarkt, der für die soziale Wohnraumversorgung relevant ist.

Die genannten Untersuchungsfelder zeigen, dass vor allem örtliche Wohnungsmarktkonzepte geeignet sind, den erhöhten Wohnungsbedarf zu belegen. Die vom Innenministerium herausgegebene "Arbeitshilfe zur Erstellung kommunaler Wohnungsmarktkonzepte" bereitet die entscheidenden Fragestellungen auf und nennt Quellen, über die das notwendige Datenmaterial beschafft werden kann.

1.2 Abweichende Entwicklungen des Wohnungsmarktes

Der Satzungsgeber soll mindestens in Fünf-Jahresabständen überprüfen, ob sich der Wohnungsmarkt wie bei Erlass der Satzung angenommen entwickelt hat und ob der erhöhte Wohnungsbedarf fortbesteht. Der Aufbau eines Wohnungsmarktbeobachtungssystems kann dabei eine wichtige Unterstützung bieten (siehe dazu die vom Innenministerium herausgegebene "Arbeitshilfe für den Aufbau eines Monitorings Wohnen"). Eine frühere Überprüfung unter dem Aspekt einer Satzungsaufhebung ist angezeigt, wenn die tatsachlichen Voraussetzungen für den Erlass der Satzung offenkundig und dauerhaft entfallen sind. Aufgrund der satzungsrechtlichen Gestaltungsfreiheit kann auch in der Satzung selbst eine befristete Geltungsdauer festgelegt werden.

Eine Entspannung auf denn Wohnungsmarkt vermag die Satzung dagegen nicht automatisch außer Kraft zu setzen, da eine solche Rechtsfolge die Bestimmtheit der Rechtslage und damit die Rechtssicherheit gefährden würde.

1.3 Satzungsinhalte

1.3.1 Räumliche Bestimmung des Geltungsbereiches